一宗1.1萬平方米的土地，沉寂26年撂荒閑置、無法開發(fā)；一次被指烏龍的拍賣，讓案件涉事人從意氣風發(fā)走到兩鬢斑白；9份執(zhí)行裁定書前后更改背后，三家公司糾紛難斷，司法、行政部門各執(zhí)己見。
近年來，寸土寸金的深圳一直在推動盤活閑置土地。然而，一塊位于深圳市南山區(qū)深圳珠光路與沿河路交叉口東北側(cè)的土地，若從1994年的出讓時間算起，已經(jīng)閑置了近30年之久。2010年，這宗編號為T402-0014的地塊還曾出現(xiàn)在國土部核查通報的全國閑置土地黑名單中。
《華夏時報》記者通過多方采訪獲悉，這塊地一直未開發(fā)，主要是涉及幾家公司之間的法律糾紛，以及土地使用權和開發(fā)權益的矛盾、行政權與司法權之間的紛爭，而起因則是26年前法院一次錯誤的拍賣。
(相關資料圖)
河南澤槿律師事務所主任付建在接受《華夏時報》記者采訪時表示，這件事情最根本的原因是1997年深圳市中級人民法院在對該宗土地權益進行拍賣時，未能向國土部門查清這宗地的權屬情況，導致了一次錯誤拍賣，并且在案外人主張權益后法院也沒能及時為錯誤的拍賣行為承擔責任，解決爭議，做出具有可操作性的執(zhí)行裁定。
4月7日，《華夏時報》記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一地塊如今黃土裸露且雜草叢生，因多年閑置已變成暴露在鬧市之中的“野生”停車場。放眼望去，周邊既有多年的商鋪和居民樓，也有已開發(fā)完畢的新樓盤，還有處在熱火朝天施工狀態(tài)的工地。與周圍車水馬龍的繁華相比，這宗26年撂荒閑置的土地儼然成為城市中心的一塊“瘡疤”。
揭秘閑置疑云
事件的起因源于1994年，原本，項目地塊由深圳市規(guī)劃國土委出讓給深圳市圳寶實業(yè)有限公司（下稱“圳寶公司”）和深圳中建實業(yè)股份有限公司（下稱“中建公司”），兩家公司分別占該項目地塊45%（自用）和55%（可進入市場）的土地使用權益。
中建公司因自身原因選擇退出該地塊項目的權益，隨后，圳寶公司又與深圳市雪納房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“雪納公司”）簽訂合作開發(fā)協(xié)議。1997年7月，圳寶公司、中建公司、雪納公司三方達成協(xié)議并和原深圳市規(guī)劃國土局簽訂原合同第一補充協(xié)議，約定雪納公司承接中建公司在這宗地內(nèi)的權益。
但圳寶公司卷入一宗合同糾紛案，作為第三人被訴訟法庭，因無力承擔被法院判決償還的185萬多元款項，在1997年被深圳市中級人民法院裁定將這宗地房地產(chǎn)100%的開發(fā)權益拍賣，以清償債務。
1997年11月，深圳市錦銀實業(yè)股份有限公司（下稱“錦銀公司”）經(jīng)司法拍賣以約612萬元競拍到了這一地塊的開發(fā)權益。
但值得注意的是，根據(jù)國土部門的相關文件，圳寶公司擁有該地塊45%產(chǎn)權，另外55%產(chǎn)權歸屬于雪納公司。在1997年該宗土地被進行拍賣前，法院僅只評估涉案土地55%的價值，圳寶公司對此提出異議，但拍賣后沒有依法啟動評估復議程序。“法院評估了地塊55%部分價值，卻拍賣整塊地，且這 55%的權益并不屬于圳寶公司。”原圳寶公司總經(jīng)理吳中平在接受《華夏時報》記者采訪時表示，拍賣時的評估報告顯示，圳寶名下45%的權益沒有評估，價值為0。另外，圳寶公司僅欠債180多萬元，法院卻超標的拍賣該地塊，拍賣款600多萬元，而且至今法院并未把多出的款項給圳寶。
對于1997年的拍賣，雪納公司董事長陳永益在接受《華夏時報》記者采訪時表示：“法院的拍賣未到行政部門查實權屬情況，也沒有通知國土委，雪納公司并不欠錢，法院卻把屬于雪納公司的55%也一起拍賣了，評估的也是這55%；拍賣的還是開發(fā)權益，并非土地使用權。”
對于法院對“開發(fā)權益”進行拍賣，吳中平也表示：“土地只有使用權，有史以來也沒聽說過拍賣開發(fā)權益，但這么多年里，法院卻從來未對此做出過解釋。”
付建向本報記者表示：“拍賣土地的開發(fā)權益要注意與土地使用權的協(xié)調(diào)和銜接，不能在權益不明晰的情況下直接進行拍賣。根據(jù)《國家規(guī)定確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第六條的規(guī)定，開發(fā)利用國有土地，開發(fā)利用者依法享有土地使用權，土地所有權仍屬國家。實踐中，土地開發(fā)權益與土地使用權通常是不分開的。”
因此，擁有T402-0014地塊55%土地權益的雪納公司向深圳市中院提出案外人執(zhí)行異議。隨后，深圳市中院在2004年立案并對T402-0014地塊土地使用權進行了查封。
直至2011年7月，法院才有了第一次裁定。深圳市中院在（2010）深中法執(zhí)監(jiān)字第34號民事裁定書中首次承認1997年的拍賣是拍錯了：“本院將T402-0014地塊100%的權益認定是圳寶公司所有，屬于對案涉地塊的權屬沒有查清，將其全部作為圳寶公司的財產(chǎn)予以拍賣亦是錯誤的，該拍賣裁定違法，應予撤銷。雪納公司對本案的異議請求部分理由成立。”
隨后，錦銀公司不服，向廣東省高院申請復議，深圳市中院于2013年7月又下達（2012）深中法執(zhí)外異字第42號執(zhí)行裁定書，表示：“在當時的情況下，不能因此當然認定該55%產(chǎn)權歸圳寶公司享有即圳寶公司享有了涉案地塊100%的產(chǎn)權”“本院只能處分圳寶公司在涉案地塊中的45%的權益”，并中止這宗地房地產(chǎn)開發(fā)項目中的55%權益的執(zhí)行。但值得注意的是，深圳中院兩次裁定承認拍賣錯誤的情況下，卻未對認定拍賣合法有效的裁定進行撤銷。
戲劇反轉(zhuǎn)再現(xiàn)
2017年，案情再一次發(fā)生戲劇性的“反轉(zhuǎn)”。當年7月，深圳中院對錦銀公司提出的執(zhí)行監(jiān)督申請又作出裁定，改口稱之前的裁定“適用法律錯誤，應予糾正”并撤銷2013年的第42號執(zhí)行裁定。這一次，雪納公司、錦銀公司、圳寶公司均不服，向深圳中院申訴，隨后向廣東省高院申請復議。廣東省高院再次撤銷了深圳中院的裁定，發(fā)回深圳中院重審，要求當事人和解結案。
4月7日，《華夏時報》記者在現(xiàn)場看到，這一閑置26年的地塊如今黃土裸露、雜草叢生，邊界處樹木瘋長，因多年閑置已成為暴露在鬧市之中的“野生”停車場，儼然成為城市中心的一塊“瘡疤”。“拍賣時是4000多元一平方米，當時（圳寶）計劃自用是為解決員工住宿問題，時過境遷，如今周圍新房均價都在9萬—10萬元/平方米。”圳寶公司總經(jīng)理吳中平向本報記者表示。
為此，《華夏時報》記者于4月10日聯(lián)系到深圳規(guī)劃和自然資源局南山管理局，工作人員表示采訪事項需聯(lián)系總局，記者進一步向?qū)Ψ桨l(fā)出協(xié)助聯(lián)系總局的請求，對方表示應允并表示隨后會進行聯(lián)系，但截至記者發(fā)稿，對方未予回復。
如今，這一案件遲遲難以畫上句號，給各方當事人都造成較大損失。一位不便具名的知情人士向《華夏時報》記者指出，除了一開始的“錯拍”，根本還在于司法權和行政權對該宗土地權屬認定意見不一致。
雪納公司董事長陳永益向本報記者表示，20多年里，深圳中院、廣東省高院總共下發(fā)了9份裁定書，裁定書之間互相矛盾，直到2022年6月24日，省院認定拍賣正確，雪納公司不服，7月份向最高人民法院申請執(zhí)行監(jiān)督，最高法認為本案有執(zhí)行違法行為，已立案審查。
2017年后的部分裁定書
此外，圳寶公司原總經(jīng)理吳中平告訴本報記者，圳寶律師曾到深圳中院調(diào)卷，中院告知律師執(zhí)行土地的卷宗已經(jīng)丟失，圳寶公司認為這是罕見的、嚴重的失職行為。圳寶公司希望此次最高法能公平公正依法糾正深圳中院的錯誤，撤銷拍賣，把土地還給圳寶和雪納，圳寶公司會以其他方式妥善處理債務問題。
目前，雪納公司與圳寶公司均已向最高法申請執(zhí)行監(jiān)督，現(xiàn)案件在最高法審理期間。
錦銀公司則在此前向國土部門申請辦理這宗土地使用權的過戶手續(xù)，據(jù)了解，在國土部門給相關企業(yè)的回函中，其觀點一致認為，深圳中院歷次出具的官方材料中指明的執(zhí)行標的“土地開發(fā)權益”不一致，根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，土地開發(fā)權益不屬于需要登記的不動產(chǎn)權利，該權益權利人變更亦無法辦理過戶手續(xù)，該協(xié)助事項不具備操作性。
國土部門還表示，需錦銀公司協(xié)調(diào)深圳中院進一步明確協(xié)執(zhí)內(nèi)容，根據(jù)目前法律法規(guī)，僅有土地使用權過戶，開發(fā)權益不知道如何過戶。
根據(jù)記者從當事人處掌握到的權威材料，為加快盤活土地，國土部門曾多次給深圳中院去函征求處理意見，建議加快相關執(zhí)行案件的處理工作，表示將依法予以協(xié)助，并指出這宗地的土地出讓權屬法律關系是清晰的，但法院方面對土地權屬登記，并未給出明確意見。
“開發(fā)權益”能拍賣嗎？
據(jù)知情人士透露，當前，該案件仍在最高法審理中，正常情況下，深圳當?shù)赜嘘P部門應等最高法審理結案后再行處理。但令人不解的是，省高院卻于2023年2月27日組織深圳中院舉辦協(xié)調(diào)會，討論錦銀公司競拍土地的過戶事宜。
“1997年拍賣‘開發(fā)權益’與現(xiàn)行法律法規(guī)相矛盾，按現(xiàn)行法律法規(guī)，開發(fā)權益是無法辦理過戶手續(xù)的。”雪納公司董事長陳永益向本報記者表示，“即便錦銀公司在最高院贏得了最終裁定，也只是土地開發(fā)權益，而非土地使用權，錦銀公司只有在雪納公司和圳寶公司同意的前提下，才能將土地進行過戶。”
雪納公司訴訟代理律師向《華夏時報》記者表示，法院在執(zhí)行裁定中創(chuàng)造的拍賣“土地開發(fā)權益”而非國有土地使用權這一概念是非常荒謬的，物權是法定的、不可自己創(chuàng)設的權利，即所謂物權法定原則，這是民法通則、物權法、民法典都非常明確這一條。“土地開發(fā)權益是與國家土地行政管理部門簽約的權利，但與國家土地行政部門簽約是國家行政權力的一部分，也就是說選擇國有土地開發(fā)者的權力具有嚴格的審批制度，屬于行政合同，而非民事合同的范疇，也不可以由執(zhí)行局處置、拍賣。”
對此，付建也表示，該案的相關事實和土地權屬是相對清晰的，法院因執(zhí)行拍賣中的錯誤一直做出不具有可操作性的裁定來逃避責任。事實上，土地權屬認定過程中，法院擁有的權力是一種判斷權，相關行政機關擁有的權力是一種處理權。行政機關的處理依賴于法院作出的判斷結果。本案件在土地確權上也應當尊重司法機關的判斷權。但本案件已經(jīng)由于司法空轉(zhuǎn)、土地閑置多年造成了巨大的損失，行政部門和司法機關如果對該宗土地權屬認定及造成土地閑置的責任歸屬等問題存在爭議，可能會涉及通過行政訴訟來解決。
在采訪中，本報記者聽到最多的四個字是“解決問題”。陳永益向本報記者表示：“20多年里，我從年輕人走向兩鬢斑白，公司也被這個案件拖累至幾乎要破產(chǎn)了。希望最高人民法院公平公正進行處理，早日對這個司法長跑了26年的案件進行處理。”
針對該案，付建表示：“雪納公司與錦銀公司的爭議，若真是由深圳市中級人民法院執(zhí)行錯誤導致的，法院應當積極主動承擔責任；并且，該宗土地閑置多年，又造成了巨大損失，如不盡快確權、開發(fā)利用將造成更大的損失，有關部門在其中負有責任的，也應當對當事人的利益損失進行賠償。”
付建進一步表示，事到如今司法機構應當積極與雙方公司協(xié)商土地確權事宜，根據(jù)相關法律規(guī)定盡快給出終局裁定，當事人可以就有關部門執(zhí)行錯誤或失職行為給其造成的損害，申請國家賠償。
據(jù)前述知情人士，所以出現(xiàn)現(xiàn)在結果，主要是因為當初拍賣該地塊時程序不規(guī)范導致。公開資料顯示，2006年，深圳中院腐敗案曝光，當時拍賣該地塊的主管法官廖昭輝也牽涉到腐敗案中，后獲刑7年；另外，廖還曾和一些拍賣行之間有利益輸送關系，制造了一些冤假錯案。對于本案件來說，之所以難以糾錯，主要在于法院的糾錯成本太高，因此法院其實是最希望當事人出現(xiàn)和解的局面。
最高人民法院黨組書記、院長張軍近日在主持最高人民法院黨組召開擴大會議時，強調(diào)抓實抓好公正與效率，緊緊圍繞“公正和效率”這個主題，抓住審判工作這個“實處”，著力在促公正、提效率、強隊伍上下功夫。張軍表示，感受公平正義的主體是人民群眾，要重視程序公正。“老百姓(36.200,-0.61,-1.66%)到法院是為了解決問題的，絕不是來‘走程序’的。程序合乎規(guī)范，同時能實質(zhì)解決問題，案結事了，才是訴訟的目的、才能體現(xiàn)訴訟的價值。”
（來源：華夏時報）