樂居財經孫肅博2月17日，首開股份(600376.SH)回復上交所監管函。
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據悉，首開股份于2023年1月30日發布2022年年度業績預告，公司自2001年上市以來，首次發生年度虧損。上交所向其發布《關于對北京首都開發股份有限公司業績預告相關事項的監管工作函》。
首開股份回復表示，公司第四季度歸母凈利潤出現大額虧損原因為第四季度結轉收入的項目以合作項目為主，雖然產生的毛利額、凈利潤尚可，但由于權益占比不高，對合并口徑歸母凈利潤的貢獻不足，同時第四季度三項費用剛性支出，導致第四季度合并報表歸母凈利潤為負。
據首開股份披露，公司度實現多項目交付并結轉收入，但房屋銷售毛利率相比第三季度偏低，為15.69%；公司第四季度銷售費用預計7.2億元，全年銷售費用預計15億元，四季度銷售費用較高主要隨著房屋銷售結利形成；公司第四季度管理費用預計4.6億元，全年管理費用預計12.9億元；公司第四季度財務費用預計10.5億元，全年財務費用預計30.5億元；計提存貨跌價準備6-8億元，其中存貨跌價準備主要是對廈門市同安區九瓏岸項目計提準備4億元；公司聯合營企業情況：公司聯營和合營企業因毛利偏低、部分企業結利虧損、計提減值準備等多因素造成公司第四季度確認投資損失預計13-16億元。因此，公司不存在前三季度成本費用應結轉而未結轉等利潤調節情形。
對于房地產銷售收入下滑的具體原因及合理性，首開股份表示，相比2021年，公司2022年主要因竣工面積下降及銷售規模下滑導致營業收入下滑。公司2022年竣工計劃530萬平方米。根據目前未經審計數據，實際竣工面積492萬平方米，與2021年的680萬平方米相比下滑28%，結算收入下滑26%，從而對結利造成較大影響。
2022年，首開股份實現銷售面積317.81萬平方米，同比下降19.06%；銷售金額869.63億元，同比下降24.32%。首開股份表示，公司銷售規模雖然出現了下降。但從市場公開信息來看，公司銷售規模下降與同行業整體情況不存在趨勢性差異，優于全行業銷售下滑數據，且下降幅度低于行業水平。
對于公司毛利率大幅下滑的原因及合理性，是否存在進一步下滑的趨勢或風險，首開股份表示，報告期內房地產市場持續下行，房價及成交規模下降，行業整體毛利率呈下降趨勢。
2022年項目毛利率下降有兩方面主要原因：一方面房屋實際銷售價格不及拿地時預期售價，另一方面本期結利項目獲取土地主要集中在地產市場高點時期的高溢價地塊，土地成本偏高。
據統計，2021年公司結算項目中，部分項目拿地較早，土地成本占收入比例（地貨比）為33.74%，相比2022年公司主要結利項目（占結利收入的90%）綜合土地成本占收入比例（地貨比）高達53.04%。建安成本相較土地成本對毛利率影響較小。
對于本期計提減值的原因及合理性，首開股份表示，報告期內，公司預計計提存貨跌價準備6-8億元，主要是對廈門九瓏岸項目計提準備4億元。
首開股份稱，廈門九瓏岸項目位于廈門市同安區，于2017年9月通過土地拍賣形式取得，土地價款21.9億元，總建筑面積10.8萬平方米，其中地上計容面積7.5萬平方米，樓面地價近3萬元每平方米。項目于2018年三季度開工，于2022年下半年竣工，現處于現房銷售階段。受經濟環境影響，廈門新房售價最近兩年出現持續下滑，購房者觀望情緒強烈，廈門公司為加快資金回流，下調了銷售價格。按照目前預計售價測算，本年需計提存貨跌價準備4億元。
對于核實并說明主要交易性金融資產明細及其公允價值變動金額，以及后續是否存在持續下跌風險，公司擬采取的風險應對措施，首開股份表示，報告期內公司所持有的交易性金融資產受二級市場表現及疫情影響產生了較大波動。
其中控股子公司首開盈信投資管理有限公司通過投資中信并購投資基金（深圳）合伙企業（有限合伙）、深圳市信中龍成投資合伙企業（有限合伙）間接持有上市公司康龍化成（300759.SH）股票，報告期末合計間接持有約1,700萬股。報告期內，上述產品運行正常，回收資金超3億元，累計回收資金4.7億元，已覆蓋兩項目投資成本，收益率水平良好。報告期末康龍化成股價與期初股價差距較大，期初股票價格為141.27元每股，期末股票價格下跌至103.01元每股（復權后）。對于上市公司股票的估值，公司及產品管理人參考《證券投資基金投資流通受限股票估值指引》規定方法，對股票歷史波動率，所處板塊等因素給予相應的估值折扣與調整，故康龍化成報告期內的股價變化，并不完全體現在公司交易性金融資產科目。經調整后，上述兩只產品所持有的康龍化成股票預估對公司交易性金融資產造成1.5億元減值。
首開股份稱，公司持有的交易性金融資產價值與其對應標的資產的二級市場表現或宏觀市場環境相關度較高，后續不排除進一步下跌的可能。對此公司擬采取下列措施以應對緩釋風險：（1）充分與相關產品的基金管理人溝通，全面了解掌握基金運行情況，持續關注標的資產市場表現情況，對基金未來的發展及潛在風險做出預判與預案；（2）充分考慮未來二級市場及宏觀市場環境可能的變化情況及趨勢，對可供出售金融產品的估值進行充分考慮，合理給予流動性折讓。