文|楊東海 楊粟予
(資料圖片僅供參考)
編輯|周航
西安“易合坊”的業(yè)主沒有想到，八年來朝夕相盼的“爛尾樓”終于到了交房的時間，他們的心情卻不喜悅，反而是不解、失望乃至憤怒。
原因是他們得知需要交上一筆“續(xù)建費”，每平米不超過1800元，總額大概接近20萬，支付爛尾樓后續(xù)工程費用，才能拿到房產(chǎn)證。
矛盾是在11月18日徹底爆發(fā)的。這天早上，業(yè)主代表楊力在業(yè)主群看到收房消息。等他來到小區(qū)，只見業(yè)主們已經(jīng)站成一排按流程收房。很快，隊伍停下來了，最前方的人和管理人員爭辯了起來。討論看起來沒有結(jié)果，前面的業(yè)主攥著協(xié)議書，往回走，說：“現(xiàn)在房收不成，太坑了！”
大家湊上前，接過他們手里《以房屋交付方式進行購房債權(quán)清償通知書》后附加的《補充協(xié)議》。上面沒有直接提到續(xù)建費，“但補充協(xié)議相關(guān)約定的前提是灞橋區(qū)法院的裁定書和房產(chǎn)公司的重整計劃，而這兩份文件都要求業(yè)主繳納續(xù)建費，之前說是不高于1800每平米。”楊力說。
這讓楊力難以理解：“等了這么多年，沒有按期交房，我們沒要求他賠償，反而要我們交續(xù)建費，我們接受不了。”
楊力說，直到下午，只有三戶業(yè)主收了房。因為沒法接受續(xù)建費，其他業(yè)主幾乎都拒絕收房。而他們中的許多人，決定繼續(xù)踏上漫長的維權(quán)之旅。
爛尾八年的房子
易合坊的故事得從十年前說起。當時，西安地鐵1號線還在建設(shè)中，三環(huán)以內(nèi)遍地城中村，而如今，這些城中村都已被拆除，化作林立的高樓和寬闊的道路。
易合坊也是城中村改造項目，于2012年1月動工建設(shè)。樓盤位于東三環(huán)與繞城高速之間，小區(qū)南門離當時在建的地鐵1號線只有兩站路，預售均價4600元，比周邊現(xiàn)房便宜六百左右，剛一推出，就吸引了不少剛需族上車。
業(yè)主張平記得，早在2011年10月份，樓盤就開始預售，開發(fā)商在當?shù)刈鲎阈麄鳎坝质沁@有地鐵口，又是旁邊有學校、醫(yī)院，那頭有公園”。2012年4月，他簽下一套兩室一廳的房子，100平，首付30萬，剩下的20萬當時就辦了15年按揭，月供2800元。2013年4月份，張平專門去工地現(xiàn)場看了一眼，房子所在樓已經(jīng)封頂。
張平之前住在農(nóng)村，在城里買房是為了結(jié)婚。如今，婚已經(jīng)結(jié)了，貸款也快還完了，房子還沒有完全著落。“十年前大家腦子里沒有爛尾樓這個概念，朋友和我買在一棟樓，還是全款。”他說。
●11月18日收房時業(yè)主需要簽訂的補充協(xié)議。講述者供圖。
跟張平一樣，許多業(yè)主來自農(nóng)村，人生最重要的決定就是買了這套房子。“老家住在山頂上，沒有學校。那時候外地小孩上學要借讀費，想著買完房好讓我娃上學。”業(yè)主王芳說，她和丈夫早年從陜北農(nóng)村來到西安打工，兩人都沒上過學，不識字，2013年初看房的時候，特地叫上了讀過些書的姨父和另一個延安老鄉(xiāng)幫忙把關(guān)。最終，夫婦倆拿出多年積蓄，又從親戚那借了幾萬，奉上17萬多的首付，定下了一套小兩居。
如今，王芳已經(jīng)不記得當時樓盤到底有幾個證，3個還是4個，她也不理解這些證件的含義，“好像是4證差一個”（注：按照規(guī)定，樓盤取得《商品房預售許可證》等房產(chǎn)五證才能預售）。她只知道，買房一年后，自己就順利辦理了網(wǎng)簽，就等著房子落袋。
剛買完房那段時間，王芳每個月都從南郊的出租屋出發(fā)，走三四站路到230路公交車站臺，到東郊下車，再走個十來分鐘，到樓盤現(xiàn)場看看。看到樓噌噌地一直往上蓋，她放下心，去的越來越少，“就想等著收房那天”。
然而，到了收房的日子，2015年6月底，人們并沒有等來房子。開發(fā)商說，會盡快完工，再延后半年交房。就像一個破了洞的氣球再怎么也鼓不起，施工一直斷斷續(xù)續(xù)，到了年底，氣球徹底破了。占地170余畝的工程就這樣全面停工：開發(fā)一期，住宅13棟、商業(yè)8棟已封頂，幼兒園一棟及部分地塊商業(yè)樓尚未開工建設(shè)；開發(fā)二期，在未取得土地規(guī)劃及建審手續(xù)的土地上，有四棟建筑停在了9-11層。
至于為何爛尾，有業(yè)主稱，開發(fā)商經(jīng)營不善，早就資不抵債卻一直隱瞞。據(jù)《中國經(jīng)營報》先前報道，開發(fā)商西安四德置業(yè)有限公司深陷巨額債務(wù)糾紛泥潭，305套尚未辦理網(wǎng)簽房屋被多地法院輪候凍結(jié)。
也有業(yè)主說是開發(fā)商挪用了資金，他們和青島、河南等地的業(yè)主交流后也發(fā)現(xiàn)，很多樓盤爛尾都跟預售資金挪用有關(guān)。
理論上，樓盤建設(shè)資金由銀行專門賬戶監(jiān)管，按照工作建設(shè)進度撥款，但在實際操作中，開發(fā)商挪用預售資金的事卻常常發(fā)生，比如虛構(gòu)工程支出來套取資金。挪用資金這一點后來得到官方證實。2019年9月，西安市住建局回復業(yè)主稱，易合坊項目商品房預售資金監(jiān)管銀行擅自將預售資金轉(zhuǎn)入他行賬戶，同時，按揭貸款銀行未將貸款直接劃轉(zhuǎn)至預售資金監(jiān)管賬戶。
2021年，西安市發(fā)布《西安市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》，將預售資金監(jiān)管主體由銀行部門調(diào)整為政府部門，要求購房款必須全部進入監(jiān)管賬戶。
金石律師事務(wù)所高級合伙人馬曉旻律師認為，近兩年的法律法規(guī)在這個問題上已經(jīng)相對完善。“不過易合坊項目比較久遠，之后的規(guī)定難以約束頒布之前的行為。”
漫長的維權(quán)
這么多年，業(yè)主們?yōu)榱司S權(quán)已經(jīng)記不得跑了多少趟。房管局、住建局、城改辦、銀監(jiān)會，與房產(chǎn)相關(guān)的部門兒他們都去。
“過一段時間去一回，過一段時間去一回，去了太多了。”王芳說。她記憶深刻的一次是2016年夏天。一位業(yè)主穿一個灰色的短褂，保安來驅(qū)逐他們起了肢體沖突，褂子都被扯爛了，就一條條地掛在那位業(yè)主身上，“那時候維權(quán)苦去了”。
為了維權(quán)，有業(yè)主開始從零學習法律條文。“2014年到2022年，這8年期間西安市出臺了4部商品房預售資金會監(jiān)管條例，每出來一份我都會打印下來學習。”
“這就是我唯一的房子，而且我借了將近幾十萬的款，我畢生的錢全在這放著。”這位業(yè)主說。
維權(quán)過程中，人們也發(fā)現(xiàn)了易合坊項目諸多不合規(guī)之處。2014年中，它才取得《房產(chǎn)預售證》，因欠繳契稅，也一直未取得《土地使用證》。但在這之前，多位業(yè)主說，他們已經(jīng)掏錢買下房子。業(yè)主們在投訴信中還表示，當時西安樓市五證不全銷售現(xiàn)象非常普遍。
●業(yè)主看房時拍下的預售許可證，顯示的發(fā)證日期與西安住建局公布發(fā)證日期不一致。講述者供圖。
據(jù)中國經(jīng)營報報道，四德置業(yè)在開發(fā)易合坊項目兩年后的2013年，才取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，而這家公司存在高息借款等混亂現(xiàn)象，建設(shè)中資金極度短缺，實際控制人以2分甚至更高的利息大量向個人借款。公開信息顯示，作為一個幾十億項目的操盤方，四德置業(yè)注冊資本僅3000萬元。
為了發(fā)聲，這些上有老有下的中年人開始學習各種社交軟件。先是抖音，接著B站，聽說年輕人用，他們也試著做視頻，微博也不時上去發(fā)幾條。
那么多年過去，許多家庭都發(fā)生了變化。有的家里老人等到去世都沒有住進這房子；還有的給孩子買婚房，結(jié)果房子沒落著，婚也沒結(jié)成，但維權(quán)一直在繼續(xù)。
王芳和丈夫離婚了。租住的城中村拆遷后，他們買了輛電動三輪車，到馬路邊賣水果和菜。房貸、租房、孩子學費，生活層層疊疊的壓力下，王芳和丈夫老為這爛房子吵架，甚至動手。2018年決定分開的時候，房子歸了她，兒子歸丈夫。
這兩年，前夫因為做手術(shù)、生病住院，沒辦法再提供撫養(yǎng)費，王芳就一人打工掙錢，給兒子交大學學費。今年，她打工的店鋪因為疫情關(guān)門了，王芳沒錢再交房租，就在2月底住進了爛尾樓。
和王芳同期住進爛尾樓的業(yè)主有300多位，樓盤院內(nèi)建筑器材散亂，樓里沒安電梯，也沒通水通電，業(yè)主們多從樓下工地旁的水龍頭打水上去，到樓盤馬路對面的公共廁所解手。到了晚上，上下樓梯要打著手電筒才看得見路，一步一步數(shù)著層數(shù)避免走錯。
王芳一個人住在19層，花了10塊錢從收破爛處買了個爛架子床湊合睡著。同樣搬進樓的另一個業(yè)主陳紅，住在31層，帶著兩個孩子，大的五歲，小的三歲，上下樓得抱著老二，樓層太高，老大往往走不動得中途歇一歇。
“那時候?qū)嵲跊]地方住，加上疫情賺不到錢，能省一筆是一筆。”陳紅說。她家里的墻上貼著孩子畫的畫，有茄子，有氣球，給灰色的毛坯墻加了點色彩。孩子還小不懂爛尾樓，只知道在這玩得高興。
如今，很多業(yè)主說，實在掏不出續(xù)建費。王芳說：“我除了這個爛尾樓，你在我銀行卡上能查出來5000塊錢你就拿走，你看我有沒有。”
相較而言，房屋的狀況則不算什么問題了。交房當天到場業(yè)主說，正常商品房交房時的三書一表一證還沒有辦下來，電是臨時用電，暖氣還沒有通，房屋的實測面積也還沒有取得。而補充協(xié)議上寫著，“業(yè)主需要同意按現(xiàn)狀接收”。
●業(yè)主搬出爛尾樓又搬進底層商鋪。講述者供圖。
破產(chǎn)重整之路
爛尾樓不是沒法解決的問題。最常見的，就是進行破產(chǎn)重整，通常會有政府牽頭，讓新的資方接手，這也是法律屆人士最認可且最有希望的方式。
一般來說，新的開發(fā)商之所以會接手爛尾樓，蓋因其存在一定開發(fā)價值，那些還沒出售的房子，在房價上漲的行情中，能覆蓋建造成本甚至存在利潤，破產(chǎn)重整就能相對順利走下去。
作為對比，距離易合坊不到三公里的西北角，也有一處原本爛尾十年的樓盤，名叫“鼎翰名苑”， 2011年開發(fā)建設(shè)，2016年全面停工，與易合坊爛尾時段相近。2017年9月，通過“府院聯(lián)動”（注：指加強政府與法院之間的協(xié)作聯(lián)動，實現(xiàn)行政與司法的良性互動），陜西豐瑞律師事務(wù)所對開發(fā)商公司進行破產(chǎn)重整管理，到今年3月末，正式啟動債權(quán)清償工作，向業(yè)主交付了房屋。
豐瑞律師事務(wù)所的相關(guān)律師介紹，相較沒有土地證、債務(wù)繁雜的易合坊，鼎翰名苑是真正的“五證齊全”，資產(chǎn)較好，后期債務(wù)相對較小，業(yè)主每平米只補交了27元。但對易合坊來說，開發(fā)商實力不足、巨額的債務(wù)糾紛、不完善的手續(xù)等問題都讓破產(chǎn)重整路走得艱難。
早在2016年，灞橋區(qū)成立了工作專班推進易合坊項目重組。同年，開發(fā)商四德置業(yè)深陷債務(wù)糾紛，資金鏈斷裂，正式宣告破產(chǎn)，重組工作停留在持續(xù)一年多的財務(wù)審計中。
2018年6月21日，灞橋區(qū)法院根據(jù)債權(quán)人北京旭輝昭陽投資有限公司申請，受理了四德置業(yè)有限公司破產(chǎn)重整一案，指定重組“鼎翰名苑”的陜西豐瑞律師事務(wù)所擔任破產(chǎn)重整管理人。
●2018年，灞橋區(qū)法院受理四德置業(yè)有限公司重整一案。講述者供圖。
然而，從2019年1月末開始，管理人持續(xù)公開招募有意愿接手易合坊的投資方，但三年時間里，因報名投資方資金不足、方案不佳等原因，易合坊建設(shè)一直處于斷斷續(xù)續(xù)的狀態(tài)，未被徹底解決。
直到今年，在大規(guī)模入住爛尾樓引起廣泛關(guān)注后，易合坊迎來轉(zhuǎn)機。5月末，西安市灞橋區(qū)政府出資成立的灞橋區(qū)城建置業(yè)有限公司提交重整投資方案，接手易合坊項目，代為建設(shè)開發(fā)一期后續(xù)工程及銷售剩余房源。
重整方案揭示了這個項目的棘手之處——原開發(fā)商四德置業(yè)可用于清償債務(wù)的資產(chǎn)包括擬交付的一期房屋1377套，以及可變現(xiàn)資產(chǎn)預計20.386億元，后者包括可變現(xiàn)住宅899套、商業(yè)面積約4萬平米、車位886個、二期土地權(quán)益及貨幣資金。然而，各類債務(wù)合計約35億元。
重整方案提到：“因四德公司嚴重資不抵債，導致項目爛尾，進入重整程序后，需投入資金進行續(xù)建。選擇以房屋交付方式受償?shù)馁彿總鶛?quán)人，需在辦理不動產(chǎn)權(quán)證書時補交重整受理后發(fā)生的續(xù)建成本。”根據(jù)方案計算，這筆續(xù)建成本的暫定金額約1.44億元。
前述豐瑞律師事務(wù)所的律師表示，補交的續(xù)建成本屬于易合坊續(xù)建的工程款，目前具體金額還在核算當中，最高不超過1800元每平米。
續(xù)建費之爭
一邊，爛尾多年的房子終于再次迎來工程隊進場，另一邊，業(yè)主們則堅決反對續(xù)建費。
今年7月，灞橋區(qū)法院先后召開了兩次債權(quán)人會議，對這份重整計劃草案分組表決。兩次會議，購房債券組（即業(yè)主方）都因為“補交續(xù)建成本”這一要求拒絕接受重整計劃。
根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第八十七條，未通過重整計劃草案的表決組再次表決仍未通過重整計劃草案，法院有權(quán)批準符合法定條件的權(quán)益分配的計劃草案。
最終，11月16日，灞橋區(qū)法院通過民事裁定的方式，批準通過了西安四德置業(yè)有限公司重整計劃草案。
在這份裁定書中，灞橋區(qū)法院認為，重整計劃草案中對購房債權(quán)人所享有的購房債權(quán)將以交付其所購房屋的方式獲得全額清償，不選擇交付房屋的購房債權(quán)，其購房款將獲得全額貨幣清償，購房債權(quán)組債權(quán)未受到實質(zhì)性損害。
“同時，因選擇交付房屋方式清償債權(quán)的購房債權(quán)人需在辦理不動產(chǎn)權(quán)證時補繳續(xù)建成本，承擔了破產(chǎn)重整受理后所添附在該特定房屋上的成本，因此向購房債權(quán)人以交付房屋方式清償債權(quán)，并未損害其他債權(quán)組債權(quán)人的權(quán)益。”
多年從事房地產(chǎn)事務(wù)的律師馬曉旻表示，關(guān)鍵問題在于，購房者認為自身按照原購房合同約定的金額支付所有款項，應(yīng)該包括了現(xiàn)在的續(xù)建成本，開發(fā)商應(yīng)當正常交付一個包括配套設(shè)施在內(nèi)的完整不動產(chǎn)。但對后續(xù)代建代銷投資方來說，它對自身資產(chǎn)有保值增值的要求，“代建的成本肯定要有一方來出。”
“如果是不愿意的，那么可以按照當時投入的全部購房款進行100%貨幣清償，這也是法院為什么可以強制通過的一個重要的原因。”馬曉旻認為，法院裁定具有法律效力，且重整方案整體上看有可行性。
●業(yè)主此前集體維權(quán)現(xiàn)場。講述者供圖。
不過，對于回收現(xiàn)金，業(yè)主們的普遍態(tài)度是沒法接受。如今，這個地塊的房子單價已經(jīng)上漲到了一萬左右。“再讓我們拿著以前的首付款來買房肯定是買不到了。”一位業(yè)主說，因此人們基本都選擇以交付房屋方式清償。
這幾天，一些業(yè)主還是有空就去信訪局維權(quán)。一位業(yè)主說：“我始終覺得有法律法規(guī)，但他們都可以不遵守，那普通人的公平正義體現(xiàn)在哪？如果到最后沒有辦法的時候，續(xù)建費你可以收，但我的后半生都是一直走在維權(quán)的路。我就一定要替我們爛尾樓業(yè)主來找一個公平正義。”
因為項目再度施工，住進爛尾樓的業(yè)主們都搬了出來。王芳沒處可去，就搬到了底層商鋪，沒收房就沒有鑰匙，現(xiàn)在她也住在那。還有幾個開出租車的業(yè)主，也因疫情停工沒有收入搬到了這。冬天到了，毛坯的商鋪窗戶還沒有封，風從四面往里灌，他們只好拿一些塑料布先擋一擋，沒有暖氣，只能烤火取暖，“有的人冷得頭繃青青的。”
而關(guān)于懸而未決的續(xù)建費，這個冬天最新的消息是，灞橋區(qū)委書記苗志忠告訴媒體，目前法院只下達了裁定書，還沒有開始執(zhí)行，“先復工確保他們能入住，沒讓他們現(xiàn)在交錢。”
（視頻系建成后的易合坊。文中除馬曉旻外均為化名。）
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