11月15日，國家統計局公布10月70城房價數據，數據顯示，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比呈略降態勢，同比漲幅繼續回落。房價下跌城市繼續增加，52城新房價格下跌，64城二手房價格下跌，“銀十”樓市表現慘淡。

具體到不同能級城市，國家統計局城市司首席統計師繩國慶分析，10月一線城市新房銷售價格環比持平，二、三線城市新房價格環比分別下降0.2%和0.3%。各線城市二手房價格環比均出現下降情況，其中一線城市二手房價格環比降幅最大，為0.4個百分點。

房地產信貸收緊被認為是房地產市場降溫、房價下降的主要原因。“不要倒逼開發商大面積降價，導致市場與需求預期急劇冷縮，市場下跌的幅度就會有所減緩。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

李宇嘉向21世紀經濟報道記者指出，為應對近期房地產市場急速下滑現象，個人按揭貸款投放、開發商合理的融資需求、開發需求和收并購需求均稍有放松。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者，盡管當前信貸政策有所放松，但房企出于年底沖業績考慮，11、12月依然會以降價促銷積極回籠資金為營銷策略和經營策略，新房市場在年底最后兩個月仍然面臨較大的降價壓力。

李宇嘉認為，未來房價仍會下跌，但跌幅將有所減緩，11、12月房價會經歷一個觸底過程。“明年一季度即便房價繼續下跌，但成交量一定會有所穩定。”李宇嘉說。

新房價格指數降幅再擴大

環比方面，各線城市新房價格整體略有下降。

國家統計局數據顯示，10月70城新房價格環比上漲城市從9月的27城驟降至13城，加上9月新房價格環比上漲城市減少19城，已連續2個月出現房價上漲城市數大幅減少現象。

其中三亞、北京和銀川漲幅位居前三，分別為0.8%、0.6%和0.6%;新房價格環比下跌城市達52城，其中跌幅最大的為韶關、石家莊和大理，分別下跌1.1%、1.1%和0.9%。

整體來看，10月70城新房價格指數環比下降0.3%，較9月環比降幅擴大0.2個百分點。李宇嘉對比發現，這是2015年一季度以來新房價格指數的最大跌幅。

李宇嘉認為，9-10月，由于信用風險事件傳染，銀行信貸收緊，各地加強預售資金監管，開發商資金鏈極其緊張，紛紛開啟大力度的打折促銷活動，導致新房價格跌幅擴大。

從不同能級城市看，繩國慶分析，10月一線城市新房價格環比持平，其中北京和上海環比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%;二線城市環比由上月持平轉為下降0.2%;三線城市環比下降0.3%。

同比漲幅繼續回落。

其中，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲5.0%，漲幅比上月分別回落0.3個百分點。

二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.7%，漲幅比上月分別回落0.4個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.8%，漲幅比上月分別回落0.5個百分點。

李宇嘉指出，一線城市新房停漲為去年新冠肺炎疫情發生以來的首次，說明此次信用風險事件導致的開發商信心下滑，對一線城市造成巨大沖擊，一線樓市新房項目定價合理。而二三線則成為新房價格打折促銷的重災區。

在信貸收緊和預售資金監管的大背景下，不同城市的新房市場存在不同特點。以北京為例，10月北京新房價格環比上漲0.6%。

合碩機構首席分析師郭毅接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，這一方面是由于北京入市新房產品的結構性調整，即伴隨著今年北京新房市場的主要產品類型從限競房調整為商品房，新房價格也出現小幅上漲;另一方面，目前北京在售項目多為首批次集中供地項目，開發商拿地價格相對較高，新房限定指導價與地價價差較窄，開發商為保利潤甚至保成本，缺乏較大降價空間，只能按指導價銷售，也帶來新房價格的環比上漲。

超90%二手房價格下跌

國家統計局數據顯示，10月70二手房價格環比上漲城市從9月的17城急劇下降到4城。今年3月二手房價格環比上漲城市數量觸頂，達58個，其后二手房價格上漲城市“七連降”。10月二手房價格下跌城市達64個，占比超91%。

4個二手房價格環比上漲城市為贛州、三亞、海口和大連，漲幅分別為0.5%、0.4%、0.3%和0.1%。二手房價格環比降幅靠前的城市為南充、大理、瀘州、韶關和牡丹江，除南充環比下跌0.9%外，其余城市環比跌幅均為0.8%。

整體來看，10月70城二手房價格指數環比下降0.3%，李宇嘉認為，二手房價格整體下降背后有二手房成交參考價執行和信貸收緊兩大原因。一方面，15個城市推出二手房參考價，指導二手房貸款發放，導致杠桿緊縮;另一方面，銀行信貸對二手房收縮更加明顯，甚至有停貸現象發生。

在雙重因素作用下，各線城市二手房價格均出現下降。繩國慶分析，10月一線城市二手房環比下降0.4%，降幅與9月持平，其中北京、上海、廣州和深圳環比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%;二線城市環比下降0.3%，降幅比9月擴大0.2個百分點;三線城市環比下降0.3%，降幅比9月擴大0.1個百分點。

雖然10月新房、二手房價格指數均出現下跌，但李宇嘉指出，新房和二手房下跌并不平衡。為保交流、保民生、保穩定，目前信貸支持主要在新房層面。因此，在貸款集中度依舊有效的情況下，有限的信貸會向新房走，二手房價格將會繼續下跌。另一方面，李宇嘉表示，由于市場情緒緩和，二手房下跌幅度也會減緩。

郭毅認為，由于二手房市場的復雜性，二手房價格很難管控，需市場根據實際供需自主調節。隨著信貸適度糾偏，部分城市已經出現批貸周期縮短和貸款利率下降情況。

“從當下來看，信貸政策影響仍在持續發揮效力，最近一兩個月二手房市場整體下行的城市仍保持相對較多狀態。政策消化期過去后，信貸政策形成的利好支撐傳導到二手房市場，二手房價格可能在今年年底至明年年初止跌回升。”郭毅說。

易居研究院研究總監嚴躍進分析表示，目前70城新房價格指數環比連跌兩個月，類似信號需要關注，近期要注意御寒的操作。

“當然隨著信貸政策的放松以及其他配套政策的推進，對于市場的下行不需要過多的恐慌。”嚴躍進進一步指出，“后續政策效應逐漸顯現，市場下行的速度也會放緩。尤其是11月份預計部分城市銷售市場會有底部反彈可能，客觀上也會使得房價指數下跌的空間減少。”