觀點(diǎn)網(wǎng) 當(dāng)二手房的價(jià)格泡沫被政府參考價(jià)刺穿后，“參考價(jià)”對市場的預(yù)期引導(dǎo)起到了很大的作用。2021年深圳建立二手房成交參考價(jià)格機(jī)制以來，在疫情及市場情緒的波動(dòng)影響下，深圳二手房成交數(shù)據(jù)量價(jià)齊跌，但這個(gè)趨勢在年后發(fā)生變化。
(資料圖片僅供參考)
近日，根據(jù)深圳房協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月6日-2月12日期間，深圳的二手房(含自助)錄得784套，環(huán)比增長率為40.0%。而春節(jié)后首周的數(shù)據(jù)更為喜人，深圳二手房在1月30日-2月5日共成交560套，環(huán)比增長率為214.6%。
深圳二手房成交數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)兩周環(huán)比大幅增長，二手房成交數(shù)據(jù)的上升一直被視為一手房成交回暖的先兆。在看到快速的環(huán)比增長后，有市場消息便認(rèn)為深圳樓市的“陽春”將至，即將告別“寒冬”。
歷史低位
過去的2022年，深圳二手房成交量已然成為一線城市中末尾的存在。2022年深圳二手住宅成交約2.17萬套，月均成交1808套，系自2007年以來的16年新低，全年數(shù)據(jù)更是同比2021年進(jìn)一步下滑46.68%。
而“北上廣”在同期的數(shù)據(jù)分別錄得約14.24萬套、14.67萬套、8.27萬套。相比之下，深圳的二手房成交數(shù)據(jù)無疑是較為慘淡的狀態(tài)。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，自2021年的深圳二手房成交量首次被新房數(shù)據(jù)反超后，2022年繼續(xù)保持反超態(tài)勢。數(shù)據(jù)反超的背后，是在深圳二手房參考價(jià)機(jī)制的引導(dǎo)下，購房者的決策已然發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。
數(shù)據(jù)來源：深圳住建局、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)
在2018年-2020年期間，深圳的二手房成交連年攀高，其中離不開投資需求的助推。
2021年，隨著深圳建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，將在深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，引導(dǎo)二手房交易良性發(fā)展的同時(shí)，打破了二手房以往隨市場的坐地起價(jià)及杠桿拉升的投機(jī)行為，成功刺穿二手房的泡沫，也讓彼時(shí)火熱的市場由沸騰瞬間轉(zhuǎn)冷。
市場的轉(zhuǎn)冷也表現(xiàn)在當(dāng)年的交易數(shù)據(jù)上，短短兩年二手房成交量經(jīng)歷2次腰斬。2021年深圳二手房錄得成交約4.07萬套，較同期下滑57.28%，已達(dá)腰斬線。而2022年的數(shù)據(jù)則再次經(jīng)歷“類腰斬”，錄得下滑46.68%。2022年深圳新房與二手房交易量比值達(dá)1.58:1，新房市場已成為深圳樓市的主力。
從今年春節(jié)后兩周的交易數(shù)據(jù)上看，深圳二手房市場的確表現(xiàn)出迅速回暖的趨勢。久旱逢甘霖，快速攀升的環(huán)比數(shù)據(jù)也使得市場發(fā)出了“寒冬”已過，“陽春”將至的聲音。其中，春節(jié)后首周二手房交易達(dá)成560套，環(huán)比增長214.6%，第二周則錄得784套，環(huán)比進(jìn)一步增長40%。
對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，春節(jié)后的市場回暖從數(shù)據(jù)上是表現(xiàn)出來了，主要原因是因?yàn)槿ツ晟钲诙址砍山涣縿?chuàng)16年新低，二手房去年月均2000套上下。歷史新低的數(shù)據(jù)，背后存在一部分需求被積壓了，而且去年價(jià)格不斷下跌的過程中，需求呈現(xiàn)過觀望的態(tài)勢，很多需求滯后了。
另外，因?yàn)榍皫啄甓址績r(jià)格漲得比較快，所以二手房的泡沫比較大，二手房參考價(jià)出臺對市場的預(yù)期引導(dǎo)有了很大的作用，那么現(xiàn)在來看，越來越多的樓盤按照參考價(jià)來成交。長期的陰跌也導(dǎo)致部分區(qū)域的價(jià)格已經(jīng)很低，給予了市場入市的機(jī)會，購置需求得到短期釋放。
戴德梁行研究院華南區(qū)研究部董事張曉端則表示，深圳二手房成交雖然比春節(jié)前的成交情況有明顯好轉(zhuǎn)，也和春節(jié)前各地疫情及春節(jié)假期交易市場停滯導(dǎo)致比較的基數(shù)較低有一定關(guān)系。
但眼下二手成交量的增長更多反應(yīng)出市場情緒的變化和積壓需求的釋放，能否持續(xù)下去還取決于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來的購買力信心，以及后續(xù)深圳樓市的需求刺激政策是否落地。
綜合上看，此番“回暖”的二手房交易數(shù)據(jù)，是基于春節(jié)期間的低迷及積壓需求的釋放，而二手房成交火熱的持續(xù)動(dòng)能及對新房成交的帶動(dòng)上，還需要觀察。市場回暖是逐步上升、持續(xù)維穩(wěn)的過程，僅靠幾次快速拉升的數(shù)據(jù)，并不能夠說明市場溫度。
眾生相
一手房方面，開年后，深圳樓盤上演著半熱半冷的眾生相。部分新盤熱銷甚至取消折扣，滯銷樓盤則是加大折扣，力求去化。無論深圳樓市的“陽春”是否出現(xiàn)，行業(yè)寒冬中，項(xiàng)目促銷去化回款才是房企工作的核心。
以今年1月31日入市的福田區(qū)下沙中洲灣迎海項(xiàng)目為例，其作為春節(jié)后深圳首個(gè)入市新盤，可售房源415套，共有281批客戶登記，開盤首日去化160套，攬金28億元，為全市新房去化開了一個(gè)好頭。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，開發(fā)商的折扣讓利成為熱銷的背后隱性基因。據(jù)了解，上述項(xiàng)目開盤當(dāng)天最低折扣可達(dá)9折，折后單價(jià)6.6萬元/平方米起，與周邊項(xiàng)目存在價(jià)格倒掛空間。
除此之外，2月份深圳本地不少項(xiàng)目還紛紛公布去化喜報(bào)，如福田承瀚灣尚國際單日銷售約1.4億元；龍華卓越柏奕府單周完成銷售1.8億元等等。而早在去年11月，深圳部分樓盤便開始取消折扣甚至上調(diào)項(xiàng)目價(jià)格。
觀點(diǎn)新媒體了解到，去年11月末，華僑城四海華亭項(xiàng)目宣布收回兩個(gè)點(diǎn)的折扣，該盤在認(rèn)購階段推出了全款86折、按揭88折的優(yōu)惠。無獨(dú)有偶，龍崗仁恒公園世紀(jì)三期也將將9.4折上調(diào)至9.7折，頤安THE TOWN樂城二期回收9.9折優(yōu)惠。
而坂田佳兆業(yè)云望府更是在去年12月份，將所有在售房源價(jià)格上調(diào)4%；南山的恒裕柏悅灣也在去年11月末宣布漲價(jià)消息。
部分項(xiàng)目則是選擇加大折扣，以求快速出貨。根據(jù)羅湖東海富匯豪庭官方海報(bào)得知，項(xiàng)目價(jià)格按備案價(jià)優(yōu)惠8.5折，最高直減151萬，另外帶35萬精裝，但僅限10套；南山前海宸灣為促成交，在去年7月推出優(yōu)惠折扣活動(dòng)基礎(chǔ)上，再推出帶看活動(dòng)，到訪可獲得相關(guān)禮品卡。
另外，隨著二手房交易數(shù)據(jù)的環(huán)比快速上升，二手房業(yè)主開始頻現(xiàn)反價(jià)、撤盤現(xiàn)象，而伴隨著二手房交易的活躍度變化的房產(chǎn)中介近期也有了擴(kuò)招的苗頭。
根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年1月30日春節(jié)后市場在售二手房源量約為3.46萬套，較2022年12月12日的4.32萬套減少了8560套，減幅達(dá)19.79%，部分業(yè)主開始主動(dòng)撤盤。
而反價(jià)風(fēng)波則是集中在熱度較高的項(xiàng)目，較為引人注目的“網(wǎng)紅盤”華潤城潤府。去年11月，華潤城潤府二手房跌破指導(dǎo)價(jià)，一套建面80平的2房，成交總價(jià)800萬，成交單價(jià)9.9萬元，遠(yuǎn)低于13.2萬元每平方米的二手房參考價(jià)。
隨著深圳二手房的成交量和帶看量的恢復(fù)，潤府一期部分業(yè)主開始反價(jià)，房源成交價(jià)回到了16.09萬元每平方米。根據(jù)今年2月8日簽約的華潤城潤府1期的2套房源顯示，2套均為面積88平方米的戶型，成交價(jià)分別錄得1420萬元及1450萬元，成交單價(jià)在16萬-16.4萬元每平方米之間。
對市場態(tài)勢感知的不僅僅只是業(yè)主，之前深圳整個(gè)市場二手房交易相對比較萎靡，房產(chǎn)中介的整體市場曾經(jīng)出現(xiàn)過一定的需求下滑的現(xiàn)象。但隨著深圳市場春節(jié)期間帶看量的同比明顯上升，業(yè)務(wù)增長的同時(shí)，房產(chǎn)中介公司也開始考慮招兵買馬。
觀點(diǎn)新媒體走訪房產(chǎn)中介門店得知，春節(jié)之后二手交易的市場回溫，咨詢量及帶看量的上漲使得門店人手不足，已經(jīng)開始聯(lián)系之前的同事、加快招聘及培訓(xùn)新人，抓住這波回溫的契機(jī)。