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早在2022年5月，面臨流動性壓力的融創(chuàng)中國就在為深圳冰雪文旅城項目尋覓買家。大半年過去，傳聞中的潛在買家深圳地鐵集團、萬科并沒有出手，合作方華發(fā)股份(行情600325,診股)在關(guān)鍵時刻接盤紓困。
1月3日晚，華發(fā)股份（600325.SH）和融創(chuàng)中國（1918.HK）先后公告深圳冰雪文旅城股權(quán)交易事宜，華發(fā)股份以現(xiàn)金方式收購深圳冰雪文旅城項目公司深圳融華置地投資有限公司（下稱“融華置地”）51%股權(quán)，總代價為35.8億元，包括股權(quán)收購價款35.7億元、債權(quán)收購價款1190萬元。收購完成后，珠海華發(fā)將持有融華置地100%股權(quán)。
對融創(chuàng)中國而言，出售項目股權(quán)是為了降低負債規(guī)模、減少債務壓力。其稱，出售所得款項凈額將主要用于償還為獲取上述項目獲得的本息合計約20.94億元融資，并解除其就該融資而提供的擔保。同時，它也保留了對上述股權(quán)的回購權(quán)，回購期限為2025年11月23日前。
這項交易也是國、央企紓困民企的又一案例。廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代財經(jīng)稱，國企、央企發(fā)揮帶頭作用，推進收并購及風險處置，這是新時期穩(wěn)定地產(chǎn)、防范風險的重要任務。作為珠海最大的房企、珠海國資委下屬企業(yè)，華發(fā)股份熟悉大灣區(qū)地產(chǎn)業(yè)務，它來接盤在情理之中。
融創(chuàng)“割肉”
深圳冰雪文旅城位于深圳市寶安區(qū)大空港片區(qū)、國際會展中心板塊，為冰雪文旅綜合體項目，包含住宅、冰雪世界、商業(yè)、酒店及辦公樓等多元業(yè)態(tài)，計容建筑面積約131萬平方米。項目土地由融華置地于2020年11月23日以底價競得，成交總價127.1億元，樓面價1.4萬元/平方米。
融華置地成立于2020年11月6日，原由深圳融創(chuàng)文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團有限公司持股51%、珠海華發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股49%。拿下這宗“深圳歷史上第七宗百億級地塊”，融創(chuàng)中國首次通過公開市場進入深圳市場。
事實上，融創(chuàng)進入深圳早有跡可循。2019年12月18日，深圳寶安區(qū)與融創(chuàng)中國簽訂了總投資達367億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬定由融創(chuàng)中國投資，在寶安建設融創(chuàng)中國大灣區(qū)總部及冰雪文旅綜合體項目。
2021年3月，融創(chuàng)華發(fā)·深圳冰雪文旅城動工，計劃于2026年12月完工。擬開發(fā)產(chǎn)品包括辦公、住宅（可售型人才房）、商業(yè)、酒店等。其中，游樂設施、配套酒店限整體轉(zhuǎn)讓，商業(yè)、可售型人才住房可分割銷售；人才住房售價按銷售時同地段市場商品住房售價的60%確定，最高售價不得高于4萬元/平方米。
2021年至2022年，該項目連續(xù)兩年被列入寶安區(qū)重大項目計劃。但隨著融創(chuàng)陷入流動性困境，項目開發(fā)也陷入停滯。融創(chuàng)中國在公告中稱，項目正處于前期開發(fā)階段，后續(xù)需要較大資金投入，現(xiàn)階段完成出售有助于項目恢復正常開發(fā)建設及運營，也可減少其資金壓力。此次出售，融創(chuàng)中國預計虧損約5.1億元。
不過，這并不是一場“買定離手”的決絕交易，交易雙方在項目合作上或?qū)ⅰ芭簲嘟z連”。根據(jù)雙方協(xié)議，深圳融創(chuàng)文旅保留了股權(quán)回購權(quán)，回購代價將以此次出售代價為基準，并考慮在其退出期間珠海華發(fā)的相關(guān)資金占用費。
此外，融創(chuàng)還將與珠海華發(fā)或雙方指定的關(guān)聯(lián)方按照同股同權(quán)原則共同設立合資公司，負責目標地塊（不含學校、人才房地塊）的開發(fā)建設及銷售；此外，還將設立合資運營公司，負責目標地塊上的冰雪項目及酒店項目的運營管理。
華發(fā)接盤也有無奈
華發(fā)股份認為，冰雪文旅在我國南方地區(qū)是稀缺資源，隨著北京冬奧會掀起的冰雪文旅熱潮，該產(chǎn)業(yè)市場需求量大幅增長，深圳冰雪文旅城因此有良好的發(fā)展前景和潛力。接盤后，該項目規(guī)劃的冰雪世界預計在 2025年11月運營開業(yè)，同時也將繼續(xù)推進住宅、商業(yè)、酒店及辦公等業(yè)態(tài)的開發(fā)建設。
在國家高端智庫CDI資深研究員宋丁看來，華發(fā)股份的收購是一個資產(chǎn)運營的好機會?！绊椖糠浅：?，現(xiàn)在收購也相對在一個低點。隨著疫情影響減弱，經(jīng)濟復蘇動能加大、實現(xiàn)觸底反彈，如果華發(fā)股份在今年年終或以后再實施股權(quán)融資，它有可能吃到一個資本運營的大果子?！?
但宋丁同時認為，華發(fā)接盤也有無奈。“理論上，它并不想把這么大的項目全壓在自己一方，但這兩年行業(yè)行情不好，愿意且有能力接盤、價格上能達成一致的房企并不多。作為合作方，華發(fā)股份必須考慮保持項目的順利建設。”
接盤深圳冰雪文旅城對華發(fā)股份也是不小的資金考驗。除了35.8億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，珠海華發(fā)還需向項目公司提供63.55 億元股東借款，以足額繳納剩余地價款。
拿下深圳冰雪文旅城的2020年，是華發(fā)股份沖刺千億的關(guān)鍵時刻。這一年，在武漢、上海等多個城市頻頻拿地、補充糧倉。攜手融創(chuàng)拿下上述項目，也極大補充了華發(fā)股份在深圳市場的土地儲備。
近年來，曾經(jīng)偏居珠海的華發(fā)股份不斷擴展發(fā)展邊際，在土地市場兇猛出擊。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年全年，華發(fā)股份拿地金額為299億元，在業(yè)內(nèi)排第10名。其新增土地主要集中在長三角，買地支出為226億元。其中，僅在上海，華發(fā)股份便斥資219億元拿地，位居榜首。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，華發(fā)股份實現(xiàn)全口徑銷售額1202.4億元。
行業(yè)降速中，國企、央企迎來發(fā)展機遇，不僅行業(yè)排名“后來居上”，融資端口也遇到風口。利用國資背景優(yōu)勢，華發(fā)股份拓展了類REITS、ABS等融資，并與2022年12月5日發(fā)布了60億元規(guī)模的定增計劃，用于鄭州、南京、湛江、紹興等四地住宅項目的開發(fā)建設。1月4日，華發(fā)股份公告稱，該項定增計劃獲證監(jiān)會受理。