本次統計到的投資購房量跌幅，是美國樓市自2008年金融危機以來最大的一次，過高的抵押貸款利率或是主因。

當地時間11月22日，美國知名房地產經紀公司Redfin發布報告稱，與去年同期相比，在高利率的驅使下，美國房地產投資者在2022年三季度購買的房屋數量減少了30%。與此同時，11月美國房屋建筑商信心連續第11個月下降，跌至2012年6月以來的最低水平。

但經濟學家仍然認為，即使在買家需求暴跌和房價下跌數月之后，美國房地產市場也并未觸底。目前，美國平均30年期固定抵押貸款利率為6.61%，這是限制買家需求的主要因素。

(資料圖)

買方市場到來

房地產投資熱度在2020年第二季度因疫情曾出現過短暫暴跌，除此之外，本次投資購房量的跌幅是2008年金融危機以來最大的一次。同期，美國整體購房量跌幅為27.4%。

另據房地美數據，截至2022年11月17日當周，美國平均30年期固定抵押貸款利率為6.61%，是截至2021年11月18日當周設定的3.10%的兩倍多。

經濟學家稱，除非美聯儲放緩激進加息政策，否則房貸利率不太有可能恢復到2020年至2021年的水平。今年以來，美聯儲已連續六次加息，最近4個月更是連續單次加息75 個基點。

Redfin高級經濟學家Sheharyar Bokhari表示，投資者不太可能會很快成規模地重返市場，這種情況需要在“房價大幅下跌后才能實現”。

這也意味著，普通買家再也不必像去年那樣，與成群結隊拿著現金的投資者競爭房屋，房地產市場現在已經進入了買方市場。

在2022年第一季度的高峰期，投資者約占美國所有購房者的20%。此后，這一數字放緩至約17.5%，不過仍高于疫情前的標準。眼下市場遇冷階段，一些房產投資機構正在建構數十億美元的資金池，以便在房貸利率下跌時能夠迅速購買房屋。

“全美最大泡沫”

根據RE/MAX的報告，在全美區域性住房市場中，猶他州的房價下降幅度為全美最大。

猶他州的鹽湖城都會區是美國最大的住房市場之一，除房價外，該區域的各項指標均引人注意，比如，庫存月供應增幅在統計中名列前茅；房屋銷售下降幅度也排名第一，同比下降48.3%。10月份，都會區出現了903筆交易，低于一年前該地市場火熱時的1747筆。

拉斯維加斯位居第二，銷售量同比下降45.3%，從2021年10月的4005筆下降到今年 10月的1947筆。圣地亞哥排名第三，下降了42%。波特蘭下降了39.8%。鳳凰城下降39.3%。

猶他州、愛達荷州等其他西部州在2021年曾瘋漲過一波，這些區域也被視為“泡沫最大”的地區。隨著貸款利率從3個點攀升至6個點，房地產市場遭遇大幅調整，西部地區的市場較其他市場下跌得更快、更劇烈。馬克·贊迪認為，這些地區的價格可能會下降多達20%。

市場等待觸底

投資遇冷，房價也在下跌。

根據達拉斯聯儲經濟學家恩里克·馬丁內斯-加西亞(Enrique Martínez-García)的預估，在未來一段時間內，房地產市場還將繼續放緩，預計某些區域的房價最多還將跌20%。

按照穆迪分析首席經濟學家馬克·贊迪(Mark Zandi)的說法，全美房屋價格將從高峰到低谷下跌約10%，并在2023年夏季觸底反彈。

房屋供給端目前也在萎縮，美國房屋開工量從9月份的149萬套放緩至上個月的143萬套。此外，許可證的數量(表明未來幾個月會建造多少房屋的數據)從去年12月創紀錄的190萬套大幅下降至153萬套。

萬神殿宏觀經濟學(Pantheon Macroeconomics)首席經濟學家伊恩·謝潑德森(Ian Shepherdson)表示，“對于房屋建筑商來說，好消息是觸底即將到來”。抵押貸款利率趨于見頂，這表明未來幾個月，購房需求將趨于平緩，盡管還是會處于低迷的水平。另外，房屋開工和銷售將在明年初觸底，即使房價加速下跌。

近日，國際房地產公司RE/MAX調查了美國53個都會區，其在10月份的報告稱，全美房屋銷售總量環比下降了13.5%，同比下降了30.7%。報告還指出，待售房屋比一年前增加了36.8%，房屋上市后平均要35天才能售出。全國房屋銷售價格中位數從9月份的40萬美元下降0.3%至399000美元，是連續第三個月下跌。

（文章來源：國際金融報）