今年2月份，“小陽春”來得早且突然，進入3月下旬，一線經紀人的直觀感受是風向有所轉變。時至4月份，新增客戶量下降明顯，二手房市場回歸理性。北京市住建委官網數據顯示，4月份北京市二手住宅網簽量為13928套，較3月份的22192套下降明顯，與去年同期基本持平。

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展望未來市場走勢，業內人士分析指出，由于成交節奏放緩，買賣雙方博弈加劇，未來一段時間北京二手房市場發展基調仍將以穩為主。

買賣雙方博弈加劇，購房者趨于觀望

李楠（化名）畢業后一直在北京工作，有了一些積蓄，想在單位附近的洋橋北里買一套房子自己住，預算400萬元左右。今年4月中旬，他看中了一套掛牌價420萬元的73平方米小三居。雖然對這套房子整體都比較滿意，但房子所在樓層沒有電梯，讓他有些顧慮，又超出了預算，就約業主見面溝通以協商價格。通過多輪交流，雙方差價僅有1萬元，但都僵持著不愿意再讓步，最終未能成交。

這是北京鏈家豐臺區洋橋北里社區店商圈經理張科近期遇到的一個購房案例。在他看來，今年第一季度，購房者受市場升溫較快影響，可能會出現著急買房的情況。但時至4月，市場回歸平穩、波動較小，且可售房源充足，客戶選擇余地大，相較前兩個月更加理性。與此同時，大部分業主能較快接受市場變化。相較而言，新登記售房的業主心理預期會高一些，買賣雙方心理博弈加劇。

“現在約客戶出來看房的難度，比3月大了不少，這也導致成交周期拉長，成交量較2、3月份有一定降幅。今年第一季度，平均成交周期在1個月左右，最快的一單半個月就成交了，但現在基本上是3-6個月的成交周期，成交節奏明顯放緩。”張科如是說。

實際上，這并非個例，在采訪中，不少經紀人表示，4月份購房者的心態在悄然發生變化，看到各方面中意的房源才會選擇簽約，較為理性。

隋曉東為北京中原萬柳區域蜂鳥家園門店的店長，在他印象里，目前的購房者都較為理性，“比如今年家有小孩需要入學報名的購房者，5月5日就需要用房本登記入學了，但到了4月中旬，他們還在篩選房源，全程沒有感覺到他們著急，不同于往年，這也從側面反映出購房人對于樓市沒有漲價的預期和擔心，用得著就買，用不著也不會去關注。”

北京中原萬柳區域萬泉新新門店的店長安潞潞也表示，現在不著急用房的客戶選擇了觀望，而業主方面，由于之前市場成交量較大的原因，也不愿意降價，因此導致了目前市場出現了一些博弈的情況。

有類似感受的還有陳貴勛。他是北京中原五棵松區域紫金長安門店的店長，在4月門店成交的二手房買賣中，有一單令其印象深刻：購房者之前觀望了近兩年，其間通過經紀人看了幾十套房子，其中有幾套房子都進入了買賣雙方的談判階段，但最終都因為各種原因沒有簽約，4月份，門店經紀人幫他找到了一套戶型、樓層都滿意的房子，才最終選擇簽約。

帶看節奏放緩，市場熱度有所回落

在市場觀望氛圍帶動下，不少經紀人反饋，片區內的成交量有所下降。據麥田房產世紀城東區的區域經理譚月琴介紹，由于4月份購房者不追漲，交易量銳減，部分高價房源有價無市，因此，一部分業主又開始將價格回調，慢慢降至合理價位后陸續出現成交。因此，整體來看，4月份交易量減半，庫存量增大、去化變慢，與此同時，購房者“下定”速度慢，觀望情緒較濃。

大紅門商圈方面，二手房成交量也下降明顯。據21世紀不動產珠江駿景東店商圈經理江泉水分析稱，2-4月份，買賣雙方的博弈此消彼長。3月份主流成交戶型的賣方明顯“硬氣”，部分買方出現追漲趨勢。到了4月份，又漸漸“五五開”，再逐步轉為業主弱勢。價格方面，春節后受成交量猛增以及部分區域價格上行的影響，北京整體掛牌量也升至高位，這也在一定程度上決定了價格適度回落的必然性。

新宮商圈也不例外。據21世紀不動產南庭新苑店的店長張超群介紹，3月份經紀人帶看幾乎忙不過來，復看也比較多，能明顯感覺出客戶的購買意向比較高，成交量較大、周期短；而4月份則沒有那么緊張，節奏慢了下來，“部分置換買家沒有找到合適的房源，導致其要出售的房子也不能簽約，怕有太大波動，影響下一步計劃，這可能與3月份成交房源較多有關，一些合適的房源沒有來得及下手就沒有了。”

魯谷遠洋山水片區的熱度也有所下降。據麥田房產遠洋山水區的區域經理連傳豹介紹，4月份區域二手房市場成交速度有所減緩，帶看量也如此。此外，購房者看房時間以及做決定周期都有所拉長，對價格預期則有所降低。

值得一提的是，今年受政策推動影響，不少片區的改善型換房客群較多，甚至達到了區域市場的歷史新高，由此導致改善型戶型較受購房者青睞。比如在大紅門商圈，據江泉水介紹，一位購房者一直關注著珠江駿景的大三居，因為有二孩，家人也較多，所以比較傾向于176平方米的大平層，不過，由于其原來房子出售速度較慢，錯過了兩套同戶型心儀的房子，最終她還是選擇加價50萬元，購買了一套新登記的三居室，“而同小區的另一套一居室卻兩次降價，都低于去年價格了，賣方較為著急，好在最終成功賣出去了，真可謂冰火兩重天。”

4月北京二手住宅網簽13928套

經歷了2、3月份的成交快速上漲之后，4月份北京二手房市場回歸理性。北京市住建委官網數據顯示，2023年4月份，北京市二手住宅網簽量為13928套，較3月份的22192套下降明顯，與去年同期基本持平。4月上半月市場回落態勢延續，到下半月基本回歸至常態水平，進入平穩運行階段。

在市場熱度下降的同時，各方預期也較前期有所回落。隨著春節后市場逐步出清，需求端的觀望情緒也開始滋生。對此，北京鏈家研究院分析師冷會指出，這背后的原因主要有兩方面，一是買賣雙方預期差距拉大，共識難以達成；二是前端需求減少引發置換鏈條穩定性下降，進而導致部分改善型需求入市策略趨于保守。綜合來看，當前市場已基本回歸常態。

麥田房產分析認為，4月份北京二手房成交量下滑，一是因為“小陽春”過后，需求正常回落，二是今年“小陽春”前期積壓購房需求較多，成交量創下近年新高，使得4月份成交量回調比較明顯。

價格方面，據北京鏈家研究院統計顯示，4月份北京主要城區二手住房價格走勢總體平穩，全市成交均價波動主要受結構性因素影響。從成交結構上看，隨著相關需求的陸續釋放，中心城區成交占比在3月份基礎上進一步下降，進而導致全市成交均價出現小幅下降。

從二手房掛牌均價來看，據麥田房產數據監測顯示，4月份北京二手房掛牌均價維持平穩，業主對市場的預期整體比較穩定；但另一方面，4月份二手房議價空間和3月份相比擴大0.23個百分點，對于一些著急成交的業主來說，在4月份愿意用更多的價格讓步來換取成交。此外，由于成交放緩，雖然新增掛牌房源量有所減少，但4月份總體二手房掛牌房源量仍繼續增加，比3月份增加4.5%。

展望：預計5月二手房市場維持平穩

值得一提的是，政策方面，北京3月底啟動了存量住房交易“帶押過戶”等。不過，從實際效果來看，這些政策暫時對買賣雙方沒有明顯影響。

在此背景下，展望接下來的市場，江泉水分析稱，預計5月份市場會略好于4月份。經過4月份市場的轉折，預計有一些想出售房子的業主，會更加務實、理性，成交量也可能緩慢恢復。

譚月琴也表示，經歷一個月的博弈，隨著業主價格預期的合理回落，預計5月份成交量會有所提高，價格方面依然會比較平穩，但會越來越體現“一房一價”，同片區同小區的房子，價格也會有較大差距，購房者依然不會追漲，但遇到品質符合自己要求、價格又合理的房子，也會迅速入手。

對于5月份的市場行情，也有不少經紀人預計，市場較4月份不會有太大改善，依然“穩”字當頭。

麥田房產分析，進入4月份以后，購房者心態更加平穩，隨著掛牌量的持續增加，業主需要合理定價才能加快成交，但整體來看，在政策維持穩定的前提下，預計5月份北京二手房市場將維持平穩發展。冷會也指出，由于成交節奏放緩，買賣雙方博弈加劇，未來一段時間市場發展基調仍將以穩為主。

（文章來源：新京報）