?文/樂居財經徐酒眠
【資料圖】
寒潮席卷浙江，昨日杭州城迎來了今冬初雪。
廊坊巷間、白墻黛瓦、垂柳蒼松，目之所及皆凝霜掛雪，整座城市銀裝素裹，別有詩意和風骨。
不過，胡一平卻沒有太多時間駐足欣賞這場雪景。德信中國（02019.HK）目前存續的唯一一筆美元債券壓頂，而進行交換要約之路充滿波折，他要忙的事情太多了。
12月2日，德信中國召開旗下唯一存續美元債投資人會議。實控人、執行董事兼董事長胡一平與總裁費忠敏、執行董事兼助理總裁單蓓參與。
會上，德信中國拋出一記“重磅消息”——德信服務集團（02215.HK）確實有在談判出售，需要時間，且仍有不確定因素。胡一平透過盛富國際持有德信服務集團49.20%的股權。
“就物管公司，我們確實正在積極與多家機構進行磋商，但需要一些時間，而且存在諸多不確定因素。”德信中國表示，“若交易成功，在保證公司正常經營的提前下，我們也會拿出一部分資金用于美元債利息的支付。這也是公司本次加入最大股東個人擔保的原因，希望投資人可以看到公司的決心和誠意。”
簡而言之，因為關聯地產債務問題，德信服務集團也被擺上了貨架。
受此消息影響，德信服務集團股價午后開盤波動較大。13:05拉漲2.74%，但維持20分鐘左右迅速下跌，跌幅一度達7.88%。
截至當日收盤，其報2.88港元/股，跌1.37%，市盈率(TTM)約19.86倍，總市值28.19億港元。
價值幾何？
德信服務集團要賣，但賣給誰、以什么方式賣、賣多少股份……都還是個謎。
不過，根據德信服務集團目前的規模體量，以及此前出售物企的先例，或可以對其賣價估算一二。
數據顯示，截至2022年6月30日，德信服務集團收入為約4.85億元，較2021年同期增加6.3%；毛利潤為約1.54億元，較2021年中期下降6.9%；毛利率為31.8%，較2021年中期下降4.5%；利潤為約8860萬元，較2021年中期增加22.0%。
同期，其總簽約面積4800萬平方米，總在管建筑面積約3260萬平方米。
德信服務集團的營收與規模，與佳源服務（01153.HK）相差不大。
2022年上半年，佳源服務實現收入4.60億元，較2021年同期增加約18.9%；錄得毛利約1.45億元，較2021年同期增加約19.5%；毛利率約為31.6%，而2021年同期約為31.5%；凈利潤約為6870萬元，同比增加約12.7%。
同期，佳源服務的合約建筑面積約為6190萬平方米,在管建筑面積約為4250萬平方米。
此前佳源服務欲賣身金科服務（09666.HK），有知情人士曾透露，這筆交易的對價為2億美元，折合約13.3億元。
不過，按照佳源服務2021全年的1.042億元凈利潤計算，彼時金科服務為其開出的收購PE約為17.36倍，略高于市場的均值。
據樂居財經《物業K線》統計，今年上半年，華潤萬象生活等上市物企一共發起了28單收購，其中為物業服務公司標的、且可計算收購PE的有12單，平均收購PE約為13倍。
按照德信服務集團2021年全年的1.1億元凈利潤計算，以市場平收購PE和金科服務曾經開給佳源服務的收購PE為參考，德信服務集團100%股權的可售價格或在14億元-19億元左右，折合約1.99億美元-2.71億美元。
德信中國的美元債展期
與其他出賣物企的地產老板一樣，胡一平出售德信服務集團為德信中國“回血”的舉動也充滿無奈。
半個月前，11月18日，德信中國發布公告稱，擬將其2022年到期的9.95%優先票據進行交換要約，該票據尚未償還金額約3.48億美元。這也是德信中國目前存續的唯一一筆美元債券。
根據公告，德信中國將就至少約3.13億美元或現有票據未償還本金額的90%開始交換要約。現有票據的交換要約于2022年11月18日開始，并將于11月30日下午4時（倫敦時間）屆滿。
11月28日晚間，德信中國發布公告，再次調整旗下這筆美元債的交換要約條款，并表示受限于交換要約的完成，支付同意費的截止日期由2022年11月25日倫敦時間下午4時延長至2022年11月30日倫敦時間下午4時，實時生效。
根據公告，德信中國為這筆美元債增設個人擔保。即，胡一平愿提供個人擔保，以擔保德信中國及附屬公司擔保人在新票據項下的責任，以及德信中國在上述提前支付第二次應計利息付款的責任。
不過，即使德信服務集團能夠找到買家，能夠賣出19億的價格，也并不能完全覆蓋德信中國的這筆美元債。
根據德信服務集團2022年中報披露，截至今年6月30日，胡一平及其妻子魏佩芬，通過盛富國際持有德信服務集團53.48%的股權。
此外，德信服務16名員工通過凱邦國際持股13.10%、投資管理人華安基金有限公司（簡稱“華安基金”）持股占比7.13%，以及IPO引入的戰略投資者沈月華夫婦持股5.4%，其他公眾持股20.89%。
其中，華安基金的委托人分別是浙江華媒投資有限公司、南都物業服務集團股份有限公司、杭州瑞揚供應鏈管理有限公司，分別持股占比3.14%、0.66%、3.33%。