文/樂居財經李姍姍
(資料圖片僅供參考)
繼牽手四大AMC機構之一的華融資產以及地方AMC江蘇資產后，中南建設又搭上了中國信達的船。
10月27日，中南建設（000961.SZ）公告披露，其全資子公司南通中南新世界中心開發有限公司（下稱“南通新世界”）及南通日禾房地產開發有限公司（下稱“南通日禾”）作為有限合伙人，與獨立第三方信達資本和中國信達合作設立南京信璟紓困產業投資合伙企業（有限合伙）（下稱“南京信璟”），進行房地產項目投資。
其中，信達資本作為執行事務合伙人和普通合伙人（GP），出資100萬元；中國信達作為優先級有限合伙人，出資6.65億元。
同時，南通日禾（LP2）和南通新世界（LP3）均作為劣后級有限合伙人，分別出資約2.38億元和3.67億元，合計6.05億元，占中南建設2021年度歸屬上市公司股東權益的2.59%。
在投資收益的分配上，公告顯示，南京信璟的收益來源于投資項目的債權收購暨債務重組回收資金及補足資金，按順序先向GP分配執行合伙事務報酬，再向監管方支付監管服務費，向LP1分配固定收益和實繳出資，向GP分配實繳出資后，剩余收益向LP2、LP3分配。
對于此次與中國信達合作，中南建設表示，本次投資旨在拓寬合作渠道，與合作方一起推進公司業務發展，加快行業恢復良性循環。
信達馳援
此次中國信達紓困中南的模式是“債權%2B股權”，開展問題資產的并購重組，即通過收購債權和股權，成為項目債權人，對還款金額、還款方式、還款時間及擔保抵押方式等進行重組，從而緩解地產項目流動性資金困難的問題。
它將通過南京信璟，收購南通嘉康和泰興逸帆近乎全部股權及債權。其中，南京信璟擬以1980萬元和2.35億元分別收購南通嘉康置業99%股權及2.4億元債權，并擬以999萬元和4.3億元分別收購泰興逸帆置業99.9%股權及4.39億元債權，重組期限均為36個月。
在該重組中，泰興逸帆和南通嘉康相互作為共同債務人，中南建設作為這兩家子公司共同債務人，為有關重組提供擔保。
具體來看，南通嘉康成立于2021年2月，法定代表人為俞建，注冊資本2000萬元，目前對外投資企業僅有一家，即海安鼎鑫置業。
樂居財經《資管K線》查詢獲悉，海安鼎鑫置業由南通嘉康和南通神輝置業分別持股60%和40%，后者實控人為南通市通州區財政局。目前，海安鼎鑫置業旗下擁有“海安春風里”項目，該項目位于海安市核心區域，整體規劃7棟住宅，約462戶，已于去年5月開盤。
另一邊的泰興逸帆置業對外投資企業也僅有一家，為南通嘉熙置業，由泰興市逸帆置業、南通市海門海泰置業分別持股55%和45%，后者由南通市海門區政府國有資產監督管理辦公室全資持股。
經查，南通嘉熙置業子公司泰州市弘悅房地產為“中南君啟雅苑”項目的開發商，該項目占地8.1萬平方米，建筑面積23.21萬平方米，總戶數1220戶，已于去年6月底開盤。2020年11月6日，南通嘉熙置業經過55輪競拍后，以13.84億摘得泰地儲告〔2020〕17-1號地塊，成交樓面價8804元/㎡，溢價率達36%。
值得注意的是，在南京信璟10月25日入股泰興逸帆置業之前，該公司是由南通中南新世界、泰州市璟榮企業管理咨詢合伙企業（有限合伙）共同持股，后者是由上海愛建信托、上海愛建澤盈投資以及南通中南新世界中心、南通源茂置業共同成立的合伙企業。
此外，在南通嘉康的股東行列中，同樣有愛建信托的身影。目前，南通嘉康由南通尚柏管理咨詢合伙企業（有限合伙）和南通日禾分別持股99%和1%，前者是中南建設與愛建信托共同設立的合伙企業。
2021年，愛建信托曾發布了多只與中南建設相關的信托產品，如“愛建共贏-中南泰州集合資金信托計劃”、“愛建共贏-中南南通1號集合資金信托計劃”等。其中，愛建共贏-中南泰州信托產品的底層資產指向的正是泰州市弘悅房地產開發的項目，產品于今年10月2日到期。
有媒體報道稱，此次愛建信托退出，再引中國信達入局，正是為了替換掉明股實債的愛建信托。
AMC加入債務重組
實際上，過往AMC早已習慣于從金融機構手中收購房企債務和不良資產，通過商業運作，如注入資金或代建，盡可能大范圍將出險房企的未完工項目匹配資金、完成后續開發，實現保交樓。
如，8月底，中國信達全資子公司信達地產以約1.57億元收購融創鑫恒投資集團持有的合肥融創政新置業50%股權及對應債權，收購預計可產生投資收益約2.26億元。
去年11月，佳兆業將其廣州南沙爛尾樓“悅伴灣”項目全部股權轉讓給平安信托。今年7月，中國信達深圳分公司折價收購該項目債權，華建深圳提供增量資金借款，再由信達地產進場操盤代建。
中國信達在半年報中透露，上半年已落地佳兆業悅伴灣等一批受困房企風險化解項目，保障4424套商品房按期交付，解決拖欠農民工工資近1億元，兌付200戶、10億元房地產企業理財產品，支付271戶、5.8億元上游供應商欠款，帶動354億元存量項目復工復產。
除了向金融機構收購項目債權，AMC還作為債權人對地產項目進行債務重組。
早前，作為泰禾最大債權方——長城資產曾試圖“挽救”債務危機中的泰禾，雙方達成了債務重組協議。
2020年12月，泰禾集團全資子公司深圳泰禾房地產、深圳中維菁山房地產作為共同還款人與中國長城深圳市分公司簽署了《債務重組協議》，債務重組本金為120.03億元，期限自2017年4月21日至2020年4月18日。
深圳泰禾、深圳中維菁山與長城資管深圳市分公司就債務重組達成協議，展期至2023年12月18日，泰禾同意為該展期協議中所涉及的負債和義務繼續提供連帶責任保證擔保，擔保額度為不超過160億元。
此外，今年8月22日，中國信達公告擬對中庚置業項目債權進行債務重組，債務人為中庚集團，共同債務人為福建連龍，債權總額約13.4億元，重組期限為三年，中庚集團、福建連龍應當按照重組設定的分期還款計劃按期向中國信達合計支付重組對價8.91億元。
債務重組的擔保措施包括，由福建連龍提供的位于福州連江的27萬㎡在建工程、3萬㎡土地使用權和2841個車位設置抵押擔保，即中庚集團香江世界項目；以及城開置業公司提供的位于福州瑯岐的共計2998.44㎡商業房地產和479個車位設置抵押擔保，即中庚集團香海世界項目。
當前，房地產行業融資情況極其復雜，在此背景下，出險房企的化債難度不言而喻。不少地產項目的債權債務關系復雜，處置中多方債權人爭議較大，要求不同，愿意讓步程度不一，化債進程受阻。
而此時AMC的加入，可通過收購買斷債權，更好地理順債權債務關系，完整規劃，做出更有效的債務和解安排，共同盤活項目。
不過，在此過程中，AMC主要通過投資具有流動性問題的地產項目來提供支持，并非向受困開發商直接提供融資。