近日，有媒體報道稱，房企將面臨融資的“三道紅線”，該消息被業(yè)內解讀為是房企融資的“緊箍咒”。同時，也有房企向《華夏時報》記者表示，的確收到了類似消息，但尚未有官方通知。據(jù)悉，“三道紅線”分別針對房企重要的財務指標——資產負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比作出限制，并以此為標準控制房企有息負債規(guī)模的年增速。

業(yè)內認為，隨著疫情得到控制，金融環(huán)境收緊是大概率事件。同樣，房企融資門檻增加，限制負債規(guī)模，或也是房企擺脫“高杠桿”的必經之路。值得關注的是，有專家向《華夏時報》記者表示，若“三道紅線”落地，房企在銷售及拿地方面的策略或許會同步出現(xiàn)變化。

融資或將再收緊

近日，有多家媒體報道監(jiān)管部門即將出臺新規(guī)控制房地產企業(yè)有息債務規(guī)模的增長，并為房企的有息負債規(guī)模設定了“三道紅線”。盡管尚未出臺正式文件，但是也有房企及業(yè)內人士向《華夏時報》記者表示，已經聽說了類似消息，大體方向正確，但還沒有接到官方通知。

另外，近日媒體報道稱，央行及住建部召集了部分房地產公司在京面談，具體內容或與融資新規(guī)有關。至于“三道紅線”的具體內容，《華夏時報》記者了解到，紅線1為剔除預收款后的資產負債率大于70%;紅線2為凈負債率大于100%;紅線3為現(xiàn)金短債比小于1倍。

據(jù)悉，試點房企根據(jù)財務等情況分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。即如果3條線均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加。2條線超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%。1條線超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。若3條線均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

同時，8月20日，有媒體報道稱，相關監(jiān)管部門與部分房企在京舉辦座談會，會上監(jiān)管部門聽取了房企的意見，并提出希望房企控制負債，不要繼續(xù)快速加杠桿的相關意見，該會議則被業(yè)內解讀為與新規(guī)“三道紅線”有關。針對“三道紅線”的后續(xù)進展，《華夏時報》記者將會持續(xù)關注報道。

房企面臨償債壓力

“三道紅線”究竟是否會落地尚不確定，但業(yè)內認為，地產金融環(huán)境大概率會從相對寬松過渡到收緊狀態(tài)。“地產金融政策收緊是大概率事件。隨著疫情的影響逐漸減弱，2020年上半年相對寬松的金融環(huán)境將逐步收緊。”貝殼研究院高級分析師潘浩如此認為。

首先來看，資產負債率、凈負債率與現(xiàn)金短債比三大指標均屬于房地產行業(yè)的重要財務指標。其中，現(xiàn)金短債比為非受限現(xiàn)金與短期債務的比值，若該比值大于1.0，則說明房企目前的非受限現(xiàn)金可以償還短期債務。反之，若不足1.0，則說明房企的非受限現(xiàn)金不足以覆蓋短期債務。

由此看來，“三道紅線”的設置主要是為了防范房企出現(xiàn)債務風險，保障資金鏈的安全。“剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍，這三個指標是當前分析房企經營的非常核心的指標，后續(xù)也成為了監(jiān)測房企經營的重要內容。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進如此認為。

值得關注的是，無論“三道紅線”是否會落地，房企面臨的巨大償債壓力的確不可否認。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年8月份到2021年上半年，房企有4個單月到期債務規(guī)模超過千億。同時，不少房企采用“借新還舊”的方式緩解債務壓力，“加杠桿”則是難以按下減速鍵。

例如，2020年8月份，有包括華南城、建業(yè)地產等在內的多家房企披露了發(fā)債計劃。其所得款項凈額則主要是用于償還一年內到期的現(xiàn)有中長期債務的再融資。

樓市會有何變化?

“三道紅線”的消息一經傳出，便在業(yè)內引發(fā)熱議。有機構發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，若以此為標準，國內銷售額較高的50家房企中，同時踩中3條紅線的房企大約為14家，踩中2條紅線的房企為10家，踩中1條紅線的房企為14家。相比較而言，完全處于“綠檔”的房企則在少數(shù)。

以龍湖集團為例，其2019年業(yè)績報告顯示，龍湖集團的平均借貸成本處于4.54%的低位，凈負債率為51.0%，現(xiàn)金短債比為4.38，其一系列指標均維持在行業(yè)內的較高水準，財務安全性則同樣較高。但也有包括光明地產等在內的房企，其三條紅線均踩中。

高杠桿、高周轉幾乎已經成為了房企的標配，但由此引發(fā)的財務危機也同樣不可忽略。業(yè)內認為，若“三道紅線”落地，房企融資則會收緊。嚴躍進向《華夏時報》記者表示：“由于當前正處于部分房企發(fā)布半年報的時候，所以這或許意味著房企后續(xù)在金融融資、杠桿操作等方面需要謹慎。相關房企則需要關注此類政策風向下的變化。”

此外，潘浩認為，如果“三道紅線”落地，土地市場將會出現(xiàn)降溫、新房銷售則會加速。同時，被新規(guī)限制融資的房企有可能會延遲或者取消近期的土地投資計劃。此外，融資收緊會使得房企銷售回款端壓力驟升，房企則大概率會啟動“加速銷售模式”。

與此同時，還有業(yè)內人士向《華夏時報》記者表示，中小房企或將迎來“艱難時刻”，其受波及程度將遠大于規(guī)模房企。“調整負債結構無論如何勢在必行。去杠桿、降負債是企業(yè)發(fā)展到一定階段必然會面臨的課題，也符合政府的政策導向。因此，調整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，高杠桿、高負債、高周轉模式或將會逐漸退出企業(yè)。”潘浩認為。

“財務指標不能實現(xiàn)短期迅速的調整，需要長期的債務結構優(yōu)化。另外，拆分業(yè)務板塊上市、合作開發(fā)、多元化模式等則成為了目前房企采取的長期應對風險的模式。”針對房企的應對措施，潘浩如此認為。記者李凱旋 李未來