環球時報記者實地調查京滬二手房市場：掛牌多交易少，買賣雙方有顧慮
【環球時報報道記者 陳子帥 丁雅梔 王冬】2023年即將走過一半，各方持續關注國內的房地產市場，尤其是京滬兩地。來自機構的數據顯示，5月份，京滬二手房交易量均環比下滑13%左右，延續3月后的交易下降趨勢。京滬二手房樓市真如一些機構所言掛牌的房子越來越多，達成的交易卻越來越少嗎？為了解市場的真實情況，《環球時報》記者近日進行了實地調查。
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京滬二手房市場近來交易量持續下滑。（視覺中國）
“我最直觀的感受就是現在房子賣不動”
《環球時報》記者6月8日走訪一處位于北京東三環與東四環之間的商品住宅區發現，房屋均價在6萬至7萬每平方米之間。麥田房產中介負責人告訴記者，近兩個月，片區內掛牌出售的房子越來越多，但是交易量小，大家觀望情緒很強。
該負責人表示：“我最直觀的感受就是現在房子賣不動。以我的一位售房客戶為例，去年9月底將一處面積60平方米的房源以近700萬元的價格掛出，但出于觀望房地產新政的考慮將其收回。在今年2、3月份重新掛出后，一度接近以680萬的價格達成交易，但就在房主猶豫之際，市場明顯降溫。現在即使房主將心理價位降至666萬仍無人問津。”
今年3月，北京二手房成交量達到2.2萬套的高峰，創下近5年新高；但4月份便下滑到約1.39萬套。截至5月末，北京住建委官網數據顯示，當月北京二手房網簽12117套，環比下滑13%。
近期在北京剛剛完成置業的王先生告訴記者，自己一直在關注小區的房價，“相比去年，片區房價基本穩定，但是成交量急速萎縮，我所居住的片區的三大核心小區大概共計40棟樓，超過3000戶，但五月份僅成交4套房子。”王先生還告訴記者，他在上海的親友近期都不愿出手購房，因為上海二手房市場在經歷房價下跌和成交量下降。
《環球時報》記者走訪上海二手房市場發現，在售房屋價格普遍較4月中下旬下降超過5%，波動最大的片區降幅甚至超過10%，房屋價格區間從幾百萬到幾千萬。在徐匯區的某片區，掛出房標價每平方米9萬元左右，但實際成交價格普遍在約每平方米7.5萬元。
有6月初剛剛達成出售交易的房主感慨，如果與去年同期相比，自己的房子“血虧”近30%，“但是沒有辦法，現在置換房市場上大家都在觀望，還有很多人愿意減價售房，買方也普遍不著急出手，我的房子已經掛出兩多月了，如果不降價的話來詢價的客戶都很少。”
據上海鏈家研究院的監控數據顯示，5月份上海全市共成交二手房1.53萬套，環比下降13%，成交金額510億元，環比下降16%，成交均價40147元/平，環比下降3%。
多地觀望氣氛濃重
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會常務副會長兼秘書長趙秀池8日對《環球時報》記者表示，相比新房，二手房有區域優勢，戶型小總價低，有較好的優質教育、醫療、交通、產業等配套，職住平衡。“二手房的供給大多來自于個人或家庭，他們大多是小房換大、舊房換新、新婚要有新房的改善型需求者，同時也是二手房的供給者。需求者還來自于滿足子女上學或家庭成員上班需要，或者是養老需求者。”趙秀池分析道。
記者注意到，由于近期二手房交易不暢，導致許多改善性購房者“賣一買一”的計劃難以實現，這一現象遠不止 京滬兩地發生。截至5月份，諸葛數據研究中心統計的百城二手住宅市場均價已經連續三月下滑，綜合來看5月份全國新房、二手房市場雙降溫，成交回落。其中新房市場整體成交量下滑；分城市等級來看，主要是一線及三四線城市呈現下滑態勢。二手房市場成交表現與新房市場一致，也呈現成交回落的趨勢。5月10個重點城市二手住宅成交73187套，環比下降13.83%，較上月跌幅收窄7.29個百分點%。
來自中指研究院的數據也顯示，5月份百城二手住宅價格環比下跌的城市有83個，較上月增加7個，較去年同期增加26個。
趙秀池認為，當前二手房市場買賣雙方觀望氣氛濃重，買房者怕房價不上漲；賣房者怕賣不出去，影響改善需求。二手房與新房倒掛、租購并舉等政策，以及大量低成本的新增長租公寓加入住房市場等因素，也降低或對沖購買二手房需求。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪8日對記者表示，從今年4、5月份數據來看，二手房市場成交量環比有所回落，主要是因疫情積壓的購房需求在一季度消耗殆盡帶來的自然回落。今年中央及地方政策多次強調房地產行業的平穩發展，三、四季度二手房成交回穩仍較依賴于市場信心的好轉。
中指研究院市場研究總監陳文靜對記者分析稱，當前多數城市二手房市場情緒較一季度出現明顯回落，一方面是由于前期積壓需求基本釋放完畢。另一方面是因為二手房市場存在明顯季節性因素，部分考慮子女上學的購房者集中在一季度完成購房，需求釋放動能總體減弱。
市場潛力有待開發
經過多年發展，二手房在不少城市的房地產市場中已占據頗為重要的地位。據貝殼研究院調研，一線城市中，北京和上海賣舊買新對當地新房市場的貢獻均高于55%，當二手房活躍度趨弱，會拖累置換鏈條上各環節的流通速度，最終影響對新房的購買力。
陳文靜表示，當前二手房流通速度減緩，將明顯延長置換購房者入市周期，進而拖累新房市場的購買需求，整體市場預期和情緒進一步回落，房地產行業良性循環或需要更長時間。
產業機構認為，在一線城市，二手房市場仍有充分的購買力，但多受限于嚴格的政策而較難推進。貝殼研究院認為，大城市換房買賣的核心障礙在于交易成本。置換時的高首付比例、高貸款利率，阻攔了不少人釋放換房需求。
趙秀池表示，中國仍然處于城市化中期階段，每年大約有1300萬人口進城，房地產整體行業發展仍然是有潛力的。為穩定房地產市場，政策端仍需進一步發力，穩定購房者預期和信心。目前多數二線、三四線城市限制性政策已較為寬松，核心一二線城市政策仍有較大空間，這些城市因認房又認貸、二套首付比例高、購房條件嚴格、普宅認定標準嚴等政策，不少購房需求被抑制，若政策能及時跟進，市場情緒有望得到改善，二手房市場活躍度也有望提升。
在調查中，不少購房者對記者表示，作為房地產的“風向標”之一，中國國有銀行降息的最新動向一直是他們密切關注的信息。8日，中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行、交通銀行和郵儲銀行下調活期及部分定期存款利率。甬興證券副總裁許維鴻對《環球時報》記者分析稱，隨著后疫情時代經濟逐漸復蘇，中國經濟的融資成本正在下降，“此次利率下調之后，貸款利率的降低空間會更加靈活，居民購買房產的貸款成本會減少。比如說買房貸款10年、20年，甚至30年，貸款利率下調一點點，都能讓買房者省不少錢。”