在過(guò)去的2022年，因流動(dòng)性承壓、債務(wù)壓力高企，諸多房企陷入違約境地。雖然新年已至，但償債壓力仍是房企面臨的一大關(guān)。
據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)，2023年房企償債壓力較大，年內(nèi)房企到期信用債及海外債合計(jì)9579.6億元，相比上年多700億元，房企償債規(guī)模有增無(wú)減，其中信用債占比65.9%，海外債占比34.1%。
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拆解開(kāi)來(lái)看，今年一季度為房企償債高峰，1月、3月房企償債規(guī)模均超千億元，其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險(xiǎn)企業(yè)的到期債務(wù)，占一季度到期債務(wù)的四成。此外，4月、7月房企債券到期規(guī)模也超千億元。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，房企償債壓力較大，仍有可能發(fā)生債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售還沒(méi)有明顯企穩(wěn)回升，部分房企受到融資支持有限，個(gè)別房企仍有可能發(fā)生債務(wù)違約。
過(guò)去一年，房企面對(duì)到期債務(wù)多以展期為主，全年通過(guò)交換要約重新上市的海外債余額為967.4億元，占全年到期余額的25.8%。在海外債市場(chǎng)，多家房企主動(dòng)取消海外評(píng)級(jí)，雖然降低了觸發(fā)交叉違約的概率，但也截?cái)嗔撕Ｍ馊谫Y渠道。
“根據(jù)‘金融16條’的指導(dǎo)原則，信用債可通過(guò)協(xié)商做出合理展期，境內(nèi)債償債壓力有望暫緩。從2022年情況來(lái)看，到期海外債以展期為主，但一季度到期的部分債券已經(jīng)歷一次展期，當(dāng)前面臨二次展期風(fēng)險(xiǎn)，有較高的償還壓力。”中指研究院認(rèn)為。
房企償債壓力高企，但值得注意的是，行業(yè)融資已開(kāi)始出現(xiàn)回暖趨勢(shì)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年12月100家典型房企的融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%。在11月多項(xiàng)優(yōu)化房企融資環(huán)境的政策出臺(tái)后，房企融資規(guī)模出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，年內(nèi)首次單月融資規(guī)模突破千億。
在融資結(jié)構(gòu)方面，去年12月房企境內(nèi)債權(quán)融資833.44億元，環(huán)比增加82.8%，同比增加83.4%；境外債權(quán)融資26.32億元，環(huán)比增加626.8%，同比減少82.9%；資產(chǎn)證券化融資為77.67億元，環(huán)比增加87.3%，同比減少31.1%。
境外融資渠道仍然緊縮，當(dāng)月沒(méi)有房企境外發(fā)債，境內(nèi)發(fā)債主體則主要是中海、保利、招商蛇口等國(guó)企央企。從融資成本看，12月房企平均融資成本為4.34%，環(huán)比提高0.7pct，同比下降0.18pct。
2022年12月融資出現(xiàn)翹尾，歸因于政策支持力度加大。去年，監(jiān)管對(duì)房企融資的態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，從交易商協(xié)會(huì)表示繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大“第二支箭”、央行及銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)“金融16條”、證監(jiān)會(huì)發(fā)布“新5條”支持房地產(chǎn)股權(quán)融資，房企融資環(huán)境發(fā)生歷史性轉(zhuǎn)變。
以最直觀的“第二支箭”為例，光大證券表示，截至去年12月31日，有8家房企披露申請(qǐng)“第二支箭”儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，合計(jì)額度達(dá)1210億元。去年11月29日龍湖集團(tuán)融資支持工具首單成功發(fā)行后，美的、金輝、碧桂園及新城加速推進(jìn)，優(yōu)質(zhì)民企合理融資需求得到有序支持。
股權(quán)融資的受益范圍則更加廣闊。光大證券表示，至少有31家上市公司公告股權(quán)融資事項(xiàng)，已披露募資總額超360億元，資金用途包括保交樓、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等。涉及公司不僅包含國(guó)央企，也包括前期已出險(xiǎn)房企，還有部分國(guó)企利用定增為配套融資收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并表。
中指研究院認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已為行業(yè)發(fā)展定下基調(diào)，政策將繼續(xù)滿足項(xiàng)目交付、房企經(jīng)營(yíng)、并購(gòu)重組三方合理融資需求，保證融資覆蓋面的廣泛性；信貸、債券、股權(quán)三條主要融資渠道將繼續(xù)維持開(kāi)放狀態(tài)，保證融資資金的持續(xù)性，房企籌資端流動(dòng)性緊張問(wèn)題將明顯改善。
值得注意的是，房企融資翹尾回暖，但銷售端并未沖上高峰。億翰智庫(kù)表示，12月市場(chǎng)“翹尾”并未如期出現(xiàn)，各城環(huán)比上行并不顯著。當(dāng)下，經(jīng)濟(jì)和就業(yè)修復(fù)尚需時(shí)日，行業(yè)政策仍有空間，政策落實(shí)也需要時(shí)間，今年市場(chǎng)大概率呈現(xiàn)弱復(fù)蘇，一線及核心二線城市有望率先企穩(wěn)，三四線恢復(fù)或較為緩慢。
中指研究院表示，需求端修復(fù)、拉動(dòng)銷售回款才是根本之道。房企要抓住當(dāng)前融資窗口期，根據(jù)自身情況積極對(duì)接資金供給方，更要借助融資力量拉動(dòng)銷售端，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)端流動(dòng)性回暖，從根本上解決流動(dòng)性問(wèn)題。調(diào)控在供給側(cè)發(fā)力的同時(shí)，如果針對(duì)需求端進(jìn)行改善，房企則有望在經(jīng)營(yíng)端也快速實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性回暖。