21世紀經濟報道記者 葉麥穗 廣州報道房貸利率進入下降通道，2022年以來，LPR報價于1月、5月和8月調降了三次，5年期以上LPR累計下調35個基點。同時，5月15日，央行和銀保監會調整差別化住房信貸政策，將首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點， 二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限規定不變。
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LPR下降疊加房貸利率下限雙重調整后，房貸利率也出現下滑。
融360最新發布的房貸利率報告顯示， 2022年11月，全國首套房貸款平均利率為4.17%，比全國房貸利率下限高7BP；二套房貸款平均利率為4.95%，比全國房貸利率下限高5BP。從降幅來看，首套房利率今年累計降幅140BP，二套房貸利率累計降幅90BP。
另外，11月重點監測的42個一二線城市中，27個城市的主流房貸利率執行全國下限水平，廣州、成都和烏魯木齊的主流房貸利率執行首套4.3%(5年期以上LPR水平)，二套4.9%。
首套房最低利率降至3.7%
11月11日，人民銀行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，支持個人住房貸款合理需求。支持各地在全國政策基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。
同時，鼓勵金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機構優化新市民住房金融服務，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標準，多維度科學審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。
差別化住房政策今年被頻頻提起，不少在此之前嚴格調控的城市，今年陸續出臺了首付和利率政策。融360數字科技研究院重點監測的42個一二線城市中，2022年以來，石家莊、重慶、溫州、無錫等8個城市首二套房貸首付比例全線下調；天津、鄭州、寧波、南京、杭州等16個城市則單獨下調了二套房貸首付比例。
除此之外，至少有50個城市還通過靈活性調整認房認貸政策，擴大了貸款意義上“首套房”的范疇，從而使房貸優惠政策觸達更多的住房改善性需求用戶。其中三四線城市占多數，但優化認房認貸政策的重點二線城市數量下半年也在增加，比如杭州地區11月發布的房貸新政，就將在杭州無房，在其他地方有房貸記錄但已結清的購房者，按照首套購房貸款用戶執行政策。
42個一二線城市中，有8個城市的首套房貸目前低于4%，分別是溫州、石家莊、貴陽、武漢、天津、泉州、昆明和大連，其中溫州、石家莊和泉州的首套房貸利率的主流利率已經降至3.8%。
而全國首套房貸最低的城市為清遠，僅有3.7%。
“全國各地首套房貸利率呈現出‘破4進3’的格局，除部分重點一二線城市，后續其他城市降低房貸利率、刺激購房需求將成為主流操作。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
國金證券分析師杜昊旻表示，11月首套房貸利率持續下降，再創2019年以來最低水平。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融機構存款準備金率25bp，金融機構資金成本將有所降低，有望帶動5年期以上LPR下降，預計未來各地房貸利率仍有下降的空間。
過百城市首付比例下調
除了利率下調之外，首付比例也出現了調整。11月28日，寧夏回族自治區銀川市人民政府網站發布消息，即日起銀川市開展為期半個月的購房促銷活動，40余家房地產開發企業100余個樓盤，推出了特價房、優惠車位、分期貸款補貼等措施。
“政策支持群眾合理購房需求，在銀川購買個人住房，購房主體和購房數量不受戶籍限制，銀川市內簽訂的商品房買賣合同轉讓期限不作限制。”銀川市住建局相關負責人介紹，商業銀行或公積金貸款首套房最低首付比例由30%下調至20%，二套房首付比例由40%下調至30%。繳存職工個人購買自住住房使用住房公積金貸款的，最高貸款額度由50萬元提高到60萬元；夫妻均正常繳存住房公積金的，繳存職工家庭住房公積金最高貸款額度從70萬元提高到80萬元。
繳存職工個人購買自住住房使用住房公積金貸款，在最高貸款限額內，住房公積金貸款的可貸額度由不高于繳存職工住房公積金賬戶余額的20倍提高到25倍；繳存職工家庭住房公積金貸款的可貸額度，在最高貸款限額內，由不高于繳存職工夫妻雙方住房公積金賬戶余額之和的20倍提高到25倍。凡在全國任一住房公積金管理中心正常繳存住房公積金的職工，購買銀川地區自住住房的，均可在銀川住房公積金管理中心辦理住房公積金異地貸款（含商轉公），貸款政策與銀川本地繳存職工保持一致。
目前，已有超百城將商貸或公積金首套房首付比例降至20%。據中指院統計，今年已有80余城將首套商貸首付比例降至20%。另據記者不完全統計，年內已有超30個城市下調首套個人住房公積金貸款利率至20%。合計起來有過百城市的首付已經降到2成。
“首付比例出現積極的下調，且利率也到了比較低的水平，這說明今年實際上形成了歷史上較好的信貸環境和政策，購房成本已降至歷史低點。這是購房者需要積極把握的。”嚴躍進表示。