(資料圖)
作者丨王迪
出品丨焦點財經
即便政策端救市力度呈現史上最強，但是傳導效應還沒顯效，2022年的房企成績依舊“慘淡”：百強房企銷售總額同比下降4成，多數規模房企集體陷入負增長；千億房企數量腰斬，21家被踢出局。
當房地產大開發時代落幕，被金融裹挾的房地產開始漸趨理性。與此同時，陣痛加劇，分化繼續。國央企與民營房企分化，一二線樓市與三四線樓市分化，都鏡像反映在房企排位中。由“碧萬恒融”到“碧保萬中”的頭部格局演變，也透露了國央企的逆襲。
疾風知勁草。身處變局之中，有人遭遇“滑鐵盧”，就有人身登“青云梯”，舊星的隕落，意味著“新秀”的升起。地產“變天”，唯規模論逝去，“活下去”的房企拿下新輪戰局的參賽權，贏得發力機會。一場攪動地產乾坤的江湖廝殺，在腥風血雨中展開。
雖然企業的發展需要“天時”“地利”“人和”，但是，當新規則取代舊規則，我們發現，拋開企業屬性之外，更易快速掌握利潤、負債、現金流三大報表運營邏輯的房企，更能守住陣地、出奇制勝。
2022年，在行業形勢下行、企業流動性和信用危機爆發之時，依舊有一些房企內外兼修，攻守有度，打了漂亮的“翻身仗”。在它們身上有共性，亦有個性。時值年末，焦點財經結合2022年房企座次排位、拿地、目標完成率等情況，選取2022年房地產十大黑馬房企。
01
建發房產
黑馬指數：★ ★ ★ ★ ★
核心要點：閩系新生龍頭挺進房企前十
近年來，閩系房企一直是暴雷區，發家于廈門的建發地產不僅跳出了高杠桿暴雷的魔咒，并在2022年實現了逆襲，直接挺進房企銷售額十強，位列第十位（中指院數據，下同），相比于2021年躍升10個位次。
在閩系房企流動性爆發之時，建發房產一躍成為閩系新生龍頭。2022年建發房產實現全年銷售額1700.2億元，相比于為2021年1697億元實現正增長。此外，根據中指院數據，建發房產在今年的權益拿地金額以544億元位列拿地榜第四位，成為名副其實的拿地大戶。
細數建發房產的逆襲之路，原因大致有幾點：
一、背靠廈門市最大國企——廈門建發集團。行業持續承壓，國央企凸顯抗風險力。
二、合作開發打開新局面，建發房產選擇保利、華發、漳州城投、漳州發展等國央企合作，共擔風險。
三、建發房產拿地策略始終以深耕福建本土市場為先，且福建廈門救市政策頻出，樓市后勁充足。2018年起建發地產逆勢加速，五年復合增長率超70%，厚積薄發、戰略擴張進程不斷加速。
四、聚焦產品力打造，“新中式”風格獨樹一幟，例如，旗艦品系“精粹系”等。
02
保利發展
黑馬指數：★ ★ ★ ★
核心要點：央企巨頭夢圓“前三” 挺進前二
“重返前三”的目標在多年后終于達成，此時，原保利發展董事長宋廣菊已經退休一年。2022年，保利發展以4408億元的銷售額成功晉升至第二位，不僅圓了多年“追三逐四”的執念，也重新回到高光時刻。
在拿地方面，2022年，保利發展同樣發力。中指研究院的數據顯示，從新增貨值來看，2022年保利發展以累計新增貨值2240億元占據榜單第一。要知道在全年整體拿地低迷的情況下，TOP100企業拿地總額12975億元，同比下降48.9%。
作為央企巨頭，保利發展同樣坐享融資、平臺發展的機會，2022年底，保利發展拋出百億定增案，為后續發展贏得資金優勢。對于公司發展，新任“掌舵者”劉平曾表示，保利發展不簡單追求規模上的排名，更多的是按照既定戰略，把握市場機會，保持企業持續健康發展。
03
越秀地產
黑馬指數：★ ★ ★ ★
核心要點：TOD老牌國企兌現年度目標
如果要從目標完成率來看，2022年的房企業績大多數只能用“拉跨”來形容。
此時，銷售目標完成率超過100%的越秀地產絕對是其中的佼佼者。因為據中指研究院統計，從公布銷售目標的15家房地產企業來看，2022年，目標完成率均值為73.6%，低于2021年的93.4%。
就銷售業績排名來看，越秀地產從2021年的34位直接躍升至第16位，成為連跳18位的房企。
堅持區域深耕與雙國資背景，背靠“大樹”的越秀地產擁有強大的土地拓展能力。發家于廣州，越秀地產與廣州地鐵成為搭檔，形成了獨特的TOD開發模式，在“軌道+物業”方面擁有絕對優勢。告別唯規模論時代，在投拓資源、財務狀況、產品能力等方面幾乎沒有明顯短板的越秀實現了逆襲。
04
華潤置地：
黑馬指數：★ ★ ★ ★
核心要點：拿地火力全開 并購毫不含糊
無論是保租房REITS首“吃螃蟹”，年末124億拿下華夏幸福南方總部資產，還是分別與恒基兆業地產有限公司、嘉華國際集團有限公司、新世界發展有限公司、信德集團有限公司四家香港大型發展商簽訂《戰略合作協議》，都能感受到華潤置地2022年求變及奮發圖強的雄心。
2022年，華潤置地逆勢加倉，在土地市場上殺出了一條血路。此外，一手拿地，不忘另一手融資，華潤置地為實現“彎道超車”加足了馬力。2022年華潤置地實現銷售額3013億元，躋身2022年房企銷售額第四位，躍升5個位次，并且以873億元的權益拿地金額問鼎2022年度榜首。
05
綠城
黑馬指數：★ ★ ★ ★
核心要點：“金字招牌”綠城起跑
以產品著稱的綠城，憑借這一“金字招牌”贏得了購房者的青睞。2022年，綠城首推“產品品質是一號工程”“客戶滿意度是一號標準”，并以3003.2億元銷售額位列房企銷售榜第五位，躋身TOP5行列，躍升2個位次。
在回顧2022年時，綠城中國用“穩健如錨”四個字總結，升級文化體系，調整組織架構，聚焦經營發展，全力推動“戰略2025”的實施落地，走“全品質高質量”發展道路。
與其他“黑馬”相似的是，綠城同樣做到了逆勢投資與快速周轉去化的平衡。2022年綠城中國以451 億元的權益拿地金額位居第五位。此外，代建業務的爆發，也成為了綠城手中進擊的王牌。
張亞東曾表示，綠城的戰略、戰術非常清晰。2015-2018三年為康復期，2019-2021三年為健身期，2022-2025年綠城要進入起跑期。2022年的綠城已經開始起跑。
06
龍湖
黑馬指數：★ ★ ★ ★
核心要點：“民營房企之光”
龍湖已經成為民營房企“航標式”的存在。不論是，與六大國有商業銀行簽約授信，還是嘗鮮境外發債的“保內外貸”，都透露著龍湖在房地產融資中扮演的“示范生”的角色。只要是融資利好政策放開，龍湖幾乎入列，成為優質民營房企的典型代表。
在財務自律方面，龍湖做到了連續六年保持“三道紅線”的綠檔水平。從上半年龍湖的財務基本盤來看，平均融資成本3.99%，再創歷史新低。
此外，龍湖的投拓及眼光非常獨到，很早便開始聚焦經營性業務“造血”，以持續穩定的現金流量，熨平經濟波動。過去每年，龍湖都會將銷售回款的10%投入到非開發航道，形成包括地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修六大板塊主航道業務。
此外，經過組織變革、機構做空、2022年創始人吳亞軍離場，新上任的80后掌舵人放眼于長周期，讓深度機構化的龍湖擁有更大的爆發力。2022年，龍湖挺進房企銷售額TOP10，位列第9位，跳升兩個位次。
07
濱江
黑馬指數：★ ★ ★ ★
核心要點：杭州本土房企攻城略地
和其他房企謹慎收縮的做法不同，濱江這家民營房企絕對是2022年土拍市場中的一匹“黑馬”，而且是集中火力進攻杭州大本營。
在行業艱難的背景下，濱江集團全年斬獲土地41宗，權益土地金額達到373億，總土儲已超3000億。土地市場上，濱江集團攻城略地，選定優質城市圈層，踩準回歸核心都市圈一二線城市的風口，并在土地研判、客戶經營、供應商維護等優勢明顯。
2022年，濱江集團以1539.3億元位居銷售榜13位，2021年其排位僅在21位，跳升了8個位次。
此外，在這一融資寒冬，濱江不斷墊高“安全墊”，實現資金的順暢。數據顯示，上半年濱江的融資利率在去年4.9%的基礎上再次下降，達到4.7%，提前完成了全年融資利率目標。
08
仁恒置地
黑馬指數：★ ★ ★ ★
核心要點： 外來房企的中國逆襲路
2023年年初，仁恒置地公布已贖回并注銷2023年到期的美元債本金約1960萬美元，這足以看出一家房企現金流的順暢。
2022年，仁恒置地以665.9億元位居銷售榜27位，大闊步躍升了32個位次，讓起源于新加坡的仁恒置地著實火了一把。
從花園城市新加坡而來，新加坡的寸土寸金，讓仁恒深知土地可貴。 1993年，來到中國，仁恒從國際金融中心上海起步，率先開創精裝成品房及高端會所運營的國際社區樣本，進而走向全國，以高能級城市的精準布局及產品質量贏得市場關注。
2022年1-9月，仁恒海上源以197.08億元的銷售成績居上海住宅銷售金額榜榜首，居全國銷售金額榜第二位。仁恒海上源、海上溪云、梅隴項目等多個樓盤逢開既罄。如今，良好的產品口碑也讓仁恒置地的代建品牌實現了輸出。
09
華發股份
黑馬指數：★ ★ ★
核心要點： 國企“白衣騎士”連跳12位
為馳援融創中國，華發股份不僅接過了昆明融創文旅城二期40%的股權，還以35.8億元接盤深圳冰雪文旅城。此外，華發還從奧園手中接過了珠海聯安村的城市更新項，又以35.7億元將融華置地51%股權收入囊中。
在一眾房企缺錢的背景之下，千億國企華發股份以收割模式成為 “白衣騎士”，。2022年，華發股份以1202.4億元位居銷售榜18位，排名躍升12位，依然固守千億房企陣營。
進入全國50多個城市房產市場的華發股份，不僅有著40多年零爛尾的穩健，更立足廣州、深圳、上海、北京等一線城市，堅守“長期產品主義者”。
更重要的是，華發股份“背靠大樹好乘涼”，作為珠海最大國資房企，其母公司華發集團42年來業務發展到涵蓋城市運營、房產開發、金融產業、實業投資、現代服務、商貿服務六大領域。截至2022年9月底，華發集團產值已突破6400億元，連續7年躋身中國企業500強，在廣東省國資體系內排名第五。
10
瑞安房地產
黑馬指數：★ ★ ★ ★
核心要點： 港資房企“細水長流”
堅持低負債、慢開發、高利潤的港企模式，一度成為穩健的代表。在內地房企接連暴雷之時，港企的發展模式也成為內地房企學習的對象。
2022年上半年，瑞安房地產合約物業銷售額為人民幣187億元，按年增長高達55%。基于其資金面的安全、產品力在市場上的認可度也較高，瑞安房地產行業排名穩步提升。
作為港企代表，在開發模式上，瑞安以“慢”聞名。上海的城市更新項目的開發周期大多在20年以上，武漢天地項目的開發周期也長達10年。今年，瑞安房地產在上海拿下了重磅級的舊改地塊，坦言看好上海未來。
在債務層面，瑞安房地產不斷對沖風險，通過財務管理贖回永續債方式確保資金安全度。去年，瑞安的凈負債率僅30%，今年償還、贖回了6億美元永久債后，凈資產負債率變動為48%，依然在較低的區間。此外，瑞安房地產還與中信、大悅城和武漢城建等大型國企達成了合作，分攤風險，讓瑞安房地產成為此波港企躍升的代表。