文/陳康亮

28日晚間，中國證監會表示，決定在股權融資方面調整優化5項措施，并自即日起施行，29日早盤，A股房地產板塊集體拉升。

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上述具體措施包括：恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。

此次政策的“靶點”是什么？對樓市有何影響？未來是否會有進一步的政策出臺？

國是直通車綜合十家券商的觀點，予以解讀。

光大證券：股權融資“第三支箭”已發

光大證券對樓市“三支箭”政策進行了梳理：9月29日，央行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策，對于居民合理購房需求的“第一支箭”信貸支持力度進一步增強。11月8日，在央行支持下，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具，以“第二支箭”支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。11月28日政策本質上為“第三支箭”，即支持房企股權融資；通過進一步放寬融資通道，為房企購買存量項目、償還債務、項目交付等方面有力補充資金。

申萬宏源：既要保項目、更要保主體

申萬宏源證券認為，證監會時隔6年重新打開 A股房企股權融資，意味著“既要保項目、更要保主體”政策持續有力推進，并且本次股權融資作為“第三支箭”，繼“第二支箭”債權融資出臺僅不到3周，表明了目前地產政策的充分決心和強執行力。

本次房企股權融資全面放開，一方面對于短期資金略有困難的房企，可有力“保主體”，另一方面對于積極擴張的優質房企則打開了新成長空間。

中銀國際：切實解決房企的三大關鍵困擾

中銀國際證券表示，此次新政涉及資金用途方向明確，有助于切實解決房企的三大關鍵困擾：“保交樓”工作、補充流動性資金、償還債務。

一方面并購重組配套融資：不能用于拿地拍地、開發新樓盤，可用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等。

另一方面是再融資：用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。

國金證券：A股房地產板塊迎來重大利好

國金證券分析稱，房企股權融資再開放，A股房地產板塊迎來重大利好。“第三支箭”的快速落地，為行業注入新的資金用于保交付和防風險，對地產行業信心有明顯提振，整體板塊估值將得以修復。特別是母公司有優質涉房資產的房企和擁有并購重組邏輯的頭部央國企，有望明顯受益。

截至29日早市收盤，房地產相關板塊大漲。當天房地產開發、房地產服務板塊分別上漲6.68%和5.99%。個股掀起漲停潮，萬科、中交地產、陽光城等多只個股股價收獲漲停板。

國金證券還表示，此次政策出臺有助于發揮 REITs和私募股權投資基金作用，盤活存量資產。推動保障性租賃住房 REITs常態化發行，鼓勵優質房地產企業發行基礎設施 REITs，為已上市基礎設施 REITs的擴募。政策利好已發行 RETs的房企，如招商蛇口、越秀地產、萬科 A等。

平安證券：加速行業兼并整合利于優質房企做大做強

平安證券指出，新政允許符合條件的房地產企業實施重組上市，允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產并配套融資。

這一方面利于集團控股母公司擁有土地資源的房企做大做強，盤活集團未上市土儲；另一方面有助于提高優質企業并購積極性，在負債可控的基礎上通過再融資收購優質資產，同時補充擴充資本金實現規模快速突破。

國泰君安：重啟再融資利好房地產小市值央國企

國泰君安證券認為，涉房企業再融資放開，程度堪比2014年，考慮到目前的市場環境，將對目前的中小市值央國企帶來極大的利好。本次再融資放開，可以募集配套資金，對于房企降杠桿有極大的作用，但募集的資金，若用于存量項目，則不能用于擴張。

因此，本次再融資的放開，更多的是有利于中小市值央國企。一方面，可以迅速擴大凈資產，解決有信用和運營能力、但考核之下難以高杠桿運轉的問題；另一方面，集團層面有資產注入的，可以盤活并注入優質資產，支持上市公司發展。

招商證券：有望縮小H股和紅籌股之間估值差

招商證券表示，此次新政提出，調整完善房地產企業境外市場上市政策，與境內A股政策保持一致，恢復以房地產為主業的 H股上市公司再融資；恢復主業非房地產業務的其他涉房 H股上市公司再融資。

港股房企根據注冊地不同可細分為紅籌股和H股，紅籌股注冊地位于境外，為當前房企主流的發行架構，H股注冊地位于境內，該類的上市房企并不多，如萬科企業、富力地產、北京北辰實業股份等。H股再融資功能修復，或將縮小因融資渠道受限而存在于 H股和紅籌股之間的估值差。

東吳證券：后續關注核心是“三支箭”涉及資金何時落地

東吳證券表示，本輪地產衰退周期的破局之道在于：恢復房企融資能力——解決民營房企信用危機——市場信心恢復——配合需求端政策的銷售端回暖——市場最終恢復正常循環。供給端信用修復和供給主體資產負債表修復是行業復蘇的先決條件。

后續需要關注的核心是“三支箭”涉及的資金何時落地，即房企資產負債表和現金流的真實改善情況，以及明年銷售端的拐點何時出現。

國信證券：后續不排除有更多供給端、需求端政策同時出臺

國信證券分析稱，此次證監會明確支持和放開了房地產企業的重組上市和再融資需求，政策出現全面轉向，且放開程度高。

此次政策的出臺，為房企后續融資創造了更加寬松的空間。自“金融16條”后，地產板塊在后續較長的時間內，政策面、輿論面都將處于一個極度寬松的周期，后續不排除有更多供給端、需求端的政策同時出臺。

銀河證券：打開需求側政策想象空間

銀河證券表示，此次政策從多角度、多方式向房企提供資金支持，供給側的支持力度不言而喻。與此同時，需求側政策想象空間也已經打開，銷售有望正式邁入復蘇道路。

近期北京、杭州樓市政策的調整，也意味著高能級城市已經進入政策調整階段，后續“認房又認貸”政策有望進一步松動和滲透，由于房價傳導機制為自上而下，所以高能級城市房價的企穩對于整個市場具有積極作用，房地產后續銷售有望正式邁入復蘇道路。

來自：國是直通車

編輯：陳昊星

責編：魏晞