本文來源：時代周報 作者：趙佳琪
近期，北京樓市回暖的聲音不絕于耳。
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2月17日，蘇瓊在看了近兩個月的房子之后，終于從到底是購買回龍觀還是天通苑的糾結中走出來，選定了天通苑北二區(qū)一套150平方米的房源。
“房子掛到中介平臺不足一個月，我就拿下了。”蘇瓊是典型的剛需購房者，2017年大學畢業(yè)后留在北京，如今戶口問題解決，只待解決房子問題。
蘇瓊告訴時代周報記者，雖然還想再多看幾套房子，但最近聽到很多消息說北京樓市回暖，怕房價上漲，最終還是選擇抓緊時間購房。
與蘇瓊一樣的購房者不在少數(shù)。北京中介小夏向時代周報記者說道，春節(jié)過后，北京二手房市場呈現(xiàn)出成交量上漲、成交周期縮短的特點，而成交的大多數(shù)客戶為剛需和剛改客戶。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，北京市二手住宅周度成交連續(xù)兩月在3000套以上，最新一周（2.13~2.19）成交3761套，處2022年以來周度成交高位。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向時代周報記者表示，究其原因，一方面疫情影響逐漸消退，同時經(jīng)過春節(jié)假期部分需求積壓，節(jié)后市場購房需求得到釋放；另一方面，隨著經(jīng)濟復蘇，政策大環(huán)境寬松下，購房者市場預期得到修復，特別是剛需客戶，置業(yè)積極性提高，促進樓市情緒轉(zhuǎn)暖。
但北京樓市的回暖帶著一定程度的“理性”。多位中介告訴時代周報記者，近期，北京二手房只是迎來成交量的上漲，房價并沒有明顯波動，算不上真正意義的回暖。
“成交量上漲，售房者價格預期提高，幾乎沒有議價空間，但剛需者對些許的提價尚能接受。所以當下呈現(xiàn)的狀態(tài)是，買賣雙方對于市場的預期基本能夠匹配，市場整體的循環(huán)呈現(xiàn)出健康且正向的特點。”在安居客研究院副院長李震看來，未來北京房價或?qū)⒃趦r格維穩(wěn)的基礎上，保持緩步上漲的節(jié)奏。
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成交量上漲
中介們認為，北京樓市當前確實正處于上行階段。
“現(xiàn)在可以說是相當不錯，年后的成交量遠高于近3年均值。”中介孫斌向時代周報記者說道。
而中介邢強也感受到了購房端的積極性。他告訴時代周報記者，春節(jié)后，平均每天的客戶量和看房量比之前增加了30%左右。
中介張玲向時代周報記者提供了一組所在中介平臺的數(shù)據(jù)，周末的單日成交量平均在600多單，而春節(jié)前的成交量在400單左右，上漲了近50%。
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2月1日至2月23日，北京二手房成交11638套，環(huán)比上漲74.07%，同比上漲96.29%。
對于成交量上漲的原因，合碩機構首席分析師郭毅向時代周報記者表示，首先在于經(jīng)濟層面的預期。
如今，整個就業(yè)、消費環(huán)境正在復蘇，在此基礎上，購房人對自己的收入、就業(yè)前景抱有積極的看法，同時現(xiàn)在的房價還處于相對底部的階段，購房者對未來抱有預期；其次，樓市調(diào)控逐漸放寬，引發(fā)購房者預期升高，目前北京打響“一區(qū)一策”，也讓購房者的心態(tài)更加積極。
不過，多位業(yè)內(nèi)人士亦表示，雖然北京二手房市場逐漸上行，但遠沒有達到火熱的地步。李震提供了一組數(shù)據(jù)，2月13日—2月19日，二手房成交量創(chuàng)下了近20周新高，并且按照當前速度來看，2月成交量很有可能突破1.3萬套。而去年北京二手房單月成交最高點時為3月份，月成交量超過1.7萬套。
“按照春節(jié)假期后的周期來看，今年的高峰節(jié)點和去年的基本一致，但在疫情政策優(yōu)化的前提下，事實上今年北京市場熱度雖然在上行，但尚不及去年同期，整體來說市場熱度還不夠。”李震說道。
剛需入場，量漲價穩(wěn)
北京二手房成交量上漲的同時，多位中介告訴時代周報記者，房價卻沒有明顯的上漲。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，2月1日至今，二手房成交結構中，主要以剛需置業(yè)為主。而多數(shù)剛需購房者的入場在客觀層面上確實推動了成交量的上漲，但他們在短時間內(nèi)，并不會使房價產(chǎn)生明顯波動。
“剛需盤為主的結構導致價格波動小，換個角度說，如果價格漲得太猛，超出剛需者購買能力，則不會產(chǎn)生交易。”孫斌向時代周報記者說道。
2月23日，孫斌所在的勁松門店上架了一套房源。由于中介方還未進行實勘，且業(yè)主未提供身份證和房本，故該房源只展示在內(nèi)網(wǎng)，并未在外網(wǎng)發(fā)出。據(jù)孫斌所說，這套房源價格適中，且戶型為全明格局、南北通透，兩居室電梯房，屬于標準的優(yōu)質(zhì)剛需盤。
“上架的當天就有12組客戶客戶想約談。”孫斌和同事把這套房源發(fā)給了一直在跟進的客戶，很快就得到了想要看房的回應。據(jù)孫斌所說，2月23日晚間，也就是房源掛出的當晚，這套房源已經(jīng)成交。
邢強最常帶購房者看的小區(qū)是百環(huán)家園，該小區(qū)是塔樓結構且密度大，房價在雙井片區(qū)常年處于低位。“這個小區(qū)很好賣，首先價格低，其次位置不錯，屬于性價比高的剛需盤。”邢強告訴時代周報記者，2月1日——2月21日，該小區(qū)已經(jīng)售出10余套二手房源。
張玲有著同樣的感覺，位于甜水園的幾套剛需盤，一直有客戶不停地向她進行咨詢。以一套位于道家園的兩室一廳為例，總價為498萬元，于2023年2月22日在中介平臺掛牌。截至2月24日，距離掛牌僅過了2天，已經(jīng)吸引了13次帶看。
針對于剛需購房者“跑步”進二手房市場的現(xiàn)象，李震表示，在北京目前的市場環(huán)境下，大部分改善置業(yè)者都向新房市場傾斜；而隨著新房的價格走高、產(chǎn)品規(guī)劃越來越偏向大面積段，剛需受到了嚴重擠壓，主觀上也更多地就流向了二手房市場。
這波回暖能否持續(xù)？
雖然目前北京二手房市場似有回暖跡象，但多位業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者表示，回暖勢頭能否延續(xù)，還要看北京的調(diào)控政策會不會有繼續(xù)優(yōu)化的空間。
“如果二手房政策出現(xiàn)調(diào)整，如首付比例、購房利率優(yōu)惠等，市場可能會持續(xù)升溫，如若沒有，市場亦有可能在輕微小陽春后再次下行。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
郭毅向時代周報記者分析稱，購房者買房的緣由一方面在于改善居住條件，另一方面在于財產(chǎn)保值增值的訴求，如果目前只是氛圍上感覺回暖的話，購房人也會有自己合理的判斷，在沒有一個清晰共識的情況下，依然還會有一部分人繼續(xù)觀望。
郭毅進一步表示，而如何將這波觀望的人群變成真實的購買力，則依賴于政策的調(diào)整空間。“比如說降低購房門檻，才能把預期的利好變成實實在在對樓市的推動。”
事實上，2022年年初至今，全國多個城市密集頒布多條刺激樓市政策，從降低首付比例、放松限購到降低首套房貸款利率，諸多政策輪番上陣。相較于其他城市，北京的調(diào)控政策一直較為嚴格，并沒有參與到此前的調(diào)控大軍里去。
但今年1月，北京市政府印發(fā)了《2023年市政府工作報告重點任務清單》，其中232條提到，完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施，支持“一老一小”、中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求。
而在去年的9月23日，北京市住建委和市規(guī)自委印發(fā)《關于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務并行辦理的通知》將二手房交易“連環(huán)單”由過去的串聯(lián)辦理調(diào)整為并聯(lián)辦理，以提高房屋交易效率、降低購房成本。
李震表示，可以肯定的是，目前購房者和售房者的預期都有所回升，而且相比過去幾年，疫情對市場成交的影響不再，再疊加包括“連環(huán)單”在內(nèi)的一系列樓市寬松政策頻出，利率也維持在相對的低點，這都使得未來市場回穩(wěn)基礎增強，有望持續(xù)上揚態(tài)勢。
陳文靜認為，2023年，北京政策端亦存在一定優(yōu)化預期，北京房地產(chǎn)市場成交規(guī)模有望保持在高位。
（應受訪者要求，小夏、邢強、孫斌、張玲均為化名）