文/樂居財經 鄧鑫妮
遠渡香江沒有成功，珠江城市服務即將在A股跨步上市。
(資料圖片僅供參考)
歲末，珠江股份（600684.SH）披露了一份資產變動草案，撇下經營乏力的房地產開發業務，轉而投向物管和文體開發，一場換賽道的資產騰挪戲碼徐徐展開。
這起變動外界早有預期，早在去年11月珠江股份就已經通告了資產置換的事情，即將所持有的房地產開發業務相關的資產負債與廣州珠江實業集團有限公司（簡稱“珠實集團”）、廣州珠江健康資源管理集團有限公司（簡稱“珠江健康”）合計持有的珠江城市服務100%股權進行資產置換，差額部分以債權及現金補足。
而這，也未嘗不是珠江城市服務的上市陽謀。
2021年6月，珠江城市服務赴港IPO，而就在同一時間，另一家位于廣東的國資物企越秀服務成功在港交所掛牌。
事情并未朝著珠江城市服務期望的方向行進，六個月后招股書失效，本以為上市之路已經告一段落，轉而又被上市公司珠江股份相中欲收入囊中。
物企借殼上市已經屢見不鮮，中天服務、華發物業服務，以及改名后一直努力剝離重資產的招商積余，都已經在資本市場實現轉身。珠江城市服務也不遠了。
曲線上市
既保住了上市的殼子，又讓珠江城市服務借道上市，資產置換后，珠江股份主營業務將變更為物業管理及文體運營。
珠江城市服務被正式納入珠江股份前，由珠實集團和珠江健康分別持股95%和5%，往上穿透則是廣州市人民政府和廣東省財政廳。
與此同時，珠江股份由珠實集團直接持股31.1%，因此珠江股份從珠實集團手中購置股份涉及關聯交易。
整體來看，珠江股份置入珠江城市服務100%股權，對價約7.78億元。經收益法評估，擬置入資產的所有者權益的賬面值約為3.78億元，收益法評估值約7.78億元，評估增值4億元，增幅105.8%。
若是從珠江城市服務2021年的盈利能力來衡量，這筆交易的收購市盈率約為11倍，位于收并購的常見區間。
不過過往的業績顯示，珠江城市服務2021年出現了“增收不增利”的情況。截至2020年、2021年及2022年前8個月，珠江城市服務合并凈利潤約為6780萬元、6700萬元和4650萬元；期間營收分別為9.44億元、11.9億元、8.05億元。
出于業績考慮，珠實集團還對這筆交易的后續作出承諾：2023-2025年度，珠江城市服務每年度的凈利潤（以經審計的扣除非經常性損益后屬于母公司股東的凈利潤為準）分別不低于6800萬元、7400萬元、7900萬元。
珠江城市服務雖然背靠國資，但其仍面臨著不小的外拓壓力。
物業管理板塊為珠江城市服務母公司及下屬20家子公司，主要包括城市公建服務、城市生活服務、非業主增值服務。2020年、2021年及2022年8月止，其在管面積分別為2580萬平方米、2730萬平方米、2680萬平方米，2022年規模萎縮。
另一部分業務則是文體運營板塊，主要由珠江城市服務的子公司珠江文體及其下屬公司經營，業務類型包括體育館管理服務跟體育館運營及配套服務。截至評估基準日，珠江文體已簽約管理體育館/項目20家，簽約建筑面積約為185萬平方米。
值得一提的是，珠江城市服務遞表前夕，包括珠江文體、珠江物管、城鎮物管、怡康物管、穗華物管在內的一批公司才被劃到珠江城市服務旗下。
棄房轉型
“受宏觀經濟增速放緩、人口結構變遷以及城市化速度逐步下降等因素影響，房地產開發行業整體發展速度減緩，增加公司盈利的不確定性。”
原本的房地產開發業務顯露疲態，珠江股份的營收波動，重心轉移似乎只是時間的問題。
截至發稿，珠江股份每股報價3.92元，總市值33.46億元。
除了從珠實集團和珠江健康收購珠江城市服務，珠江股份還將置出珠江股份持有的與房地產開發業務相關的控股公司股權、參股公司股權、應收參股公司與房地產開發相關的債權、為開展房地產開發業務發行的公司債券等，最終作價28.04億元。
在合并報表的歸屬于母公司所有者權益層面，資產組的凈資產的賬面值為21.8億元，評估值為28.04億元，評估增值6.2億元，增值率為28.52%。
2022年，珠江股份收入驟降，連帶著凈利潤也跌倒了谷底。2020年、2021年及2022年前八個月，珠江股份營收24.75億元、36.07億元、3.81億元。2022年1月-8月，其凈利潤虧損約16.37億元。根據公告測算，若是置入珠江城市服務資產，其虧損將縮小至1.7億元。
同時，輕資產物管業務注入后，其資產負債率也將進一步縮小。2021年及2022年前八個月，珠江股份資產負債率分別為88.4%和93.31%，交易后則分別降至82.52%和82.66%。
即便如此，若是以物業行業的資產負債水平來看，負債率仍然不低。珠江股份解釋道：主要是由于截至2021年末、2022年8月末，上市公司借入的應付債券仍未全部清償。本次重組完成之后，上市公司將會根據與債務人協商后的還款計劃清償上述債券剩余部分。