編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業(yè)和人的選擇顯得尤為重要。

(資料圖片僅供參考)

2023年以來，中國經(jīng)濟迅速企穩(wěn)和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發(fā)揮著各自的作用，但深刻的改變已經(jīng)滲透各行各業(yè)。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質(zhì)量的發(fā)展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業(yè)，他們的體系、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經(jīng)數(shù)十載傳承與創(chuàng)新，博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列——“有心者勝”，通過企業(yè)研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業(yè)和企業(yè)家的故事。

作為其中的“新經(jīng)濟篇”，將以創(chuàng)新、多元與專業(yè)的視野，觀察相關標桿企業(yè)在土地、不動產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、資本循環(huán)組合構建的新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)領域所取得發(fā)展，以及可借鑒的經(jīng)驗。

觀點網(wǎng) 美林基業(yè)集團總部前臺一片忙碌景象，有工人正擺弄一組金屬牌匾，桌上放著安裝牌匾的工具。細問之下，原來金屬牌匾是美林基業(yè)旗下農(nóng)業(yè)子公司的牌匾，正準備安裝到集團的形象墻上。

農(nóng)業(yè)是美林基業(yè)轉(zhuǎn)型的重點方向，也是轉(zhuǎn)型成果集中體現(xiàn)之所在。

過去幾年，這家原以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的綜合性企業(yè)，將主力業(yè)務從六個板塊整合聚焦到“地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)”三個領域。未來，農(nóng)業(yè)有望成為該公司最大的收入來源。

據(jù)了解，目前美林基業(yè)已在廣東的種植基地種下5萬畝油茶果樹，并帶動當?shù)卮迓浜献鳎L遠種植面積要提升至20萬畝。負責二產(chǎn)加工鏈條的美林油茶高新科技產(chǎn)業(yè)園也即將落成，全面投產(chǎn)之后，年產(chǎn)量預計達到10萬噸。

農(nóng)業(yè)板塊之外，地產(chǎn)和包含物業(yè)、酒店和商業(yè)的現(xiàn)代服務業(yè)務也趨向穩(wěn)定。極具確定性的業(yè)務前景，能給予掌舵人淡定和自信。

“昨天打了一下午的球。”劉根智推門進來，笑著跟我們打招呼。

采訪從寒暄開始，劉根智過去幾年一直堅持做健身和打羽毛球，如今開始接觸網(wǎng)球，工作之余享受著規(guī)律的運動生活。

在這個房地產(chǎn)行業(yè)人人自危的時代，他給人一種說不出的輕松感覺。

只是輕松并不意味著毫無壓力，劉根智表示，目前集團運營仍存在壓力，一方面新方向農(nóng)業(yè)業(yè)務需要不斷投入時間和精力，另一方面原有地產(chǎn)項目也正在有條不紊的推動，“不刻意，但也不拒絕有合適的合作伙伴”。

歸國十年，隨著個人的成長和業(yè)務的成熟，劉根智早已不是那個“不懂游泳的孩子”。他堅信，伴隨個人努力，正確的道路終將引領美林基業(yè)走得更遠。

地產(chǎn)已非主流

劉根智2012年從美國南加州大學畢業(yè)后回國，進入父親劉遠炳創(chuàng)立的企業(yè)，2015年開始擔任集團執(zhí)行總裁。

當時中國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于黃金時代，貨幣化棚改剛剛落地，自此之后的數(shù)年內(nèi)，全國商品房銷售規(guī)模逐年遞增，TOP100房企你追我趕，紛紛拋出千億目標。

繁榮景象從2019年開始消退，過去幾年大多數(shù)開發(fā)商采用的高周轉(zhuǎn)模式所積累的問題逐漸暴露，并最終在2021年中旬集中爆發(fā)。

但也是在2016年年末，在房地產(chǎn)市場尚未展露頹勢時，美林基業(yè)便決心引入合作方，為美林湖項目的發(fā)展注入更多確定性，并找到了合作方珠江實業(yè)集團。

廣州郊區(qū)大盤美林湖是美林基業(yè)集團旗下重點項目，擁有1000萬平方米的巨大開發(fā)體量。市場不解，為何獨自開發(fā)項目十年后，美林基業(yè)選擇在市場上升期出讓權益。

盡管當時的解釋是出于集團未來發(fā)展方向考慮，但不少聲音歸根于太過謹慎，美林基業(yè)也被長期視為錯失全國化布局時機的區(qū)域房企。

但也正是這份謹慎，幫助美林基業(yè)可以平穩(wěn)面對市場下行時期，在一定程度上避開行業(yè)風險的存在。

美林湖項目現(xiàn)由美林基業(yè)和珠江實業(yè)雙方共同組建的項目公司操盤，依靠國企背景，珠實集團此前在美林湖探索“地產(chǎn)+金融”商業(yè)模式卓有成效。

美林基業(yè)的另一個地產(chǎn)項目是位于麗江的美林水城，該項目占地 1800 畝，是一個集文、旅、產(chǎn)、商為一體的文旅小鎮(zhèn)，項目于2019年啟動首期建設，由美林基業(yè)全資控制。

據(jù)透露，截至目前美林湖項目剩余待開發(fā)土儲500多萬平方米，預計至少仍可開發(fā)10年，而已開發(fā)待售貨值約30多億元；麗江美林水城項目也已走到開發(fā)中期，剩余貨值在15億元左右。

至于未來規(guī)劃，劉根智指出，在美林湖和麗江美林水城項目開發(fā)完畢之后，公司就不會再涉足純開發(fā)項目。

“我們過去10多年一直在嘗試把房地產(chǎn)板塊縮小，可以轉(zhuǎn)讓的就轉(zhuǎn)讓，能合作的就合作，到今天也還沒有計劃去拓展重資產(chǎn)的項目。”他表示，在外界看來，美林基業(yè)還是一個房地產(chǎn)公司，不過未來3到5年美林農(nóng)業(yè)應該變?yōu)榧瘓F的主要業(yè)務。

另一方面，美林基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)板塊所有融資全部是境內(nèi)債務，基本來自四大銀行，且涉及的項目無論美林湖抑或麗江美林水城，均長期是當?shù)厥袌鰳藯U，風險敞口較小。

后續(xù)開發(fā)已無后顧之憂，商業(yè)方面，美林M·LIVE天地占據(jù)了劉根智工作的較多時間，這座2019年開業(yè)的商場，是中國唯一同時擁有山姆會員店和宜家家居兩大主力店的購物中心，經(jīng)過營運團隊四年的努力，已是廣州地區(qū)人流最暢旺的購物中心之一。

“美林M·LIVE天地在疫情期間受到的影響不算大。”數(shù)據(jù)顯示，2020年在新冠疫情影響下，美林M·LIVE天地一期年客流量未低于1200萬人次。

2021 年7月，隨著二期正式開業(yè)將主力店鋪山姆會員商店引入商圈，美林M·LIVE天地人氣更上一層樓。“如果沒有宜家、山姆，我們的輻射范圍不會那么大。”劉根智表示：“這個山姆店是山姆全球增長最快的門店，今年以來營業(yè)額連續(xù)突破，客單價也有了巨大的漲幅。”

到目前為止，美林M·LIVE天地已經(jīng)擁有兩家國際品牌大型主力店，以及十余家中型主力店，包括NIKE、GAP、金逸IMAX影院等。除此之外，汽車品牌門店的數(shù)量也越來越多。

“現(xiàn)在已引入了12個汽車品牌。”劉根智介紹：“它們每個月都是該品牌廣州銷售前三名的門店，特斯拉在我們那兒一個月可以賣近 200臺。”

因此，宜家家居和山姆會員店的引流作用已是逐漸弱化“今天來看，60%的客戶并不是沖著山姆店和宜家來的，而是因為主力店和項目內(nèi)的其他業(yè)態(tài)共同構成的生活體驗場景。”美林M·LIVE天地運營漸趨成熟，對客群已產(chǎn)生足夠黏性，其品牌也開始逐漸成形。

美林M·LIVE天地現(xiàn)年客流量保持在2500萬人次以上，而“現(xiàn)在暑假周末一天能達到18萬人次，今年目標是突破3000萬人次”。

美林轉(zhuǎn)型中途

但無論如何，美林基業(yè)未來的主要發(fā)展方向一定是農(nóng)業(yè)，即油茶業(yè)務。

轉(zhuǎn)型工作如火如荼，劉根智透露，眼下集團地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)三大業(yè)務貢獻收入占比是各三分之一。不過著眼未來，隨著位于河源的美林油茶高新科技產(chǎn)業(yè)園年底投入使用，明年就能有產(chǎn)品入市，“農(nóng)業(yè)板塊的占比會越來越高。”

據(jù)悉，這項業(yè)務目前由劉根智父親劉遠炳全面負責，油茶業(yè)務可以說是他的“二次創(chuàng)業(yè)”。

茶油是油茶籽油，又名山茶油、山茶籽油，是從山茶科山茶屬植物的油茶成熟種子中提煉的天然食用植物油。

除此之外，榨油之后茶枯可用作農(nóng)用殺菌劑和有機肥料，進一步提取的茶皂素，是制造乳化劑、洗潔劑、農(nóng)藥助劑、飼料添加劑、蟹蝦養(yǎng)殖保護劑、紡織助劑、油田泡沫劑、采礦浮選劑、加氣混凝土穩(wěn)泡劑與混凝土外加劑的必要材料，茶樹種子、果皮亦是提制栲膠的原料。

資料顯示，油茶果樹主要分布于中國長江流域以南，在越南、緬甸、泰國、馬來西亞以及日本等國也有少量分布，但將油茶作為經(jīng)濟產(chǎn)品種植的只有中國。

油茶產(chǎn)業(yè)是中國的獨有木本油料，考慮到其極高的經(jīng)濟價值，以及現(xiàn)時愈發(fā)嚴峻的國際地緣政治風險帶來的糧油安全風險，為增強油料安全保障能力，油茶成為目前國內(nèi)重點推廣的經(jīng)濟作物。

據(jù)了解，目前中國油茶種植面積在約7000萬畝左右，油茶年產(chǎn)量約100萬噸，體量仍然較小，同時存在初級產(chǎn)品多，精深加工產(chǎn)品少、市場面較窄、企業(yè)規(guī)模偏小、資金短缺、機械化程度低等問題。

2022年中央一號文件就曾提出，要“支持擴大油茶種植面積，改造提升低產(chǎn)林。”于是，在今年年初，《加快油茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展三年行動方案（2023-2025年）》發(fā)布，目標是實現(xiàn)“3年新增油茶種植1917萬畝、改造低產(chǎn)林1275.9萬畝”。

廣東省內(nèi)，廣東省委將油茶生產(chǎn)納入“綠美廣東”生態(tài)建設重點任務，明確提出重點推動油茶等優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2022年內(nèi)，廣東省首次在省級層面舉辦“2022廣東油茶產(chǎn)業(yè)大會”，宣布推進油茶規(guī)模化種植，圍繞油茶種植、生產(chǎn)、加工、銷售、科研、文旅等資源，搭建產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務平臺，實現(xiàn)油茶產(chǎn)業(yè)信息互聯(lián)互通、相關產(chǎn)業(yè)互融互促，集聚金融、創(chuàng)新要素，構建廣東油茶產(chǎn)業(yè)全域合作發(fā)展格局。

乘著政策東風，美林基業(yè)充分發(fā)揮能動性，主動做了一些培育品種、壓榨技術上的突破，“相信我們能把這個產(chǎn)品和行業(yè)做起來。”

據(jù)介紹，美林農(nóng)業(yè)先后邀請中南林業(yè)科技大學袁德義教授團隊、華南農(nóng)業(yè)大學黃永芳教授團隊合作，選育出具有樹體高大、結(jié)果數(shù)量多、單果大、果重，出仁率和出油率均高于普通油茶品種，且適合在華南地區(qū)生長的美林一、二、三、四號品種。

“以前是灌木，是很矮的，枝條也很軟。”劉根智說，美林一、二、三、四號因為是喬木，枝條較硬，因此也更適合機械化采摘。油茶是花果同期植物，美林基業(yè)目前自主研發(fā)的機器，能實現(xiàn)“摘果的同時不影響花”。

摘下油茶果實后，經(jīng)過預處理，它們將被輸送進美林油茶高新科技產(chǎn)業(yè)園的加工廠房，利用由美林農(nóng)林行業(yè)內(nèi)率先引入的超臨界二氧化碳萃取技術，榨取成品油同時提取茶皂素等衍生產(chǎn)品。

“（食用油產(chǎn)品）大部分是To B，我們做OEM（原始設備制造商，代工廠），貼牌的生意。”劉根智稱，美林農(nóng)業(yè)仍在發(fā)展初期，資源有限，團隊也有限，而食用油市場非常龐大，參與者眾多，且油茶還與橄欖油、亞麻籽油存在可替代關系，競爭激烈，“做食用油，你會發(fā)現(xiàn)到處都是對手。”

因此，美林農(nóng)業(yè)計劃針對較小眾的母嬰市場，推出自有品牌的油茶產(chǎn)品，主要針對月子中心等專業(yè)渠道。

“母嬰這一塊的食用油，國內(nèi)競爭品牌目前較少。”劉根智指，母嬰市場對油品的價格亦不敏感，更多關注功效，也更容易推出高端產(chǎn)品。

不過，細分產(chǎn)品的銷售模式還正在行成系統(tǒng)的方案，美林油茶業(yè)務目前更關注自身在行業(yè)供應鏈的地位：“我們會把自己歸為貿(mào)易公司，因為一產(chǎn)的量（或）滿足不了我們工廠的需求，所以會找央企、國企合作，去做原材料的收儲。”

劉根智表示，此前美林農(nóng)業(yè)已與中國林業(yè)集團、中國供銷集團等頭部行業(yè)參與者進行接觸。后續(xù)一方面會加強與國央企合作，另一方面將擴大種植規(guī)模，與村落合作共同致富，長遠種植面積在20萬畝，種植范圍覆蓋全廣東省內(nèi)。

另外，因為油茶果樹種植需要5年才會初次掛果，美林農(nóng)業(yè)將著力發(fā)掘林下經(jīng)濟，包括如何將農(nóng)業(yè)與文旅相結(jié)合也在考慮范疇。

以下為觀點新媒體對美林基業(yè)集團執(zhí)行總裁劉根智先生的采訪實錄：

觀點新媒體：目前樓市下行，美林基業(yè)銷售是否有受到影響？

劉根智：多多少少都會受到影響，美林湖、美林水城兩個項目在賣，可以說還好，但是沒有達到我們的理想。美林湖5月份賣了超過2個億，6月份接近2億，沒到2億。

觀點新媒體：您預判房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)還能做下去嗎？

劉根智：我認為房地產(chǎn)肯定還是有得做，只不過有些企業(yè)會被洗牌。

就美林基業(yè)來說，美林湖也好，麗江項目也好，我們在所在的區(qū)域都是標桿，有能力頂住這幾年的壓力。如果我們也打價格戰(zhàn)的話，我認為市場會崩潰。旁邊一些樓盤有優(yōu)惠政策出來，但我們還是保持均價在一定的位置。

2016年引入珠實集團是我們主動為之，這個項目引進國企，他們的資源配套方面有優(yōu)勢，比如學校、醫(yī)院等，另外就是在融資方面這一塊有較大的幫助。

目前美林湖還有500多萬平方米土儲，已建成待售貨值30多億，麗江水城則有15億元貨值。

觀點新媒體：現(xiàn)在住宅板塊不怎么管了？

劉根智：我們項目比較少，從集團直接管到項目，雖然有一段時間也有一些區(qū)域，但是確實沒有拓展更多項目，所以這幾年的模式還是回到集團直接管項目。

對于住宅板塊業(yè)務，我現(xiàn)在主要管控關鍵節(jié)點和把控發(fā)展方向，像美林湖的具體執(zhí)行是由合資公司操盤，有合作伙伴一起，過去這三年同甘共苦、共同進退，終于熬過來了。

目前美林還是一個房地產(chǎn)公司，未來3到5年，我認為大家認識美林應該是美林農(nóng)業(yè)。

我們過去10多年一直在嘗試把房地產(chǎn)板塊縮小，可以轉(zhuǎn)讓的就轉(zhuǎn)讓，能合作的就合作，到今天也沒有計劃拓展重資產(chǎn)的項目。

觀點新媒體：地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務三個板塊目前的業(yè)績貢獻或者收入貢獻各占多少？

劉根智：我認為是各占1/3。今年年底開始，我們河源工廠第一期會開始使用，明年就有自己的產(chǎn)品進入市場，所以農(nóng)業(yè)這個板塊的占比會越來越高。

產(chǎn)出的一個是食用油，另外一個是油茶衍生的原材料。銷售方面，大部分是To B，我們做OEM，即貼牌代工廠。

To C端的也會做一些，但是主要針對月子中心，母嬰市場這一塊，我們會做自己的品牌。

觀點新媒體：對農(nóng)業(yè)板塊有什么展望？做山茶油是否不易受經(jīng)濟環(huán)境的影響？

劉根智：這么多年，國家出了很多紅頭文件，但是一直做不起來。美林農(nóng)業(yè)有了一些突破，相信我們能把這個產(chǎn)品和行業(yè)做起來。

銷售方面，在疫情三年之后，食用油市場的需求發(fā)生極大的變化，對茶油這種高品質(zhì)的油品有非常大的積極意義，我們已經(jīng)有完整的方案，并根據(jù)市場的變化在不斷的優(yōu)化。在供應鏈會把自己歸為貿(mào)易公司。因為我們一產(chǎn)的量都滿足不了自己工廠的需求，所以會找一些央企、國企合作，然后去買原材料。

我們是一二三產(chǎn)聯(lián)動的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，關于量的問題，其實二產(chǎn)和三產(chǎn)的關聯(lián)很大，在前期要保證工廠能運轉(zhuǎn)起來，這樣效率才是最高的。如果只是盯著三產(chǎn)，二產(chǎn)開工半年停工半年，對我們來說可能是要虧錢的。三產(chǎn)的前提一定是要保證有一定的量，利潤點是分散在整個產(chǎn)業(yè)鏈上的。

二產(chǎn)工廠全面投產(chǎn)之后，一年能產(chǎn)出10萬噸油，等于全中國市場一天的需求。

種植方面，過去10年已經(jīng)種了5萬畝，但這對我們來說只是一個示范基地。目前計劃是想達到10萬畝，這是短期幾年的計劃，更重要的是帶動農(nóng)民一起種，目標是20萬畝。

我們提供從種子到數(shù)字化植護、種植、生產(chǎn)、采摘標準，農(nóng)戶用他們的地種植，之后我們收。

另外，未來農(nóng)業(yè)要結(jié)合旅游，做林下經(jīng)濟，這也是要考慮的。油茶樹種上山之后，還需要大概5年時間才到豐產(chǎn)期，這5年我們要做什么？要做很多不同產(chǎn)業(yè)的研究。

觀點新媒體：為什么To C端會專注母嬰市場？

劉根智：這個市場比較聚焦，一開始我們不希望鋪得太開。

如果做食用油，你會發(fā)現(xiàn)到處都是對手，母嬰這一塊的食用油，國內(nèi)競爭品牌目前有影響力的就只有兩三家。而且母嬰市場對油品的價格不敏感，更多關注功效。

但是食用油這一塊，如果用我們的品牌針對大市場去推廣，你會發(fā)現(xiàn)競爭者非常多，憑印象就可以列至少20家競爭對手出來，都有非常穩(wěn)定的市場份額，然后還和橄欖油、亞麻籽油直接處于競爭狀態(tài)，這在企業(yè)的初期是比較不利的。

我們才開始做這個，資源也比較有限，所以會盡可能加強團隊建設，一開始針對一個小眾市場，這樣會比較好一點。

當然，我們也看到，中國沒有任何市場是小眾的，任何一個小眾市場都是大眾的。

觀點新媒體：商業(yè)方面今年情況如何，放開后恢復情況怎么樣？

劉根智：美林M·LIVE天地在疫情期間受到的影響不算大，目前一年的人流量還是保持在2500萬人次以上，今年目標是突破3000萬人次。

山姆會員店越做越好，他們的客單價有了非常大的漲幅，可以說是全球增長最快的門店，1月份的銷售打破記錄。

一開始因為有山姆和宜家，美林M·LIVE天地這個項目有了更大的確定性，打造了一個比較獨特的購物中心，但是現(xiàn)在來看租金還是偏低的，當然也因為有他們在這里，人流量才有保障。

兩個主力店對我們的作用，第一部分是租金，我們的純商業(yè)部分差不多有13萬平方米，消化了一些面積，可以獲取一些租金。第二部分是把商場層級拉高，讓我們在招商的時候效率更高一點，有主力店大家更有信心。

關于客流，其實現(xiàn)在已經(jīng)有一個轉(zhuǎn)換。一期的時候，宜家占到客流三分之一，今天來看，60%客戶并不是沖著山姆店和宜家來的，而是沖著商場整體的業(yè)態(tài)構成。這也實現(xiàn)了商場一開始就設定的轉(zhuǎn)換，現(xiàn)在已經(jīng)看到這個效果了。

目前最突出是汽車品牌租戶，這個商場目前有11個汽車品牌，第12家剛進來，他們每個月都是該品牌廣州銷售前三名的門店，特斯拉在我們那里一個月可以賣將近 200臺。

觀點新媒體：去年您說以后商業(yè)要適度輕資產(chǎn)輸出，購物中心會不會復制？

劉根智：目前沒有這個計劃，但輕資產(chǎn)方面也在拓展。

其實M·LIVE除了山姆和宜家之外，現(xiàn)在在打造一些新的IP。比如西座，我們會做一個戶外夜經(jīng)濟的新業(yè)態(tài)，把夜經(jīng)濟主題加強，今年想引進更多的酒吧和燒烤店。我們會利用我們的公共空間，借助我們強大的流量引入能力，打造一個集合“音樂、市集、營地、餐飲、演藝”于一體的“夜生活第三空間”，圍繞音樂的主題打造都市夜間休閑目的地。這是一個創(chuàng)新的業(yè)態(tài)，這也是對我們團隊的一次挑戰(zhàn)，但我相信我們可以做到。

東座，就是宜家那邊，有一個很大的露天地面，目前還在研究，保留作為停車場或者做一個公園，這樣的話停車場就會少大概200個車位。目前M·LIVE還是需要這些停車位的，因為有人流到達，商家才可以有交易。

還有一個方向是汽車影院的模式，坐在車里面看電影，開收音機就可以聽到電影的聲音，然后旁邊進行簡單的招商。

目前在探討這三個方向，主要是策劃和活動經(jīng)營團隊要展示他們的能力，把平臺搭好之后給到他們。

觀點新媒體：聯(lián)合辦公這條線還做嗎？

劉根智：我們在對市場不斷的調(diào)研，比如珠江新城，不是做不做的問題，而是如何去做的問題，現(xiàn)在傳統(tǒng)一點的寫字樓，市場競爭非常激烈，很多寫字樓入住率并不樂觀，我們需要去用集團的各種資源，去疊加，去賦能，提供更適合當下市場的產(chǎn)品。

我是想把我們的聯(lián)合辦公變成一個孵化器，就是在集團增多一個業(yè)態(tài)，做投資這個板塊，通過這個平臺接觸更多的投資標的。

觀點新媒體：金融板塊呢？

劉根智：目前還沒開始做。經(jīng)過疫情三年，我們發(fā)現(xiàn)，在開發(fā)的時候就要做更多的東西，不是我們想做，是為了活下去必須這么做。

運營會牽扯到很多方面，比如剛好有這樣一個物業(yè)，未來可以對接很多內(nèi)容，對應到開發(fā)、文旅、商業(yè)，在一個生態(tài)圈中起到樞紐作用。