近日，宿遷市區(qū)隆城丹郡小區(qū)的部分業(yè)主陸續(xù)向揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾叻从常攘?年，他們終于等來(lái)了拆遷安置房的交付，這本是一件令人高興的事兒，但他們?cè)跍?zhǔn)備拿房時(shí)卻被告知，房屋總建筑面積變大了，超過(guò)了3%，并且實(shí)際使用面積減少了，公攤面積卻增加了不少。開發(fā)企業(yè)表示，要拿房，必須要按照當(dāng)時(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)補(bǔ)交這筆錢。這讓業(yè)主們感到很煩惱。
業(yè)主：實(shí)用面積“縮水”，公攤面積卻增加了，補(bǔ)交這筆錢“太委屈”
隆成丹郡二期位于黃河北路186號(hào)，是宿城棚戶改造拆遷戶安置小區(qū)。2018年12月，拆遷戶與宿遷城投公司下屬子公司——宿遷市隆城置業(yè)有限公司簽訂了《定銷商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》(以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議》)，以6000多元一平方米的價(jià)格定購(gòu)房屋，并一次性地交付全部房款。《協(xié)議》第一條明確：“產(chǎn)權(quán)面積最終以房管部門出具的竣工測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)，房屋面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的部分，乙方均認(rèn)可并按照約定價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算。”
肖先生選的房子是14樓，面積為122.58平方米，其中套內(nèi)面積97.5平方米，公攤面積25.08平方米。然而，在今年7月準(zhǔn)備拿房時(shí)，肖先生才知道自己購(gòu)買的房子總建筑面積實(shí)際為128.37平方米，套內(nèi)面積為95.25平方米，公攤為33.12平方米，公攤系數(shù)由原來(lái)的20.46%增加到了34.77%。
這樣算下來(lái)，面積差達(dá)到5.79平方米，按照當(dāng)初購(gòu)房?jī)r(jià)每平方米6085元計(jì)算，肖先生要補(bǔ)交35232元。
按照《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。買受產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。
肖先生認(rèn)為，自己當(dāng)初與開發(fā)公司簽訂的《協(xié)議》與法規(guī)相抵觸，理應(yīng)無(wú)效。同時(shí)，由于增加的面積是在公攤部分，應(yīng)該由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，并且開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)實(shí)際使用面積“縮水”的部分進(jìn)行補(bǔ)償。
在隆城丹郡小區(qū)，像肖先生這樣新房面積“被增長(zhǎng)”的，還有很多戶。連日來(lái)，業(yè)主們通過(guò)多種途徑反映自己的訴求。多位業(yè)主在撥打當(dāng)?shù)氐恼疅峋€12345后得到的短信回復(fù)是：隆城丹郡二期公攤面積經(jīng)住建部門依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》《江蘇省房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》《測(cè)繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收》等相關(guān)規(guī)定出具的《宿遷市不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告》符合相關(guān)規(guī)定。
開發(fā)商：保障性住房具有特殊性，業(yè)主不滿意可走訴訟途徑
8月2日上午，揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾邅?lái)到了宿遷市隆城置業(yè)有限公司。對(duì)于業(yè)主反映的新房出現(xiàn)的面積差問(wèn)題，公司總經(jīng)理張盟從三個(gè)方面進(jìn)行了解釋。
張盟說(shuō)，首先從程序上，保障性住房在選房過(guò)程中，是不同于商品住宅的，“我們?cè)谶x房過(guò)程中，其實(shí)是和拆遷同期進(jìn)行的。當(dāng)時(shí)為了完成拆遷進(jìn)度，是在方案完成過(guò)之后，然后就讓業(yè)主選房了。”
張萌解釋說(shuō)，房產(chǎn)面積測(cè)算在過(guò)程中存在三個(gè)階段：房產(chǎn)方案階段，其實(shí)是房產(chǎn)面積估測(cè);第二個(gè)階段是施工圖完成之后，會(huì)有一個(gè)預(yù)測(cè)，商品房住宅是完成預(yù)測(cè)過(guò)之后進(jìn)行銷售的;最終竣工階段，還有一個(gè)實(shí)測(cè)。
“保障性住房，有它的特殊性。為了便于老百姓拆遷和選房，我們其實(shí)是在房產(chǎn)估測(cè)完成之后，也就是方案經(jīng)過(guò)規(guī)劃局審批之后，然后現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示。”張盟說(shuō)，當(dāng)初的協(xié)議上也對(duì)面積差進(jìn)行了明確。
對(duì)于是否依法依規(guī)的問(wèn)題，張盟說(shuō)，《協(xié)議》上已經(jīng)進(jìn)行了明確，“因?yàn)槲覀兪窃诠罍y(cè)階段進(jìn)行選房，很容易出現(xiàn)面積差。”張盟表示，所有面積超出部分，全部是按照安置價(jià)來(lái)收取的。
對(duì)于是否合情合理的問(wèn)題，張盟說(shuō)，整個(gè)二期保障性住房，也有退業(yè)主錢的，也有需要補(bǔ)零星一些差價(jià)的，有40%的業(yè)主需要退錢或不需要補(bǔ)錢的，有60%時(shí)需要補(bǔ)錢的，60%里面有40需要補(bǔ)很少的錢。“如果我不收超面積的這些人的錢，那么對(duì)前面那40%的人，是不是不公平?”張盟反問(wèn)說(shuō)。
據(jù)張盟介紹，也有退錢的業(yè)主感到不滿意，找到公司來(lái)，感覺(jué)自己的面積少了，雖然收到了退錢，但因?yàn)榕c相鄰的小區(qū)房?jī)r(jià)差別較大，面積減少了，相當(dāng)于自己的收益也就少了。
面對(duì)部分業(yè)主的不理解，趙盟表示，業(yè)主可通過(guò)訴訟途徑來(lái)解決。此外，業(yè)主也可以選擇退房，由公司按照銀行同期利息來(lái)退款。
律師說(shuō)法：開發(fā)企業(yè)需要考慮安置戶的實(shí)際困難
江蘇律鼎律師事務(wù)所張雪松律師認(rèn)為：新房多出來(lái)的面積，該由誰(shuí)來(lái)買單，要看房屋的具體性質(zhì)。如果是商品房，那當(dāng)然適用商品房銷售管理辦法;如果是安置性的保障房，那么這個(gè)和商品房不同，就不能理所當(dāng)然適用商品房銷售管理辦法。由于房屋開發(fā)企業(yè)在和業(yè)主簽訂置換協(xié)議即購(gòu)房協(xié)議時(shí)，就面積確認(rèn)事宜雙方有過(guò)約定，理應(yīng)按照約定來(lái)履行協(xié)議。
“當(dāng)然，拆遷業(yè)主的實(shí)際困難，開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該考慮到這一點(diǎn)，怎么保障業(yè)主能在拆遷后住上舒心的新房?比如，有的拆遷戶家庭經(jīng)濟(jì)困難，實(shí)在拿不出這筆錢來(lái)，幾萬(wàn)元畢竟不是一個(gè)小數(shù)目，那怎么辦?難道就讓拆遷戶一直在外租房住?”張雪松說(shuō)，這些問(wèn)題事關(guān)民生，值得相關(guān)部門進(jìn)一步去研究解決辦法。(揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞 見習(xí)記者 王塞塞 記者 高峰)