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近日，山東威海乳山“每平米單價不到1000元”的低價海景房，成為不少網友的關注焦點，甚至被調侃為了此前因低價房受到關注的“鶴崗第二”。

有房屋中介興奮地告訴金融投資報記者，“疫情管控放開后，房價肯定也會觸底反彈，現在就有一些房主開始漲價了；不過，仍有房主寧肯虧錢也急著賣房，令部分看房者望而卻步。”

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，要解決眼下問題，乳山與其圍繞海景做文章，不如發展各種應有產業，用就業、創業崗位吸引更多人前來買房。

不足千元低價房或有水分

金融投資報記者調查發現，在部分網上中介平臺上，確實掛出了不少位于山東威海乳山每平米單價低于千元的二手房，且基本位于銀灘景區。

部分掛牌售賣的乳山低價房來源：貝殼找房

至于價格便宜的原因，中介阿浩介紹稱，“來這里看房的基本都是為養老或者度假，都不太想爬樓，所以樓層越高越便宜。”他表示，其在平臺上掛的都是真實房源，都是經過審查沒有任何問題和債務糾紛才會上架，不用擔心價格問題。

不過，記者隨機查看了幾套低價房，其標注位于海邊位置，只是房屋視野不一定都能看海，尤其是低價房源，雖然不少都是無電梯樓房的頂樓，但朝向基本都是向西或向北，海卻在小區的東面或南面。

此外，在當地部分中介看來，網上所說的“每平米不足千元”也可能存在水分。

“你看到的肯定都是閣樓吧？不要光看他說的面積，要看房本上的面積！”中介小元告訴記者，“我們最便宜的是1500元一平，連閣樓都沒有不到1000元的，因為閣樓是斜頂的，所以房本面積有比實際面積小。如70平的閣樓，房本面積可能只有30平，每平幾百元的單價，算下來還是有一千多元。”

貝殼找房數據則顯示，乳山二手房本周成交均價為2055元/平米，與上周基本持平。

整體而言，同地段二手房價與樓層直接掛鉤。中介介紹稱，乳山電梯房或一層步梯房目前起價則在3000-3500元/平，步梯2至3層則是2400-4000元/平，越往上越便宜，6至8層價格可能低至1000-2000元/平，個別樓盤根據具體情況房價可能向上浮動。

同時，乳山銀灘的海岸線很長，因此房子也很多，雖然都能算是“海景房”，但不同地段的房價也存在一定區別。

稍微對比地段、樓層與價格，一中介介紹給金融投資報記者的“乳山銀灘最中心”大拇指廣場附近5樓70余平米的步梯房，價格接近15萬元，單價超2000元/平；而另一中介掛出的單價700余元/平米的6.5層閣樓房，總價僅6萬余元，但位于大拇指廣場8公里外的另一處海灘。

中介稱多名房主漲價

對于近期愈發受關注的乳山房價，當地中介、買房人也相當看好。

中介小雨向金融投資報記者強調，“過了現在這個價格低谷，接下來可能會整體漲價了，最好早點做決定！我從年初二開始帶客戶，看到疫情管控放開、天氣放暖，來看房的人多了不少，我有3個房主都漲價了。”

除了疫情管控放開、天氣放暖、流量增多等因素，小雨還提到，年內通往乳山的高鐵可能通車，屆時乳山并入全國高鐵網絡，交通等配套更加完善后，價格還可能還要漲。

“老是擔心錢會貶值，不如買房。”一次性購買了兩套房的上海客戶表示，這里海邊漂亮，都是沙灘海水浴場，特別適合游泳。她認為今年應該會漲價，所以買了兩套15萬元左右的客臥一體房，通過視頻看完房就交了定金。

當地住戶向記者介紹周邊情況

不過，也不是所有看房者都這么激動。一位接受記者采訪的看房者則表示，會重點考慮地段周邊、海景視野、電梯有無、集中供暖等問題。“我最早關注乳山的房子是在3年前，當時聽中介說要通高鐵。現在說電梯房方便、集中供暖舒服，但萬一買了后沒那么多人住，這些配套維護估計都成問題。”

當記者表明自己來自成都時，中介小雨顯得十分熱情。她表示，近期全國各地都有人到乳山看房，來自成都也很多，甚至有人專門做當地銷售團的。不過，她不建議參加類似銷售團，因為“那是新房團，價格很貴，在7000元左右。還是二手房便宜，業主都是急著用錢，虧著賣。”

對于“急著賣”的原因，小雨沒有更多解釋，只是強調稱，“您遠程看不放心的話，也能來實地察看，我們有接待客戶用的房子，來了就能直接住。”

海景房問題不止“人少”

雖然中介介紹得十分激動，但綜合多方數據，被不少人戲稱為“鶴崗第二”的乳山海景房，最大的問題或許還是“房多人少”。

數據顯示，2021年，乳山市辦理戶口遷入873人、戶口遷出3567人。近期有報道稱，乳山市待售或庫存項目有10萬套，涉及200個小區。

在接受金融投資報記者采訪時，嚴躍進分析稱，乳山與鶴崗有一點十分相似，就是都“缺人”。但不同于鶴崗缺人是因為人跑出去了，乳山則是房子太多，卻沒多少人來住。兩個城市是兩種方向，但是其背后都說明人口的流入等管理是很重要的課題。

資料顯示，近年來乳山市出臺不少措施應對相關問題，如在濱海新區規劃設置了10條公交線路，日投放45輛車運行等，包括中介提到的在建醫院，即將通車高鐵等基礎配套設施建設，在部分觀點看來，這也是解決人少問題的重要手段。

不過，加強基礎配套建設雖能起到一定效果，但背后的問題或許并不那么簡單。

“配套問題是個老生常談的問題，大家此前也針對類似觀點提出過一些建議。”嚴躍進認為，即便房子好、配套設施好，如果來買房的都是投資客，市場環境同樣可能出現問題，因為投資買房多數不會住。如果大家買房都是放著出租，“誰來住”、“誰來消化”就是重要的問題。

此外，乳山除了人少，還有旅游資源問題。如以前人也很少的西雙版納，如今就很受追捧。在旅游資源方面，部分北方城市優勢并不明顯，以海景房為例，到廣東、海南等南方地區買海景房的人，確實比到青島、乳山等北方城市買的人多。

因此，與其天天圍繞“海景”做文章，不如同時作為普通城市發展各種應有的產業。嚴躍進表示，這樣一來，本地人可以從相關產業中獲得創業機會，附近的人也可以來買房租房、休閑度假，發展更多產業，創造更多就業機會。

嚴躍進認為，海景房問題的本質，或許還是房地產企業對地域海岸線相關自然資源出現了不協調的開發所致，而疫情和行業進入深度整合期，合力讓此類現象表現更為突出。不過，類似“海邊鶴崗”城市的優勢也有房價低、生活居住成本低等因素。因此，嚴躍進建議地方政府和企業積極做好海景房配套和度假服務，抓住新一輪房地產復蘇機遇，尤其是文旅消費需求復蘇的機會，加強去庫存和人口導入工作，將危機轉化為再起飛的新機會。