(相關資料圖)

最近市場出現了兩種聲音。

一種依舊保守，認為回暖還沒有跡象，說暖的是多方忽悠；一種樂觀澎湃，認為已經有起飛的苗頭。

質疑的聲音和堅定的聲音在互相博弈，說明眼下深圳樓市又到了分岔路口的時候。

你們覺得深圳樓市現在是什么情況？

現在樓市政策面暫時還沒有吹暖風，但市場想漲的心已經難掩。

上周市場一直吹風業主上調了價格，也有買房人在深圳樓市相關話題下，評論業主的信心已經調整了，談價已經沒有太多空間，只能選擇不買了。

甚至還有買房人遇到了逆市反價的業主，被連續跳價4次。

年前建議大家盯緊市場異動，以目前市場節奏來看，有點小火花了。

但是據鯊魚觀察，只是市場回暖分化了。

虛高的樓盤依舊回調，本身就沒什么泡沫的小區則開始上調價格，這意味著市場內部還在做博弈，觀望情緒和漲價的情緒都在互斥。

回暖方面的觀察：

1、部分成交價格有所回升

部分小區的成交價略有回升的苗頭。

跟蹤的小區比如寶安碧海的華豐前海灣，3房戶型成交單價略有回升，2023年1月20日成交一套83平房源，總價795萬，成交單價約9.58萬/平。

而2023年1月13日，小區一套90平房源成交總價759萬，成交單價約8.43萬/平，2022年11月20日成交一套86平房源，成交總價730萬，成交單價約8.49萬/平。

比如寶安中心的金泓凱旋城一期，2023年1月2日，一套156平房源成交總價1648萬，成交單價約10.56萬/平。

而小區上一套房源115平，2022年12月17日成交總價1156萬，成交單價10.05萬/平；2022年9月11日一套163平房源，成交總價1655萬，成交單價約10.15萬/平。

再比如大沖新城花園2023年1月17日成交一套60平房源，成交總價580萬，成交單價約9.67萬/平。

而小區2022年12月10日成交一套50平房源，成交總價448萬，成交單價約8.96萬/平； 2022年11月14日成交一套60平房源，成交總價530萬，成交單價約8.83萬/平；2022年11月1日成交一套60平房源，成交總價548萬，成交單價約9.13萬/平。

而且似乎已經有業主聞風做了漲價調整。

最近深圳3個月的調價房源對比，漲價比例呈現上升趨勢，意味著業主的信心在修復，漲價底氣回升。

（數據來源：中介機構，行舟深房整理）

2、筍盤去化周期加快

如果是去年，即便是筍盤，大家更多的還是觀望，并不一定認為是真正的筍盤。

但觀察一線市場，目前可以看得到的是，筍盤成交的周期有明顯縮短的跡象，放盤后成交周期10天內的不少見。

1月深圳二手房成交量為1391套，雖然成交低位，但成交周期在1個月左右的房源也有二三十套，數天內成交的也有十多套。

無論是核心區域的福田，還是邊緣板塊的坪山、松崗，都出現筍盤掛牌沒多久就成交的情況。

福田梅林關的翰嶺院107大戶型，2023年1月19日成交，成交周期9天，成交總價830萬，成交單價約7.762萬/平，是2020年5月后同戶型最低水平。

福田竹子林的新浩城花園148平大戶型，2023年1月18日成交，成交周期2天，成交總價1118萬，成交單價約7.55萬/平，是2020年6月后同戶型最低水平。

坪山區坪山板塊的深業東城國際89平剛需戶型，2023年1月17日成交，成交周期2天，成交總價300萬，成交單價約3.37萬/平，基本是2020年1月后同戶型最低水平。

而且上一套同戶型房源，2022年11月14日成交，成交周期是216天，成交單價是3.56萬/平。

寶安松崗板塊的聯投東方2期，141平，2023年1月16日成交，成交周期1天，成交總價772萬，成交單價5.48萬/平，是2020年3月后大戶型最低水平。

雖然成交周期1天或者幾天的房源不能證明什么，以往也不乏成交周期在數天甚至1天之內的。

但過去是熱行情，如今是冷行情，結合成交還沒有放量的行情來看，就意味著基本上，低價的房源掛牌很快就被消滅了，買家面對筍盤不再猶豫觀望。

3、帶看有所活躍

每到年前雖然是大家看房買房的節點，但上月帶看明顯活躍不少，平常和鯊魚往來比較密切的中介表示，每天已經有不少帶看，甚至有人趕在年前成交了兩套。這幾周周末已經不再是冷冷清清守店。

據一些買房交流群的前線消息，有人上周日去看的房，這周一中介反饋看中的那套已經成交，周邊改善品質的新樓盤，明顯火熱很多。

這些都是積極的信號。

但市場釋放積極信號下掩藏的真相是，成交仍然沒有放量。2月1日—12日，深圳的二手房成交827套，半月幾乎過半，成交量起色并沒有特別明顯。

即便是有業主上調價格，也僅僅只是很小一部分，下調價格的房源依然比上調價格的房源要多得多。目測當前只是很小一部分業主的心態虛高。

而且年后小陽春，成交也有部分是上學需求激發出來的，會有一批買房人為了給今年上學的小孩準備學區的硬剛需。

不過一般網簽量都要滯后于實際成交登記，往往只能反映上個月或者上兩個月的市場情況。

所以目前是市場多空博弈分化階段，和去年4月份的行情多少有些類似。

換句話說，3月是見分曉的關鍵。

如果3月的成交數據反彈較為明顯，才能真正坐實市場已經開始起飛。

接下來市場會怎么走？前面說了3月末的數據是關鍵。但也僅僅只限于參考今年的情況。

深圳樓市以后怎么走，昨天的深圳政府報告已經定調。

重點有兩個，第一個是堅持“房住不炒”，讓年輕人更有盼頭，第二個是加大住房供應，健全住房保障體系。

去年的政府工作報告只提到“千方百計解決好大城市住房突出問題，努力讓新市民、青年人等群體在深圳安居樂業、安心發展”。

再往前看2020年以及2021年的深圳政府工作報告，惠民生方住房方面對年輕人都沒有什么特別的說法。

但 今年的政府工作報告，給出一個很新的指向，直接把“讓年輕人更有盼頭”寫進了今年的工作計劃中。

雖然是貫徹以往“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期”的住房方針，但也說明樓市的步子要穩打穩扎地走了。

同時也說明，管理年輕人的預期已經放在了首位，既然要讓深圳年輕人有盼頭，就不可能再讓房子翻倍。

其次是釋放保障性住房體系加碼建設的信號。

2021 年公共住房計劃投資 317.11 億元；2022 年公共住房計劃投資 390 億元。

而2023年計劃完成保障性住房投資400億元以上，新開工建設 60個保障性租賃住房項目，建設籌集 16 萬套（間），在保障性住房方面的投入近三年是逐步加大了的。

這說明保障性住房體系會穩步推進，并且會落實到具體。

除此以外，既要供應居住用地3.3平方公里，新開工住房面積 1300 萬平方米，維持與2022年、2021年相當水平的居住用地供應，還要完成 100 個以上老舊小區改造。

說明供應大年依舊會是今年深圳樓市的主調，今年的舊改項目也會提速，拆遷安置的工作會加快。

而長遠來看，這些都是深圳三五年的大方向趨勢，如果買房，就要特別留意一下了。