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今年以來，“提前還貸潮”激活經營貸違規進樓市的現象屢見不鮮，許多購房者深知此舉不合規，監管也多次提示個中風險，但在巨大的利息差之下仍有人鋌而走險。
3月1日，廣州市中級人民法院（下稱“廣州中院”）的一則判決，使得經營貸挪用還房貸的風險暴露無遺。
該判決顯示，借款人肖某“偷龍轉鳳”，將經營貸用來還房貸，法院判決肖某向銀行清償借款本金及罰息，否則將拍賣房子，作為保證人某公司也須對肖某的全部債務承擔連帶責任。
時代財經注意到，房貸與經營貸利率的利差，讓很多中介看到了“商機”。有中介稱280萬房貸做轉貸后，能省超過60萬利息。
有銀行人士表示，轉貸需求依然旺盛，助貸中介推銷轉貸行為仍在陰暗處滋生。由于監管收緊，助貸中介更會“提醒”貸款人盡早“上車”。
經營貸變房貸，被銀行告了
廣州中院公布的案例顯示，某銀行（貸款人）與肖某（借款人）、某公司（保證人）簽訂的《個人擔保借款合同》約定：借款金額180萬元；借款用途生產經營周轉；借款期限60個月；肖某以其房產作為抵押，某公司為連帶保證人。
然而實際上，肖某借款用途并非用于生產經營周轉，“偷龍轉鳳”用來還房貸。
銀行提交的銀保監部門查證情況顯示，肖某將約定用途為生產經營周轉的貸款部分挪用于償還房貸。因此，該行根據《個人擔保借款合同》約定，要求肖某提供資金用途證明，但肖某拒絕依約提供資金用途證明。
于是，銀行起訴肖某，請求其償還借款本金180萬元及利息、罰息、復利，并對肖某提供的抵押房產享有優先受償權，某公司對上述債務承擔連帶責任。
日前，廣州中院二審判決：肖某于判決發生法律效力之日起十日內，向銀行清償借款本金180萬元及罰息；在肖某不履行債務時，銀行對肖某提供的抵押房產折價或拍賣、變賣所得的價款享有優先受償權；某公司對肖某的全部債務承擔連帶責任。
通常而言，經營貸是銀行等金融機構為解決中小企業主或個體工商戶經營需要而推出的一款融資服務產品，借款人應當按照約定將借款用于生產經營活動。
廣州中院法官李璐思表示，法院認定肖某存在違約行為，支持銀行關于借款合同提前到期的訴訟請求，有利于防止信貸資金違規流入樓市、股市，對于防范化解系統性金融風險，落實國家宏觀經濟政策、產業政策具有積極作用。
280萬貸款省超60萬利息
當前，多家銀行經營貸利率在4%以下，有的甚至低至3.25%。房貸與經營貸利率的利差，讓很多中介看到了“商機”。
日前，時代財經以有轉貸需求致電某助貸中介，自稱中行人士小林（化名）表示，央行在去年降低房貸利率，很多客戶做經營抵押貸置換房貸，以減輕利息壓力。
以280萬貸款、利率為5.3%、等額本息還30年來計算，小林稱，置換成經營貸后，能省下超過60萬的利息。
拋出十分誘人的巨額利息差話術后，小林隨即設置“關卡”：“貸款人需要用到包括營業執照等材料，沒有專門的經理跟你對接，根本就辦理不下來。我可以說，100個客戶去銀行，可能只有一個能辦理成功。”
小林向時代財經簡單介紹了辦理流程：先找B銀行評估房產，等B銀行出具批復后，利用第三方機構墊資，貸款人可將墊資額還給此前貸款的A銀行，還清房貸，再把房子抵押給B銀行，轉做利率更低的經營貸，拿到B銀行貸款。
小林稱，其可以包辦營業執照和資金過橋，并信誓旦旦表示第三方機構并非民間借貸。不過，其沒有明示該機構是否有貸款資質，只表示，如果有顧慮，可以自己想辦法找資金。
“其實很簡單，去銀行簽約兩次就可以了。你280萬不是小錢，省下大幾十萬利息，跑兩趟我覺得也是值得的。”盡管小林將辦理流程形容得十分簡單，但轉貸的服務費并不低，“如果你什么都不管，我們全包收2%服務費，包括墊資、營業執照，光墊資利息就要1.5%了。”
也就是說，如果以280萬貸款辦理轉貸，需要給中介5.6萬的費用（包含墊資利息）。
不過，與此前高企的房貸利息對比，中介費顯得不值一提。這使得不少購房者和中介機構鋌而走險、房貸轉經營貸行為屢禁不止，但其中涉及到資金和法律的風險，中介并未提及。
早在2021年3月，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合印發《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，通知要求，要防止經營用途貸款違規流入房地產領域，擠占支持實體經濟特別是小微企業發展的信貸資源。
個人經營貸款是指用于解決借款人（包括個體工商戶、小微企業主、農戶等）生產經營過程中正常資金需求的人民幣貸款，既可用于項目運營，也可用于資金周轉。因此，經營貸與房貸貸款期限差異明顯，審批要求也不同。
以中行為例，其要求個人經營貸款的期限最長不超過5年（含5年），經營貸申請人則每隔五年需再次遞交申請材料。如果經營貸續貸失敗，購房者將面臨違約風險。
日前，有工行工作人員接受時代財經采訪時也明確表示，經營抵押貸是違規的，如果銀行審批不嚴，被監管部門查到，銀行要吃罰單。
在轉貸操作層出不窮的當下，銀行也學聰明了。有消息稱銀行對疑似利用經營貸置換房貸的提前還貸申請，采取更嚴格的合規審批流程。
“工行的經營貸一般是1-3年，申請人必須是法人或者股東，現在銀行會要求公司注冊一年以上，審批時要查公司流水，上門查看水表、電腦，核實是否真實開展業務等等。”工行的工作人員并不否認，據他了解，轉貸的需求很旺盛。
今年2月，深圳市房地產中介協會發布了《關于嚴禁全市房地產中介機構及從業人員參與違規利用“經營貸”的鄭重提示》，嚴禁房地產中介機構及從業人員參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場外機構和個人違規利用經營貸的不法行為。
“最近經營抵押出政策限制了，再不做可能有點困難了。”監管在不斷收緊的同時，中介也“提醒”貸款人“機不可失，時不再來”。