每經(jīng)記者：陳利每經(jīng)編輯：段煉,陳夢(mèng)妤
(相關(guān)資料圖)
房地產(chǎn)，終究成了“困難行業(yè)”。
2月6日，武漢發(fā)布16條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施（下稱16條），房地產(chǎn)行業(yè)被歸為“困難行業(yè)”。其中提到，為減輕企業(yè)資金壓力，在重點(diǎn)監(jiān)管資金中增加“項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)達(dá)到三分之二進(jìn)度”撥付節(jié)點(diǎn)；優(yōu)化調(diào)整新建商品房預(yù)售條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可增加申請(qǐng)預(yù)售許可次數(shù)，預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟等。
事實(shí)上，過去的一年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是在成交量，還是投資力度上均創(chuàng)下了近幾年新低。
“2022年公司總部資金壓力大，都減少了對(duì)外投資，我們?cè)谖錆h的銷售額下滑也很嚴(yán)重，主要聚集在保交樓、保交付上，消化存量。”某百?gòu)?qiáng)房企武漢區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者微信采訪時(shí)表示。
圖片來源：@武漢發(fā)布
不降價(jià)根本賣不動(dòng)
房地產(chǎn)被武漢官方劃為“困難行業(yè)”并不難理解。
中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年武漢新建商品住房共計(jì)成交11.63萬套、1316.5萬平方米，同比分別下滑42%和43%，是近8年來成交量最少的一年；全年土地成交金額約822億元，同比減少約47%，涉宅用地成交建筑面積、成交金額排名均跌出全國(guó)前十，而2017年-2021年其排名一直保持在全國(guó)前4-7名。
武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)也顯示，截至當(dāng)年10月，武漢已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房181626套，面積2109.6萬平方米，庫(kù)存約18萬套。
在此情況下，降價(jià)成了2022年武漢樓市的主旋律，“有些區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格降了近20%，特別是去年上半年，不降價(jià)根本賣不動(dòng)，不少前期拿高價(jià)地的項(xiàng)目都在虧本銷售。”2月7日，武漢一中介門店新房經(jīng)紀(jì)人張瑤（化名）在微信上告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
以武漢德商·光谷洺悅天璽為例，2020年底經(jīng)過117輪競(jìng)標(biāo)，德商以成交樓面價(jià)約15700元/平方米、總價(jià)16.468億元、溢價(jià)105.39%拿下，這也是當(dāng)時(shí)光谷東的“地王”。
定位高端改善的德商·光谷洺悅天璽于2021年11月首次入市，開盤均價(jià)約2.7萬元/平方米，去化率約30%。但到了2022年12月，項(xiàng)目?jī)?yōu)惠后的價(jià)格最低能做到2.4萬元/平方米，其中還包括3500元/平方米的裝修。
又如，位于金銀湖板塊的恒基旭輝鉑悅園著，這是旭輝在武漢的首個(gè)鉑悅系高端項(xiàng)目，2022年初入市后銷售業(yè)績(jī)一直不甚理想。到了當(dāng)年7月，該樓盤做起了團(tuán)購(gòu)促銷，單價(jià)也從最初的2.5萬元/平方米下調(diào)了2000元。
而漢陽區(qū)保利庭瑞閱江臺(tái)去年9月初更以現(xiàn)房每平方米降價(jià)近6000元，打響價(jià)格內(nèi)卷之戰(zhàn)：推出K8地塊4號(hào)樓面積段120-140平方米，12700元/平方米一口價(jià)任選；6號(hào)樓面積段112-130平方米房源，13300元/平方米任選。這一降價(jià)幅度引來同行反對(duì)，后被政府責(zé)令整改，并暫停銷售。開發(fā)商武漢保利隨后也發(fā)布退款聲明：打折促銷銷售行為無效，3天內(nèi)全額退款。
需要注意的是，東湖高新區(qū)、漢陽區(qū)、洪山區(qū)、江岸區(qū)曾被譽(yù)為武漢樓市“四大天王”，也是武漢樓市的半壁江山。
問題樓盤數(shù)量全國(guó)第一
事實(shí)上，武漢樓市面臨的不僅是銷售的低迷，更有來自保交樓的壓力。
根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月31日，在32個(gè)典型城市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的290個(gè)停工項(xiàng)目中，有62個(gè)項(xiàng)目全面復(fù)工、86個(gè)項(xiàng)目部分復(fù)工，但仍有126個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。
其中截至2022年底，武漢問題樓盤數(shù)量為36個(gè)，占比32城總量的10%以上；尚未交付套數(shù)69266套，尚未交付面積727萬平米，無論從問題樓盤數(shù)量還是套數(shù)、面積上來看，均位居32城榜首。
武漢同策機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年全年武漢涉宅用地供應(yīng)81宗，供應(yīng)建面約978萬平方米，起拍金額約952億元；成交71宗，同比減少37%；成交建面約862萬平方米，同比減少約58%；成交金額約822億元，同比減少約47%。
來源：武漢同策
而從全國(guó)排名看，2017年-2021年武漢涉宅用地成交建筑面積、成交金額排名一直在4-7位，但到了2022年成交金額跌至第13位，成交建筑面積排名跌至第33位。
上述百?gòu)?qiáng)房企武漢區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者微信采訪時(shí)表示，2023年需要根據(jù)集團(tuán)情況和區(qū)域銷售情況決定是否投資。
為緩解企業(yè)困難，16條就專門提到，為減輕企業(yè)資金壓力，在重點(diǎn)監(jiān)管資金中增加“項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)達(dá)到三分之二進(jìn)度”撥付節(jié)點(diǎn)；優(yōu)化調(diào)整新建商品房預(yù)售條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可增加申請(qǐng)預(yù)售許可次數(shù)，預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟；在保證城市功能和品質(zhì)的前提下，新出讓住宅項(xiàng)目原則上不附帶宗地范圍以外的建設(shè)義務(wù)；同時(shí)下調(diào)競(jìng)買保證金，允許銀行出具保函代替競(jìng)買保證金，除競(jìng)買保證金之外的剩余土地出讓價(jià)款，允許在1年內(nèi)繳清，特殊項(xiàng)目可2年內(nèi)繳清。
“在原有基礎(chǔ)上，預(yù)售條件及預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)化，土地出讓條件的松綁，可以有效提高企業(yè)資金利用效率，促進(jìn)投資積極性，助力市場(chǎng)良性循環(huán)發(fā)展。”中指研究院華中研究員李國(guó)政在接受記者微信采訪時(shí)表示。
額外發(fā)“房票”
不過，武漢此次16條最為關(guān)鍵的，是在限購(gòu)區(qū)給每戶家庭額外又發(fā)了一張“房票”。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，限購(gòu)區(qū)域無條件增加一套購(gòu)房資格，意味著原先“本地人限購(gòu)兩套、外地人限購(gòu)一套”的規(guī)定調(diào)整為“本地人限購(gòu)三套、外地人限購(gòu)兩套”，該規(guī)定意義重大，尤其是要從“以舊換新”“以小換大”“多孩家庭”等住房改善的角度出發(fā)，優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域政策，促進(jìn)住房消費(fèi)市場(chǎng)的提振。
而在過去的一年，基于市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，武漢多次出手，出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策，包括預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化、房貸利率下降、二套房首付降低、二環(huán)外限購(gòu)解禁，二手房帶押過戶等，僅在“限購(gòu)松綁”上就多次做了文章。
如2022年5月21日，“武漢經(jīng)開區(qū)”微博發(fā)布消息稱，自5月22日起，武漢經(jīng)開區(qū)的沌陽、沌口、軍山新城區(qū)域從原限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為不限購(gòu)區(qū)域，自此武漢經(jīng)開區(qū)全面取消住房限購(gòu)政策。
6月20日，武漢又在實(shí)操層面執(zhí)行新的限購(gòu)政策，戶籍居民家庭名下若已有兩套住房，可以再買一套房。
此外，武漢還有一些特殊的限購(gòu)松綁政策：如二孩或三孩家庭可買第三套房、父母投靠可買第三套房政策等。
“因城施策，賦予地方政府調(diào)控自主權(quán)，堅(jiān)守‘房住不炒’底線，地方也要承擔(dān)更大的主體責(zé)任。”李國(guó)政直言，近幾年，各個(gè)城市在樓市調(diào)控一般采取“小步快跑”方式，不斷試探市場(chǎng)寬松邊際，全國(guó)各地一年出臺(tái)了逾千項(xiàng)政策。
在他看來，春節(jié)前后，全國(guó)多個(gè)城市再次發(fā)布了樓市支持政策，涉及棚改、落戶、限購(gòu)、利率、公積金、稅費(fèi)補(bǔ)貼等多個(gè)方面，武漢依然有調(diào)整空間。
武漢住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)以來，武漢樓市成交依然處于下降態(tài)勢(shì)。整個(gè)1月，武漢市新建商品住房網(wǎng)簽成交6303套，銷售面積74.5萬平方米，成交量環(huán)比下降62%，同比下降48%。
“短期看，需求不振、信心不足情況依然存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)的完全復(fù)蘇，還離不開政策的進(jìn)一步助力。”李國(guó)政續(xù)稱，結(jié)合武漢市場(chǎng)發(fā)展情況，政策動(dòng)態(tài)優(yōu)化調(diào)整的步伐不會(huì)停止，只有充分借助“組合拳”發(fā)力，才能更好實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。
記者|陳利
編輯|段煉陳夢(mèng)妤杜波
校對(duì)|程鵬
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