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深圳新房去化已經到了慘不忍睹的地步。

11月底，前海兩大明星盤刷新市場的認知。

這個月開篇又聽聞光明兩新盤還沒入市就已經準備打響“保價戰”。

而在大家沒來得及反應之際，羅湖又傳出亞太半山樾府真金白銀減首付的消息。

雖然已經見慣深圳新房打折，首期分期，但現在一下子集中出現“保價”、“真·一成首付”，只能說，深圳樓市已經沒有底線可言。

有的，只有“活下去”。

實際上，深圳樓市的去化到了下半年已經直轉急下，比市場目測的要更夸張。

截至當前，深圳已經分批次入市了93個項目，包括過去日光網紅盤的尾盤，也都紛紛轉現售。

比如寶安的前城濱海花園在3月放出的25套現房；

南山的遠洋天著華府8月放出的19套現房，

龍崗的華暉瑞禧8月放出43現房，

龍華的金地塞拉維花園9月推出的28套現房，

前海的頤灣府11月放出7套現房，

南山深鐵閱山境花園11月放出的23套現房。

這些項目無一例外都已經在當年開盤被搶光，并且距離開盤已經過去多年。

如金地塞拉維花園南區，2015年就已經入市，華暉瑞禧2019就已經入市，前城濱海花園2015年以及2017年也分別曾經入市。

距離現在已經5-7年之久。

如果是房源去化不好，但當年卻早就已經售罄。

已經入市多年的尾盤集中在這個節點再次入市，只能說明兩個問題。

一是說明開發商已經覺得市場不再時候保留房源。

未來各個層次的購房群體購買力都在下降，并且深圳房價回調看不到盡頭，與其捂得越久，就越賣不出好價錢，不如趁著市場還有點不明朗的希望，趕緊處理，運氣好的還能賣在這兩年新房的高位。

另一方面說明，新房的去化已經跌得不成樣。

在過去三年，無論是郊區還是深圳的核心地段，日光頻現。2020年深圳共推出一百多個新盤，其中就出現了36個“日光盤”，樓市的高光令人驚嘆。

但如今，截至12月5日深圳的日光盤不僅只有2020年的零頭（5個日光盤），就連熱點片區的新房，去化都已經不到5成。

甚至出現一批去化個位數或者兩位數的新盤。

只能說，當下依舊還能賣掉的新房，已經是開發商燒高香帶來的運氣了。

可能有人說，新房備案去化有時空差，可能存在已經簽約但是還沒有備案的情況。

但是如果把今年截至12月的所有新盤拉一個去化表來看，會發現剔除這幾日入市的融湖盛景花園和佳華沙湖廣場，有32個新房項目去化不到35%。

比如安聯尚璟府，位于光明的中國科學院深圳理工大學附屬實驗高級中學旁。

周邊聚集了深圳市神經科學研究院、深業頤瑞府、萬科光年四季等，是屬于光明相對核心地段的新盤。

但從今年1月開盤至今，353套住宅僅31套已備案或已簽認購書，去化率僅8.78%。

比如龍崗的信城縉悅花園，490套住宅7月入市，距今將近5個月，但到現在僅9套備案，去化率僅1.84%。

雖然項目去化難有地段偏的原因，但相隔約7.3公里的雍山郡花園也賣掉了117套住宅。

比如仁恒公園世紀三期，9月開盤，如今過去將近兩個月，931套住宅僅61套已備案/已簽認購書，作為龍崗中心主打品質標桿，擁有公園環境的項目，折扣拉滿去化只有兩位數。

再比如松茂御城雅苑去化數據，則更慘不忍睹。11月19日開盤，已經過去19天，但深圳房地產信息平臺顯示，278套住宅備案結果為0。

在能簽盡簽的市場環境下，備案拖得越久，就越不利于樓盤去化，所以實在很難找到1套備案都沒有的理由。

但無論是品質的原因，還是地段的原因，還是價錢的原因，都說明深圳的新房已經徹底陷入“降價——賣不掉——繼續降價”的死循環。

去化率不到一成，可能市場也已經覺得不是什么新鮮事。

但對開發商來說卻是抽筋剝皮的考驗。

去化率就意味著，到底誰撒了謊，誰沒把慌圓過去。

寶安的寶珺園7月開盤，開盤之時公告267套住宅去化63套，但如今近4個月過去，深圳官方平臺備案僅21套，少了三分之二的去化量。

龍崗的吉祥花園7月開盤，開盤之時公告61套住宅去化20套，但如今近4個月過去，深圳官方平臺備案僅4套。

福田的灣尚庭璽家園8月開盤，開盤之時公告374套住宅去化116套，但如今近3個月過去，深圳官方平臺備案僅31套，少了85套。

南山的正東名苑8月開盤，開盤之時公告172套住宅賣掉約6成（約103套），但僅51套已備案，備案不足三成。

龍崗的仁恒公園世紀三期9月開盤，開盤之時公告931套住宅去化約26%，但目前僅61套已備案，備案不足一成。

接下來12月會有將近21個項目入市，目前深鐵懿府三期、領峰杰筑已經獲批預售。

其中，龍崗南聯仙人嶺公園旁單體樓領峰杰筑均價34486元/平，共住宅310套，本次推出179套，面積80-81-85㎡

但市場已經釋放出折后單價2.8萬/㎡起（ 備案單價3.2-3.5萬/㎡ ），總價225萬起買三房的消息。

如果連龍崗都回到2字頭的價格，那么坪山的一眾新房也就更難賣了。

真替深圳的新房捏一把冷汗。