優勝劣汰，中小運營商分三個方向發展

在長租公寓發展早期，為了推動市場規模的快速形成，解決住房問題，促進人才引進，國家大力鼓勵企業開展住房租賃業務，并給予了稅收、金融等方面的支持，因此大批企業進軍長租公寓行業。

行業發展的早期，在配套政策、基礎設施、外部環境、用戶觀念等方面還不成熟，長租公寓也屬于新型事物，那時候的中小運營商對產品進行改造，搭配一些家私，聘請幾個管家，很容易就賺到錢。

隨著行業走向成熟，競爭加劇，長租公寓不再那么好做。缺乏高性價比的供應商、科學完善的運營體系與運營標準、成熟的獲客渠道的中小運營商出現了出租率低下、房間溢價上不去等問題，疫情的發生讓情況愈加艱難，中小運營商出現不同方向的市場選擇：

①部分中小公寓因為資金鏈出現問題，或在公寓行業發展高峰期進入，導致租金成本過高，發現繼續經營利潤太低，甚至無利可圖，又或因為進入公寓行業一段時間后，發現自己和團隊的能力在其他行業的獲利能力遠高于在公寓行業，而選擇完全退出將項目轉讓出去。

②部分中小公寓盡管目前經營發展上還有利可圖，但也發現只靠自身力量發展，無論在規模還是盈利上都越來越困難，同時轉型到其他行業也缺乏一定基礎，因此出現了部分中小公寓品牌之間逐步形成聯盟，整合各自的資源和優勢，聯合發展，來提高經營規模和持續經營利潤。

③還有更多的中小公寓逐漸發現，自身的優勢是從市場上拿房和從社會上籌集資金，如果把自身精力更多放在公寓項目日常經營管理上，不但效果不好，還導致自己無法抽出更多時間去拿取房源。

把自己從一個專業的投資人角色變成了一個店長或區域運營負責人的角色，反而拖累了整體公寓投資業務的增長和收益。與市場上好的品牌公寓運營商合作，能更好讓自己和團隊專注于公寓拿房和投資管理，而讓專業的運營商來幫助自己的項目進行運營管理，以保障自己能持續性的獲得公寓投資收益的增長。

行業發展新趨勢，分工合作

雖然中小運營商的生存越發艱難，但并不代表行業不好，長租公寓的發展也必然像其他服務性行業(酒店、餐飲)從小散品牌為主，走向專業化分工、品牌連鎖化發展為主的趨勢。

一方面，市場上全鏈條運營能力突出的品牌公寓運營商會形成頭部聚集效應，管理越來越多的門店，服務越來越多的客戶，通過不斷增長的門店和客戶形成規模化效應來降低旗下單店的獲客成本、運營成本，也通過優質的服務和產品設計來提高單店溢價，讓合作的單店獲得比市場上的單體品牌公寓有更穩定和更高的投資收益。

另一方面，公寓行業的投資人也會走向專業化、規模化的趨勢。原來靠關系獲得個別單體項目，再通過社會渠道向親朋好友獲取較高的資金來投資經營。現在項目和資金的獲取靠關系、靠感覺的模式很容易受到發展限制，投資風險也偏高。

隨著長租公寓市場的競爭和發展，就會像其他成熟的行業一樣，逐步形成一部分有遠見和有能力的個人投資人一起抱團，將這種關系和感覺也轉變為一種專業能力，憑著對市場的高敏感度、對商圈的熟悉度、對物業判斷和談判的專業度，最終形成專業化的公寓投資團隊或機構，借助于專業投資公寓形成的規模優勢，加上專業品牌公寓運營商的運營收益保障，可以把投資的項目再借助合適的金融工具(債權、股權等)獲得比傳統單店投資模型更高的投資收益或更多的資金支持。

長租公寓市場的機構投資人也會逐漸增加，機構投資的品牌公寓占比也會逐漸增加，他們對專業品牌公寓運營商合作需求也會不斷增長，這個會就形成一個長租公寓發展的良性循環。

因此，市場上的這樣逐步在進化的投資人和投資機構，和源源不斷進入租房市場的租客都對品牌公寓運營商提出更高要求。

長租公寓出現的初心是提高生活品質，切合年輕人“房子是租來的，但生活不是”這一精神，隨著市場的成熟，租客對于房屋類型、裝飾風格、地理位置和管家服務都提出了更高的要求。長租公寓運營商必須不斷迭代才能滿足租客的需求，固步自封只能落后淘汰，正如窩趣的使命：“持續改變年輕人租房生活體驗”。

長租公寓本來就是個繁瑣的、需要投入大量時間精力、投入金錢的事，從窩趣的全鏈條運營邏輯看，涉及項目資源的獲取和定位、項目設計和籌建管理、項目運營三大階段，項目收益更多受項目定位和項目運營來影響，專業的品牌公寓運營商，通過產品標準、籌建支持、人才培養、運營STEP管理、IT系統支持、會員管理/銷售賦能中小公寓運營商。

現有的品牌公寓運營商必須具有強勢品牌力、流程化的運營體系、完整產品線、完善的人才培養體系、前沿的Saas系統研發團隊才能在未來的競爭中凸顯優勢，幫助優秀的個人投資人逐漸走向機構化。也幫助現有的機構投資人、進入長租公寓的國企快速實現規模化發展、穩定收益、良好社會效益的多重目標。

　未來，更加專業化的發展

未來的長租市場是鼓勵與規范并存的。

2019年末，住建部會同五部門聯合提出規范整頓住房租賃市場的意見，從金融業務、信息發布、企業合規性等方面對住房租賃市場進行嚴格監管。

2020年9月，《住房租賃條例(征求意見稿)》從市場發展方面、行業規范方面、金融監管方面進行規定。

2020年12月，中央經濟會議以前所未有的力度“著墨”和強調租賃市場的發展和建設。

同月，全國住房和城鄉建設工作會議提出2021年工作總體要求和重點任務中提到大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。

隨著更加規范的政策出臺，繼續促進行業變革，提升行業門檻，未來，更加需要專業化的運營商讓市場發展更為規范。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。