紅周刊丨秦佳麗
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房地產市場轉暖，民營房企也逐漸在拿地、融資等方面有新動作。不過，部分房企以價換量，力求在區域市場維持龍頭地位。而且，房企對新增投資保持謹慎，短期還是以去庫存為主。
3月16日，國家統計局發布70個大中城市房價變化數據，2月份新建商品住宅價格環比上漲的城市有55個，創下2021年7月以來的新高；二手住宅銷售價格環比上漲的城市有40個，為2021年8月以來的新高。在此背景下，《紅周刊》了解到，民營房企在銷售、拓儲、融資等領域也初步呈現回暖跡象。其中，受益于部分城市首輪集中供地提前，今年前兩月權益拿地金額TOP100房企陣營中，民營房企占比已近三成。
有業內人士向《紅周刊》表示，目前投資積極的民營房企具有明顯的區域化特征，比如在近期土拍熱門的杭州，多家民企保持著本土化深耕戰略。另有房企人士稱，目前對市場投資持“謹慎樂觀”態度，多數民企短期內仍以化債及去庫存為主，市場投融資信心恢復或有待下半年。
銷售拓儲同比增長
民營房企邁出復蘇第一步
作為衡量房企重啟投資的重要指標，沉寂已久的土拍市場近期有了新動向。今年2月份以來，在北京、杭州、蘇州等熱點城市提前開啟首輪集中供地，平均溢價率超過7%，其中不乏民企釋放積極投資信號。
以出現“60搶1”、13宗地塊中8宗“觸頂”成交的杭州為例，從當地2023年度首批集中供地結果看，濱江集團聯合體、偉星置業、中豪控股等民企競得7宗土地，民營房企包攬半數出讓地塊。
在這之前，土拍市場剛經歷了低谷的一年。據克而瑞、億翰智庫等機構數據，2022年百強房企拿地總金額同比腰斬至1.65萬億元，近四成百強房企投資暫停，其中民營房企收縮力度突出，拿地金額在集中供地額度中占比由2021年第一輪的40%降至2022年末的不足20%。不過，今年1～2月百強房企中民企拿地總額攀升至333.8億元，同比上升16.6%；從前兩月權益拿地金額TOP100房企類型看，民營房企占比已達29.8%。
《紅周刊》了解到，今年前兩月的房企拿地百強陣營中，近10家規模民企土地入賬。據克而瑞公布的2023年1～2月房企新增貨值TOP100排行榜，其間以新城控股、濱江集團、建業地產、朗詩綠色地產、富力地產為代表的民營上市房企新增貨值分別為80.3億元、69.9億元、30.6億元、24.9億元、18.5億元（見表1）。
其中，建業地產系去年4月份以來在公開土拍市場上首次露面，新城控股同樣為時隔一年后重返公開市場獲地。另值得一提的是，部分民營房企不吝溢價奪地，譬如新城控股以24.6億元成交總價競得杭州崇賢核心區一宗商業綜合體用地，溢價率11.82%。
不過，目前民營房企或以“機會型”投資居多。《紅周刊》以投資人身份咨詢相關房企投資規劃，新城控股董秘辦回應，目前新城控股主要為“機會型”拿地，土地投資尚未系統性恢復，近期競得的土地后續不排除會引入其他合作方。據透露：“從2月份重點城市銷售情況看，確實能感受到市場回暖，不過這種回暖能否持續以及什么時候能夠達到一個高位，還需要對市場情況保持密切跟蹤。另外，銷售價格方面，公司折扣力度正在往回收。”
中指研究院企業研究總監劉水向《紅周刊》表示，整體來看，房企拿地力度仍處在下降通道，但存在企穩可能，熱點一二線城市房企拿地熱情有所上升。“在核心一二線城市土拍中，民企活躍度上升，如杭州一批次民企拿地金額占比達40%。”
事實上，土拍市場的回溫依賴地產整體行情，近期房地產銷售市場形勢已同步改善。據機構統計數據，2023年2月，TOP100房企實現銷售操盤金額4615.6億元，單月環比增長29.1%，同比增長14.9%；累計業績來看，百強房企1-2月實現銷售操盤金額同比降幅較上月收窄至-11.6%。其中，中海地產、華潤置地、招商蛇口、華發股份等頭部央國企前兩月累計銷售額同比增幅超過50%。
而在央國企表現出較強的抗周期韌性的同時，民營房企銷售也開始釋放回暖信號。《紅周刊》查詢中指院數據統計，今年1～2月，龍湖集團、濱江集團、美的置業、建業地產4家百強民營上市房企銷售增幅明顯，其間分別實現銷售額281.3億元、231.9億元、150億元、45.4億元，同比增長57.94%、31.69%、5.63%、21.39%。（見表2）
環比來看，由于1月份逢“春節周”基數較低，2月份包括碧桂園、融創中國、新城控股、旭輝控股、金科集團、中南置地、中駿集團、合景泰富等20余家百強民營上市房企實現銷售額環比增長。其中雅居樂、中國恒大、時代中國、佳兆業4家民營房企（權益銷售額）單月環比增幅超過100%。
當中部分出險房企銷售額大增與保交樓壓力和折扣銷售相關。譬如，2月份銷售額環比增長141%、同比增長667%的中國恒大，以單月46.8億元的全口徑銷售額重返克而瑞2月房企銷售榜單TOP30。據了解，繼今年2月份召開銷售啟動大會后，恒大3月份在全國260城推出1萬套現房大優惠。
對于恒大等出險房企重返銷售榜單，上海中原地產分析師盧文曦認為，這在一定程度上源于此前弱市背景下開發商推出的系列促銷活動，結合系列“保交付”動作，使得其在市場初步好轉的時候銷售端有了起色。“不過，目前這類企業在市場中其還是‘以價換量’為主，如果不在合適價格區間，肯定難以持續。”
中國城市房地產研究院院長謝逸楓向《紅周刊》表示，恒大、建業地產等面臨困境的房企在2月份實現業績大增源于多方面的因素，包括較大的價格優惠力度吸引了一部分購買力，保交樓壓力下企業房源供給增加；多地限購、限貸、限價措施有所調整；支持剛需及改善性住房需求的政策導向起到了穩定市場信心的作用。
據謝逸楓介紹，判斷房地產市場回暖的關鍵指標，包括銷售量的持續穩定增長、房價止跌回升、土地市場成交火熱、房企融資通道的通暢，以及房企銷售業績的穩定增長。“從前述情況看，民營房企呈現了初步復蘇跡象，但是真正的企穩和復蘇，以及未來能否擴大到更多房企，關鍵還要看去年‘金融16條’措施以及‘三支箭’的落實程度。”
本土化深耕特征顯著
濱江、建業以價換量鞏固基本盤
事實上，無論拓儲還是銷售，近期增速明顯的房企具有濃厚區域化色彩。謝逸楓對此表示，部分民營房企投資積極，很大程度上源于其本土化戰略，比如濱江集團等浙江本土房企，依靠本土深耕以實現規模擴張的戰略不會改變——作為準一線城市，杭州人口聚集量大，經濟實力強勁，土地資源相對稀缺，隨著資金不斷進入這個城市，當地樓市有持續發展空間。
有著“杭州一哥”之稱的濱江集團、以及“河南王”建業地產是該輪逆勢擴張的區域化典型民企。《紅周刊》了解到，在今年杭州首輪集中供地市場中，濱江集團斥資34.06億元斬獲3宗地塊，在當地182.2億元土地出讓總額中占比近兩成。銷售規模方面，僅杭州地區便為其貢獻了近八成業績，據中指研究院發布的房企2023年1～2月杭州房企銷售排行榜，濱江集團以182.4億元的區域銷售額穩居杭州之首，在其231.9億元的銷售總額中貢獻業績占比79%。
時隔10個月重返土拍市場的建業地產也在鄭州拿地。在今年鄭州首輪土地供應市場中，建業地產斥資4.93億元競得鄭州高新區一宗地塊，系本輪拍地中兩家斬獲土地的民營房企之一。銷售方面，河南地區為其貢獻了超九成的業績，據中指研究院發布的2023年1—2月河南省房企銷售排行榜，建業地產以43.13億元的銷售額居于當地榜首，在其45.4億元的總銷售額中占比達95%。
兩家房企在大本營持有大量土地儲備。企業業績公告顯示，截至2022年中，濱江集團在累計土儲方面的項目總占地面積約683.71萬平方米，其中杭州地區占比為62%。建業地產的“省域化”戰略更明顯，截至2022年中，建業地產擁有土地儲備建筑面積約5037萬平方米，除了在海南地區擁有少量土儲，河南地區占比98.88%。
不過，對濱江集團而言，大本營杭州的營收占比不斷上升，毛利率貢獻卻不斷下降。《紅周刊》查詢企業公告統計，2019年至2022年中，濱江集團披露其在杭州地區的營業收入依次為148.08億元、109.33億元、225.52億元、76.33億元，占報告期內營業收入比重依次為59.34%、38.23%、59.38%、71.40%；不過，期間杭州地區毛利率依次為46.38%、24.37%、20.72%、19.87%，毛利率水平整體下滑，且低于其金華、嘉興、湖州等銷售區域。
聚焦河南省域市場的建業地產毛利率下滑更明顯，2019年至2022年中，建業地產毛利率水平依次為26.02%、19.85%、16.23%、7.59%。
毛利率下滑的背后兩家房企未能擺脫“以價換量”模式。建業地產在銷售數據公告中披露，其今年前兩月銷售均價為7066元/平方米，同比減少為8.5%。另據中指院披露，按濱江集團今年前兩月累計銷售額231.9億元、銷售面積58.6萬平方米測算，其間濱江集團銷售均價39573元/平方米，較去年同期下降19%。
民營房企將受益境內信用債發行
但觀望情緒仍濃
從融資情況看，今年民營房企在相關支持工具下融資渠道拓寬。其中，信用債發行主體出現明顯多樣化，除央國企外，中小民營房企及出險房企也加入到發債陣營。
《紅周刊》查詢Wind數據了解到，近期房企境內信用債發行勢頭相對強勁。截至3月15日，今年已有55家房企成功發行104只境內信用債券，融資規模為1090.2億元，較去年同期增長39.4%；票面利率方面則維系較低成本，平均票面利率為4.6%，與去年同期基本持平。具體來看，民企構成的境內信用債成功發行陣營包括中駿集團、雅居樂、卓越商業、濱江集團、合景泰富、新希望地產，發行規模合計57億元，平均票面利率4.54%。（見表3）
其中，過去一年并未現身境內信用債發行市場的中駿、雅居樂，今年新加入到發行陣營。兩家民營房企分別發行15億元、12億元中期票據，票面利率分別為4.1%、4.7%，擬用作項目開發建設、補充流動資金或償還境外美元債。
前述兩家房企雖然流動性緊張，但都在這一輪地產調控周期中保持著債務零違約的紀錄。而與之不同的是，出險房企合景泰富也成功發行了7億元中期票據用作項目開發建設，票面利率為4.5%，均獲得中債增的不可撤銷連帶責任擔保。
謝逸楓對此表示，以合景泰富為代表的出險房企成功發行信用債，一方面，能夠被視為去年“金融16條”措施以及“三支箭”的延續；另一方面，這反映出險房企如果具備優質資產、基本面向好、進行了經營戰略調整，一定程度上仍獲得有關部門和機構的認同。隨著化解出險房企風險的導向落地，接下來更多中小型民營房企有望發行境內信用債。
“在最近‘防范化解房地產風險’的政策導向下，對于積累的市場風險要逐漸‘排雷’，而不是‘一棒子打死’。”盧文曦表示，“關于房企發行境內信用債融資，目前相關機構對出險房企是開了一道口子的，少數指標不錯、核心資產受市場認同的出險房企能夠發債成功。”
馳援房企融資的“三支箭”也在推進路上。在支持民營房企債券融資的“第二支箭”作用下，中國銀行間市場交易商協會官網2月份披露，萬科、新城控股、美的置業等五家房企的中期票據已于去年12月份集中獲批注冊，累計可發行額度達669億元。結合去年11月份碧桂園、龍湖地產分別也獲批注冊200億元中票額度，民營房企及混改房企此輪獲批注冊中票額度已經超過800億元。
另據《紅周刊》了解到，自2022年底惠及中小房企股權融資的“第三支箭”放開以來，截至3月15日，已有27家A股房企披露增發預案或意向性公告，已披露的擬募集資金規模合計約522億元，當中約四成擬定增主體為民營房企。其中，新城控股、榮盛發展、三湘印象、嘉凱城、大名城5家民企披露定增規模，擬募集資金合計約166億元。
不過，在3～6個月左右的定增周期內，房企籌劃再融資事項面臨監管部門核準發行等多項環節，目前多數民營房企定增仍停留在董事會預案或股東大會通過階段。此外，盡管前述多家民企儲架式注冊中期票據額度獲批，但僅相當于獲得發債“入場券”，有待成功發行才算拿到了真金白銀。
目前看來，不同民營房企在系列融資支持工具下“受熱不均”。某TOP30陣營民營房企戰略研究經理向《紅周刊》表示，“三支箭”出爐后主要流向碧桂園、龍湖地產等頭部房企，這類民企融資狀況改善較多，而TOP20以外的房企融資依然存在難度。此外，銀行開展萬億級授信以來，房企受益主要表現在債務展期方面。
不過，該房企人士表示，其對未來房企投資持“謹慎樂觀”態度，“如果后續政策持續推進的話，等市場信心再恢復一點，下半年會好一些。”
某西南品牌民營房企融資管理中心負責人亦向《紅周刊》表示，當地企業對于新投（新增投資、新增投拓）仍在觀望期。“比如僅就云南區域市場而言，昆明已經連續兩三年沒有太多土地供應，近兩年的供應量合計只能達到2020年的三分之一，民企發起拿地的資金有限，”據介紹，“本地民企短期內還是以化債、存活、去庫存為主，市場投資還要看外來大型房企。”
（本文已刊發于3月18日《紅周刊》，提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）