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2022年“地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代”徹底落幕，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入歷史低谷。
從克而瑞、億翰智庫、中指研究院等機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，全年百強(qiáng)房企銷售業(yè)績同比下降超四成，超九成房企累計(jì)業(yè)績負(fù)增長，千億房企數(shù)量由上年43家銳減至20家。
作為資金密集型行業(yè)，伴隨著腰斬的業(yè)績，杠桿偏高的民營房企普遍陷入現(xiàn)金流困境，實(shí)質(zhì)性違約、展期、裁員、欠薪等負(fù)面消息不斷。
曾經(jīng)的“并購?fù)酢比趧?chuàng)與世茂，2022年身份逆轉(zhuǎn)，屢屢拋售資產(chǎn)也難逃實(shí)質(zhì)性違約；信奉“愛拼才會贏”，憑借高杠桿在規(guī)模增速上一騎絕塵的閩系房企，一年時(shí)間內(nèi)幾乎全軍覆沒；其余如川渝系的藍(lán)光、金科，粵系的富力、龍光等，均默默消失在了千億榜單上。
正如易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在年末演講中所說，過去這么多年高歌猛進(jìn)奠定的行業(yè)規(guī)模，在一年之間就重回2015。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞，國金證券(行情600109,診股)
央國企“跑贏同伴”
一則經(jīng)典故事——當(dāng)眾人在野外遇到一頭熊，你不需要跑贏熊，只需要跑贏同伴即可。
如今的房地產(chǎn)行業(yè)恰是如此，下行周期中，央國企的日子同樣不好過，但明顯優(yōu)于民營房企。
具體來看，2022年有近9成百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比下滑，累計(jì)業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到36家，另有32家百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績增速在-50%至-20%之間。
全口徑銷售榜單中，碧桂園、保利、萬科位列前三。其中，碧桂園盡管不復(fù)7000億，仍以4643億元銷售額排名榜首；保利、萬科緊隨其后，也均超過4000億元。
常年穩(wěn)居前三名的恒大，在暴雷后急速下墜，2022年甚至已經(jīng)不在部分機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)名單中。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，恒大2022年合約銷售額僅為455.3億元，相比于2019年創(chuàng)下的7232.5億元的巔峰值，云泥之別。
以往的“萬年老四”融創(chuàng)，由于現(xiàn)金流危機(jī)離開TOP 10。而若以實(shí)際權(quán)益銷售額來看，融創(chuàng)甚至已經(jīng)跌出“千億俱樂部”之外。
取而代之的是廈門國有房企建發(fā)，以1700億元銷售額首次沖入TOP 10，也是TOP10中唯一實(shí)現(xiàn)銷售正增長的企業(yè)。
央企華潤置地以3013億元銷售額力壓綠城和中海，從2021年的第9名升至第4名。
20家全口徑千億級房企中，民企2022年的銷售額降幅普遍高于央、國企，降幅最高的為融創(chuàng)中國，達(dá)到72%，另外旭輝、新城、碧桂園等降幅均高于30%。降幅在30%以內(nèi)的民營房企僅有龍湖和濱江兩家。
相比之下，央國企及混合所有制房企中，保利、華潤、中海、招商、綠城、建發(fā)、越秀、華發(fā)等8家銷售降幅均在20%以內(nèi)。此消彼長之下，其優(yōu)勢格外明顯。
目標(biāo)完成率平均74.5%
從權(quán)益銷售額來看，TOP 100房企權(quán)益銷售額為53602.7億元，權(quán)益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%；市場份額約39.3%，較上年下降12.3個(gè)百分點(diǎn)。
而權(quán)益金額突破千億的13家房企中，僅碧桂園與龍湖兩家民營房企，央企則包含保利、中海、華潤、招商、金茂，占了5個(gè)席位。
其余如萬科、綠城、金地、綠地、越秀、建發(fā)均為地方國資房企或混合所有制企業(yè)。尤其是廣州國資委旗下越秀地產(chǎn)，唯一一個(gè)2022年權(quán)益銷售金額保持正增長的規(guī)模房企，以1251.6億元位列第10位，較上年同期增長8%。
此外，即使2022年公開披露目標(biāo)的企業(yè)數(shù)量較往年顯著減少，且部分已經(jīng)主動調(diào)降了全年目標(biāo)，但規(guī)模房企實(shí)際的業(yè)績完成情況仍遠(yuǎn)不及預(yù)期。
最終，規(guī)模房企目標(biāo)完成率的中位數(shù)僅74.5%。要知道，即便2021年房地產(chǎn)市場頹勢已現(xiàn)，這一數(shù)字仍保持在94%高位，此前數(shù)年更是始終保持在100%以上。
在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，2022年僅濱江、越秀兩家房企達(dá)成了全年業(yè)績目標(biāo)。多數(shù)企業(yè)截至12月末的目標(biāo)完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。且絕大多數(shù)企業(yè)的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20%。
僅上海一城保持正增長
值得一提的是，這樣的銷售業(yè)績主要還是一二線城市做支撐的背景下完成的。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年50家百億代表企業(yè)的一、二線城市業(yè)績貢獻(xiàn)合計(jì)占比為81.3%，較2021年上升了3.4%。
其中，在長三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀城市群的銷售額貢獻(xiàn)較大，合計(jì)占比65.8%，且占比較上年進(jìn)一步提升。
具體來看，一線城市銷售額占比較上年增加6.9個(gè)百分點(diǎn)至26.3%，市場需求支撐度較強(qiáng)；受疫情反復(fù)、高基數(shù)效應(yīng)或項(xiàng)目停工等因素，部分二線城市成交降幅較大，因此二線城市銷售額占比有所下降，但銷售額貢獻(xiàn)仍達(dá)到55%；三四線城市市場承壓，2022年業(yè)績貢獻(xiàn)率為18.7%，較上年下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。
從地區(qū)分布來看，長三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀三大城市群銷售占比進(jìn)一步提升，合計(jì)占比超6成。
特別是長三角，對百億房企銷售額占比達(dá)到39.8%，粵港澳（內(nèi)地）、京津冀城市群占比分別為15.1%和10.9%，三大城市群合計(jì)占比65.8%，且占比較上年進(jìn)一步提升，分別增加1.1、1.3、0.5個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年各大城市新房成交金額來看，僅上海一地實(shí)現(xiàn)正增長，全年新房成交6344億元，同比增加9%。
其余傳統(tǒng)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市中，北京、深圳分別為3737億元和2792億元，下滑幅度均超過20%。
曾經(jīng)的“銷冠”城市杭州則在2022年幾乎腰斬，新房成交金額僅3644億元，同比下降47%。
下滑最嚴(yán)重的城市為重慶，新房成交額僅850億元，下滑近7成，排名從2021年的第10位降至19位。
2023年銷售有望復(fù)蘇
丁祖昱預(yù)計(jì)，2022年全年商品房成交額13.3萬億元，成交面積13.6億平方米，這一數(shù)字與2013-2015年水平基本持平。“行業(yè)重回十年前”并非一句空話。
有房企人士向觀察者網(wǎng)表示，過往大家追求規(guī)模，無非為了融資，只要利潤跑贏融資利率，就是穩(wěn)賺不賠的買賣。這一邏輯至今并未改變，只不過由于樓市需求透支，房企的庫存難以及時(shí)消化，導(dǎo)致資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加倍。
因此上述人士認(rèn)為，支持企業(yè)苦苦支撐的唯一信念，就是靜待市場回暖，這也是多數(shù)出險(xiǎn)房企，寧愿頂著裁員、展期等各方壓力，也不愿賤賣資產(chǎn)還債的主要因素。
相應(yīng)的，2022年11月份以來，行業(yè)供給側(cè)政策持續(xù)出臺，在房企融資“三箭齊發(fā)”、保交樓專項(xiàng)借款、預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化等措施落地后，供給側(cè)政策基本應(yīng)出盡出。
與此同時(shí)，需求側(cè)調(diào)控政策也頻繁出擊。
繼11月杭州、成都、西安等城市優(yōu)化購房政策后，12月初廈門、南京、武漢、合肥等二線城市加入放松需求端政策的隊(duì)伍，12月中下旬佛山、東莞全面放開限購，鄭州出臺十二條政策涉及調(diào)整限購區(qū)域放松等。
國金證券預(yù)計(jì)，未來高能級城市四限的適度寬松、房貸利率的持續(xù)下調(diào)、購房補(bǔ)貼契稅減免等政策仍然可期，需求側(cè)的寬松將支撐2023年市場銷售復(fù)蘇。
該機(jī)構(gòu)在研報(bào)中判斷，2023年入市項(xiàng)目面臨的競爭壓力相對較小，同時(shí)有效供給或產(chǎn)生缺口支撐房價(jià)企穩(wěn)向上，入市項(xiàng)目利潤率或?qū)⒒厣Ｒ虼耍哂辛己脜^(qū)域布局和精細(xì)化管理等核心競爭力的房企能夠在本輪市場復(fù)蘇中把握機(jī)遇，鞏固強(qiáng)者恒強(qiáng)的地位。
不過，在國盛證券看來，本輪的產(chǎn)能出清方向明確，大部分出險(xiǎn)民企最終的結(jié)局仍是縮表或退出市場，即便未來需求側(cè)復(fù)蘇，行業(yè)競爭格局也已經(jīng)改變。
億翰智庫也認(rèn)為，即便融資端和市場端政策齊發(fā)力，房地產(chǎn)行業(yè)未來3-5年間總量也難以回到最初水平，2023年開發(fā)投資大概率仍將維持負(fù)增長。