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保利發展(行情600048,診股)將12家與碧桂園合資成立的項目公司股權擺上貨架。

2月3日，據北京產權交易所披露，保利發展旗下12家項目公司股權進場交易的申請已通過，規劃為12宗項目打包轉讓，競價起始價為前述12宗股權轉讓項目轉讓底價的總和，即22.97億元，披露時間為2023年2月3日至2023年3月2日。

競價方式上，截至信息披露期滿，如征集到兩個及以上符合條件的意向受讓方，則通過網絡競價一次報價的方式確定受讓方。如成交價格高于競價起始價，增值部分按前述12宗股權轉讓項目轉讓底價的比例進行分配。

此外，在原股東未放棄優先購買權的情況下，如僅征集到1個符合條件的非原股東意向受讓方，則不再組織上述競價活動，由該意向受讓方單獨進行報價，并以此價格征詢原股東是否行使優先購買權。

“及時止損”

事實上，除了轉讓方保利發展，這12家項目公司的原股東均為碧桂園。

信息顯示，這12家項目公司分別是常州晟金房地產開發有限公司、珠海和筑房地產開發有限公司、珠海市碧弘碧桂園房地產開發有限公司、中山祥越實業投資有限公司、中山市碧朗房地產開發有限公司、句容碧華房地產開發有限公司、南通市通州區碧保置業有限公司、溫州升聚投資管理有限公司、臺州和隆置業有限公司、重慶保南房地產開發有限公司、曲水天熠實業發展有限公司、南京保寧置業有限公司。

從明面上看，碧桂園僅直接持股了溫州升聚投資、珠海和筑、臺州和隆、曲水天熠、重慶保南、珠海市碧弘碧桂園房地產、中山祥越、南通市通州區碧保置業、中山市碧朗這九家企業，但若將股權追溯到最后，上述12家項目公司均為保利發展與碧桂園的合資企業。

對此，碧桂園方面表示，保利和碧桂園雙方都是行業中具有代表性的企業，一直積極貫徹國家對行業調控要求。本次合作項目退出，只是項目層面的具體經營事項，目的是確保項目公司經營平穩向好發展，是雙方股東共同協商的結果。

值得注意的是，12家項目中有8家2022年12月31日財務報表處于虧損狀態，其中，虧損最嚴重的是南京保寧置業，在2021年凈利潤虧損-1.05億元的基礎上，2022年凈利潤再次虧損-0.88億元。

珠海和筑次之，2021年實現營業收入7.54億元、凈利潤-1.91億元，2022年實現營業收入2.33億元、凈利潤-0.46億元；重慶保南房地產位居虧損第三名，2022年凈利潤虧損-0.15億元。

值得一提的是，珠海和筑并不是第一次被轉讓股權。2022年12月29日，據北京產權交易所公示顯示，保利發展曾轉讓珠海市碧弘碧桂園房地產開發有限公司51%股權、中山祥越實業投資有限公司51%股權、珠海和筑房地產開發有限公司51%股權。

也就是說，本次打包轉讓的12家項目公司中，有3家屬于二次掛牌。而導致其首次掛牌成功卻交易的原因，很大可能與其凈利潤虧損有關。

另外4家在2022年實現盈利的企業中，溫州升聚投資管理盈利最多，實現凈利潤2.54億元；其次為臺州和隆置業，實現凈利潤0.52億元；南通市通州區碧保置業位居第三，實現凈利潤0.4億元。

但值得注意的是，除南通市通州區碧保置業錄得1.23億元的營業收入外，其余兩家企業當年的營業收入均為“0”。

“保利此舉很明顯就是及時止損，剝離不良資產。”據業內人士表示，房企手中握有不少在建項目，需要大量資金投入，因而在現階段會根據回報率進行投入。對于一些持續虧損的項目，最好的方式就是轉讓股權、剝離資產。

“凈利大降”

轉讓項目股權“回血”背后，無疑與保利強化現金流有關。

據銷售情況簡報顯示，2022年保利發展實現簽約面積2747.95萬平方米，同比減少17.55%；實現簽約金額4573.01億元，同比減少14.51%。

與業績平均下滑21.6%的房企前20強相比，保利發展的下滑程度較低。但受此影響，2022年保利發展營業總收入2811.1億元，同比減少1.37%；歸屬于上市公司股東的凈利潤183.03億元，同比減少30.18%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤180.1億元，同比減少32.86%。

在營收、凈利潤、毛利率等指標悉數下滑的大背景下，保利發展的還債壓力不容忽視。截至2022年三季度，保利發展負債合計為11282.38億元，較年初的10970.19億元增加了312.19億元。

另外，與其他央國企不同，保利發展還罕見的使用了永續債這一明股實債的融資方式，于2020年達到了最高值201.8億元。雖然在各方質疑下，保利發展有意減少永續債規模，但在長達兩年的時間里，僅減少15億元至186.8億元。

沒有將錢用于還債，很大原因是保利發展仍想沖一沖規模，重回行業第三。

據克而瑞發布的報告《2022年新增貨值TOP100》顯示，當年僅兩家央企的新增土地貨值突破了2000億元，其中，保利發展新增土地貨值2514億元，華潤置地新增土地貨值2393億元。

與之對應，2022年保利發展的拿地金額高達1350.5億元，遠遠高于其他央國企。可對比的是，同期華潤置地、招商蛇口(行情001979,診股)、中海地產的拿地金額分別是1066.1億元、759.4億元和871.7億元。

保利發展之所以在2022年逆勢拿地，是為了重現“招保萬金”的輝煌歲月。自2013年跌出行業前三后，保利發展名次雖偶有升降，但大多數時間仍是行業第五，而為了重回前三，保利發展在2017年對外提出要發起規模沖刺。

不過，受規模、資金等限制，保利發展不僅沒能提升名次，反而拉大了與萬科、恒大、碧桂園、融創的差距。從2020年銷售額上看，在萬科、恒大、碧桂園、融創步入五千億沖擊八千億的時候，保利發展銷售額不過4576億元。

就在大家認為這一局面將繼續保持下去之際，恒大暴雷及其帶來的蝴蝶效應意外給了保利發展擠進前三的機會。

2021年，恒大實現銷售額4356.3億元，從行業第二跌至行業第五，保利發展則憑借高出恒大543.4億元的差額成功升至行業第四，僅次于碧桂園、萬科和融創；2022年，融創受暴雷波及，保利發展又得了大便宜，重回行業第三。

“恒大融創在榜單消失了，第五順理成章變第三。”業內人士表示，這并不代表保利發展有多優秀，只是運氣好罷了。