業(yè)主不愿意預(yù)交物業(yè)費(fèi)，開發(fā)商就拒不交付新房。近日，安徽省合肥市中級(jí)人民法院對(duì)這起商品房銷售合同糾紛案作出終審判決，預(yù)交物業(yè)費(fèi)并非雙方合同約定的辦理房屋交接手續(xù)的前提條件，開發(fā)商應(yīng)按照合同約定，向業(yè)主支付逾期交房違約金13.43萬元。

一審法院查明，2016年8月30日，合肥市民蔡某與合肥藍(lán)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱藍(lán)光公司)簽訂商品房買賣合同。合同約定，蔡某購買藍(lán)光公司開發(fā)的一套商品房，總價(jià)款為211萬余元，應(yīng)于2019年7月6日前交房。合同簽訂后，蔡某依約支付了全部房款，履行了全部合同義務(wù)。2018年12月20日，藍(lán)光公司通知蔡某辦理交房手續(xù)，在向蔡某發(fā)出的“需繳納款項(xiàng)明細(xì)”“業(yè)主需攜帶資料”“物業(yè)移交確認(rèn)單”等材料上寫有“預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)”等字樣。蔡某依據(jù)商品房買賣合同，拒絕預(yù)交物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致未完成房屋交付。

2019年7月25日，蔡某再次赴案涉小區(qū)辦理交房手續(xù)，因其拒絕預(yù)交物業(yè)費(fèi)，受開發(fā)商委托的物業(yè)公司拒絕向其交房。同年9月18日，蔡某向藍(lán)光公司發(fā)出關(guān)于房屋催交的函，載明蔡某兩次前去收房被拒的經(jīng)過。直到2020年5月20日，物業(yè)公司才代藍(lán)光公司將案涉房屋交付給蔡某，共延遲了318天。

一審法院認(rèn)為，藍(lán)光公司與蔡某簽訂的商品房買賣合同合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定嚴(yán)格履行各自的權(quán)利義務(wù)。蔡某已向藍(lán)光公司支付了全部房款，履行了全部合同義務(wù)。藍(lán)光公司在通知蔡某辦理交房手續(xù)時(shí)和委托物業(yè)公司交付房屋時(shí)均要求蔡某預(yù)交物業(yè)費(fèi)，進(jìn)而導(dǎo)致案涉房屋遲遲不能交付。先行交納物業(yè)費(fèi)并沒有在案涉商品房買賣合同中約定，物業(yè)費(fèi)是否預(yù)交與房屋買賣合同是不同的法律關(guān)系，藍(lán)光公司的行為未遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，已構(gòu)成違約。藍(lán)光公司應(yīng)按照案涉商品房買賣合同中約定的逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方式，向蔡某支付逾期交房違約金。法院一審判決藍(lán)光公司向蔡某支付逾期交房違約金13.43萬元。

藍(lán)光公司不服，向合肥中院提起上訴。

合肥中院審理后認(rèn)為，預(yù)交物業(yè)費(fèi)并非是雙方合同約定的辦理房屋交接手續(xù)的前提或必要條件，蔡某未能成功收房，藍(lán)光公司具有過錯(cuò)。此后蔡某曾多次赴項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)要求收房，也曾向藍(lán)光公司發(fā)函，表明其作為買受人已采取必要措施向出賣人積極主張權(quán)利，并不存在任由損失擴(kuò)大的主觀故意。反觀藍(lán)光公司，其作為出賣人在蔡某已明確對(duì)物業(yè)費(fèi)問題提出異議的情況下，未能及時(shí)調(diào)整交房流程以促成交付，其合同履行行為不當(dāng)，一審法院據(jù)此認(rèn)定藍(lán)光公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，二審法院予以認(rèn)同。一審法院依據(jù)雙方合同約定計(jì)算違約金，未超過法定標(biāo)準(zhǔn)，并無不當(dāng)。合肥中院終審判決駁回上訴，維持原判。(記者 周瑞平 通訊員 王 君)