文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 靳文雨

四年一度的世界杯如期而至。號(hào)稱“史上最貴”的卡塔爾世界杯，總投資為2290億美元、總獎(jiǎng)金達(dá)4.4億美元，創(chuàng)下了新的記錄。這場(chǎng)狂歡背后，王健林的萬(wàn)達(dá)，成為了FIFA官方指定的最大中國(guó)贊助商。

8年前，萬(wàn)達(dá)就與世界杯結(jié)緣，如今王健林再次出手，依舊闊綽。現(xiàn)時(shí)的他，已從當(dāng)年股債雙殺的陰影中走了出來(lái)，重登胡潤(rùn)榜內(nèi)地地產(chǎn)富豪之首，令人頗為感慨。

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而同樣是狂熱足球迷的許家印，卻沒(méi)有了昔日的風(fēng)光，盡顯落寞，連寄托了他金元足球夢(mèng)的恒大世界 級(jí)足球場(chǎng)，都慘遭退地，無(wú)奈易主。眼下，高筑的累累債務(wù)，讓他疲于應(yīng)對(duì)，無(wú)暇他顧。

今年的胡潤(rùn)百富榜上，許家印的財(cái)富比去年減少了60%至300億元。與此同時(shí)，他18年來(lái)也第一次沒(méi)有登上胡潤(rùn)慈善榜，當(dāng)年榮歸故里、扶貧助困的大手筆，已不見(jiàn)蹤影。

2022胡潤(rùn)百富榜上，農(nóng)夫山泉的鐘睒睒以4550億元財(cái)富值，繼續(xù)蟬聯(lián)首富。以往，地產(chǎn)老板是這個(gè)位置的常客，楊惠妍、黃光裕、許家印等，你方唱罷我登場(chǎng)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是風(fēng)頭無(wú)兩。

但房地產(chǎn)行業(yè)，今年一連打破了“財(cái)富下降數(shù)額最多者所在行業(yè)”“所在行業(yè)落榜者最多”“上榜人數(shù)占比下降最多”三項(xiàng)記錄。不少地產(chǎn)老板在流動(dòng)性逆境中，銷售規(guī)模收縮、利潤(rùn)下降、拋售資產(chǎn)、公司估值大跌，造富能力明顯下降。

富豪洗牌、故事重寫(xiě)，在一行行跌宕起伏的數(shù)據(jù)曲線背后，折射出來(lái)的，是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型和出清。

滑落的富豪

在恒大陷入危機(jī)的這一年多時(shí)間里，許家印不僅主動(dòng)出售了部分項(xiàng)目，還頻遭退地，導(dǎo)致旗下的資產(chǎn)版圖迅速縮小。就在幾天前，恒大深圳灣超級(jí)總部項(xiàng)目地塊，也宣布易主，夢(mèng)碎深圳灣。

目前，深陷債務(wù)泥淖的恒大仍難自救，恒大系三家上市公司至今依舊停牌，債務(wù)重組也沒(méi)有進(jìn)展的消息。盡管被許家印當(dāng)成救命稻草的恒大汽車，已交付了首款量產(chǎn)車，但它是否能把恒大拽出泥潭，還不得而知。

從風(fēng)光無(wú)限到落寞退場(chǎng)，許家印在胡潤(rùn)富豪榜上的排名，從去年的70位下降到了今年的172位，財(cái)富值從730億元縮水到了300億元。而兩年前，他以2350億元身價(jià)，成為地產(chǎn)首富的情景，還歷歷在目。

作為曾經(jīng)的首富，黃光裕也不輕松，在出獄1年，套現(xiàn)10億元后，國(guó)美被曝停發(fā)員工工資，可見(jiàn)其本身的債務(wù)壓力也不小。而曾登上女首富的吳亞軍，雖然以735億元財(cái)富位列第50位，財(cái)富縮水了23%，但她卻稱得上是“全身而退”。

10月底，這位地產(chǎn)鐵娘子將董事長(zhǎng)之位，傳給了40歲的仕官生陳序平，正式隱退。而龍湖已成為少數(shù)能在調(diào)控的基調(diào)下，保持穩(wěn)健的民企之一，未來(lái)其公司戰(zhàn)略，仍將有條不紊的進(jìn)行。

除了曾經(jīng)的首富們之外，跌出百?gòu)?qiáng)的地產(chǎn)老板也并不少。比如世茂集團(tuán)的許榮茂家族，其身家較去年減少了700億元，以380億元排名富豪榜第128名，較去年下降89名。

2020年上半年，世茂曾超額完成3000億元銷售目標(biāo)，市值高達(dá)1300億港元。但從去年第四季度開(kāi)始，世茂便開(kāi)始賣掉資產(chǎn)緩解流動(dòng)性。上海“深坑酒店”、上海世茂廣場(chǎng)、杭州智慧之門(mén)、長(zhǎng)沙世茂環(huán)球金融中心等城市地標(biāo)，都成為了其回血的重要資本。

郭廣昌也是如此。今年以來(lái)，復(fù)星系已多次減持旗下參控股企業(yè)股權(quán)，涉及醫(yī)藥、地產(chǎn)、保險(xiǎn)等核心上市企業(yè)，套現(xiàn)金額達(dá)350億元。

對(duì)多家公司更是“清倉(cāng)式”減持，其中不乏持股超10年的公司。例如，復(fù)星系在10月中旬以160億元清倉(cāng)持股長(zhǎng)達(dá)19年的南鋼股份，這也是復(fù)星年內(nèi)資產(chǎn)變現(xiàn)中交易金額最大的一筆。頻頻的減持動(dòng)作，使郭老板財(cái)富縮水了205億元。

此外，朱孟依、孫宏斌、紀(jì)海鵬的財(cái)富值分別為500億、195億、130億，排名也分別下跌了14位、132位、328位。一系列耳熟能詳?shù)牡禺a(chǎn)創(chuàng)一代，都經(jīng)歷了不同程度的落差。

在富豪榜上，雖然從總財(cái)富來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)仍為最高，占比達(dá)10.8%，但曾經(jīng)活躍在胡潤(rùn)百富榜上的地產(chǎn)富豪們，卻共同經(jīng)歷了一場(chǎng)大落敗。

榜單顯示，在20年前，房地產(chǎn)行業(yè)的上榜人數(shù)在胡潤(rùn)百富榜占比為50%；十年前，這一比例為20%；五年前為15%；2022年房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)下跌，上榜人數(shù)占比僅為10%。

曾經(jīng)霸榜多年的房地產(chǎn)商，也正悄無(wú)聲息地從榜單上消失。在所有293位落榜人員中，涉足房地產(chǎn)行業(yè)的最多，達(dá)41人，占比14%。

逆勢(shì)而上

盡管地產(chǎn)行業(yè)是今年富豪財(cái)富縮水最大的行業(yè)之一，但仍有一些地產(chǎn)人實(shí)現(xiàn)了財(cái)富進(jìn)階。

在輕資產(chǎn)道路上疾馳的王健林，憑借千億身家，反超楊惠妍與吳亞軍，再次登上了內(nèi)地房地產(chǎn)富豪之首的寶座。雖然相比去年，王健林家族的財(cái)富縮水了50億元，但排名在今年依然前進(jìn)了9位，位列第32名。

王健林家族的排名變化，也折射了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在地產(chǎn)里的沉浮。

2015年，王健林曾登頂首富。但兩年后，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)刮起了寒風(fēng)，彼時(shí)海外投資驟然收緊，銀行突然上門(mén)催債，身負(fù)4000多億債務(wù)且在海外瘋狂并購(gòu)的萬(wàn)達(dá)，一時(shí)陷入了四面楚歌。

為了盡快回籠資金還債，王健林不得不甩賣資產(chǎn)，極力降負(fù)債、去地產(chǎn)化，實(shí)行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。但轉(zhuǎn)型期也有陣痛，他在胡潤(rùn)百富榜上的排名節(jié)節(jié)后退。

在經(jīng)歷過(guò)幾年調(diào)整修復(fù)后，王健林終于重新回到了正常軌道。

今年以來(lái)，他更是頻頻抄底，成為深陷困境中地產(chǎn)大佬的“救星”與“接盤(pán)俠”，如全面接管山西忻州田森匯，改名“忻州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”；又與鑫苑、建業(yè)簽約，全面接管多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目等。

眼下，王健林正準(zhǔn)備迎接他地產(chǎn)生涯的新階段。就在10月24日，他68歲生日當(dāng)天，萬(wàn)達(dá)商管向港交所遞交的招股申請(qǐng)?jiān)俅问В贤蹼S即于次日，再次迅速向港交所遞交IPO申請(qǐng)，這是一年里萬(wàn)達(dá)第三次遞交招股書(shū)。

只要珠海萬(wàn)達(dá)商管，能在2023年底前上市，敲開(kāi)資本市大門(mén)，那王健林便完成了重回港股的心愿。憑借著萬(wàn)達(dá)商管的超大體量及輕資產(chǎn)屬性，屆時(shí)估值提升，老王的身價(jià)可能還會(huì)進(jìn)一步上漲。

而在今年地產(chǎn)行業(yè)為數(shù)不多資產(chǎn)增值的人員中，最引人關(guān)注的還要屬濱江集團(tuán)的戚金興。

榜單顯示，2022年戚金興、戚家齊父子的財(cái)富值達(dá)到190億元，增長(zhǎng)幅度高達(dá)111%，排名從去年的802名瞬間增進(jìn)到第296名，可謂是一次令人驚嘆的躍進(jìn)。

當(dāng)下的濱江，在區(qū)域深耕的民企中，尤為獨(dú)特。它既不受輿論波及，融資、拿地也如常進(jìn)行。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，濱江以361億元的拿地金額位列第7，就算拿它與一眾國(guó)央企對(duì)比，表現(xiàn)也堪稱亮眼。

而在今年眾多房企市值大幅跳水的境遇下，濱江的股價(jià)同樣實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，截至11月初，濱江集團(tuán)股價(jià)已從年初的4.66元/股上漲至10.63元/股，漲幅達(dá)約130%，公司市值也已漲至330億元。

另外，海倫堡的黃熾恒、星河灣的黃文仔、金輝的林定強(qiáng)家族等，在今年富豪榜上的排名都有一定的上升。

其中，黃熾恒以230億元的財(cái)富位列第235位，排名較去年上升了277位。據(jù)了解，作為地產(chǎn)界老板，黃熾恒也是炒股玩得數(shù)一數(shù)二的高手，有著“最牛散戶”的稱號(hào)。

比如2009年，黃熾恒就與兄弟黃楚欣建倉(cāng)上海萊士，一年后上海萊士股票飆升150%，四年后投資收益超500%，獲利近4億元。此后，其更是頻頻出手鋼研高納、武漢控股、萬(wàn)邦達(dá)、天寶股份等股票，其中有幾只他名列前十大流通股東。

2016年，憑借著投資線條的延展，55歲的黃熾恒以130億元的財(cái)富首次上榜《胡潤(rùn)百富榜》，位列第213位，此后，他便成為各類富豪榜的常客。

難逃“周期”

不少房企都直呼，地產(chǎn)行業(yè)的錢越來(lái)越難賺了，其中的“難”，如人飲水，冷暖自知。

給地產(chǎn)商當(dāng)頭一棒的，是地產(chǎn)薄利時(shí)代的到來(lái)。受地價(jià)上行、銷售限價(jià)等影響，地產(chǎn)行業(yè)毛利率在2018年達(dá)到高點(diǎn)之后就逐年下行，房企盈利進(jìn)入瓶頸期。

這兩年，不僅頭部房企的毛利率集體下跌，就連華潤(rùn)置地、中海、龍湖、金茂、金地等多家財(cái)務(wù)“優(yōu)等生”的業(yè)績(jī)均有類似體現(xiàn)。

毛利下跌，如果能爭(zhēng)取“薄利多銷”的局面，那仍是比較理想的結(jié)果。在去年下半年之前，銷售順暢、規(guī)模體量不減，營(yíng)收、利潤(rùn)、現(xiàn)金回籠同樣較為可觀。只是后來(lái)風(fēng)云變幻，銷售滯澀，一切都變得更為艱難。

今年，經(jīng)歷了“金九銀十”之后，地產(chǎn)的銷售仍然不見(jiàn)起色。前10月，百?gòu)?qiáng)房企銷售總額為60954.6億元，同比下降43.4%；銷售額超千億房企16家，較去年同期減少16家；超百億房企100家，較去年同期減少48家。

銷售回款猶如內(nèi)生動(dòng)力，假如運(yùn)轉(zhuǎn)不起來(lái)，那就算融資放開(kāi)，終究只能靠“一條腿”走路。這成為了地產(chǎn)界此起彼伏暴雷危機(jī)的導(dǎo)火索。

行業(yè)下行，敏感的股市也紛紛看空，在央行“第二支箭”發(fā)出，以及一系列的融資利好呈現(xiàn)之前，資本市場(chǎng)跌得可謂是“哀鴻遍野”。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)曾做過(guò)統(tǒng)計(jì)，年初至11月初，在60家樣本內(nèi)房股中，股價(jià)跌幅超60%的有31家，超過(guò)一半。其中，有12家房企的跌幅甚至超過(guò)80%，5家房企的跌幅超過(guò)90%，在年內(nèi)10個(gè)多月的時(shí)間里，猶如滑向了深淵。

香港上市的內(nèi)地房企中，仙股遍地。佳源、禹洲、中梁、合景泰富、花樣年等30多家地產(chǎn)商，股價(jià)均不足1港元；就連被列為示范性房企的旭輝，以及積極化債的龍光，也是依靠近日的股市上漲紅利，才從仙股陣營(yíng)抽身的。

估值本來(lái)就所剩無(wú)幾，有些實(shí)控人時(shí)不時(shí)地還遭受被動(dòng)減持。如在11月初，榮盛建設(shè)被動(dòng)減持榮盛發(fā)展9812.13萬(wàn)股，占總股本2.26%；而近來(lái)中南建設(shè)大股東也被動(dòng)減持2.82%股份，存在進(jìn)一步減持3%股份的風(fēng)險(xiǎn)。

在地產(chǎn)老板身價(jià)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)中，其旗下的公司市值至關(guān)重要。眼下房企的估值跌入谷底，老板持股比例減少，自然影響到他們?cè)诟缓腊裆系呐琶r且，他們?yōu)榱耸柰鲃?dòng)性，還在不斷拋售手上的其他資產(chǎn)。

這種例子太多了。前有藍(lán)光拋售迪康藥業(yè)、藍(lán)光嘉寶，許家印減持恒騰網(wǎng)絡(luò)，后有當(dāng)代置業(yè)賣掉代建平臺(tái)等，這些舉措也無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致原持有人財(cái)富的縮水。

總而言之，胡潤(rùn)百富榜就如同一面鏡子，照出房地產(chǎn)行業(yè)的興衰存亡。地產(chǎn)富豪們的加速退場(chǎng)，也再次印證了行業(yè)周期規(guī)律，地產(chǎn)的高光時(shí)刻正逐漸遠(yuǎn)去。