香港投資人吳華江因看好粵港澳大灣區(qū)的融合發(fā)展，在廣州投資了一處青年創(chuàng)新基地，為香港及國際創(chuàng)業(yè)青年提供產(chǎn)業(yè)基地和平臺(tái)。本次測(cè)評(píng)的項(xiàng)目，就是與青創(chuàng)基地園區(qū)位于同一棟物業(yè)的配套酒店：麗柏酒店·廣州火車站店，也是麗柏酒店在華南區(qū)域的旗艦項(xiàng)目之一。
吳華江原本計(jì)劃青創(chuàng)中心與酒店一齊籌備、投入使用，但兩地人員往來因疫情原因受阻，青創(chuàng)中心的項(xiàng)目暫緩?fù)七M(jìn)，酒店先行一步投入營業(yè)。
麗柏酒店·廣州火車站店 外立面
項(xiàng)目名稱 | 麗柏酒店·廣州火車站店投資人 | 吳華江
項(xiàng)目背景
一、投資人背景
本期項(xiàng)目測(cè)評(píng)采訪的投資人吳華江，是香港藝麟集團(tuán)主席兼香港廣東社團(tuán)總會(huì)常務(wù)副主席。香港藝麟集團(tuán)，是一家經(jīng)營多年的商業(yè)公司；香港廣東社團(tuán)總會(huì)，則是一個(gè)致力于團(tuán)結(jié)香港粵籍各界人士、推動(dòng)香港與內(nèi)地特別是廣東省交流合作的社團(tuán)。
據(jù)悉，該社團(tuán)成立13年來，積極促進(jìn)內(nèi)地與香港文化、教育、商貿(mào)等方面的交往合作，支持兩地社會(huì)公益及慈善事業(yè)。
近年來，香港地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到一定瓶頸，大灣區(qū)內(nèi)地九市發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，有條件在科技創(chuàng)新、“再工業(yè)化”等領(lǐng)域承接香港的產(chǎn)業(yè)和人才。受社會(huì)責(zé)任心驅(qū)動(dòng)，社團(tuán)推出多項(xiàng)活動(dòng)企劃，鼓勵(lì)港人前往內(nèi)地尤其是大灣區(qū)發(fā)展，并對(duì)青年群體提供實(shí)質(zhì)幫助，讓香港青年對(duì)前途更加有希望、有信心，且有更多元的就業(yè)選擇。
為此，吳華江盤下廣州一處地理位置優(yōu)越、周邊交通便利的老物業(yè)，計(jì)劃將其打造為粵港澳及國際青年的創(chuàng)新工場——通過為創(chuàng)業(yè)青年提供產(chǎn)業(yè)基地和平臺(tái)，加強(qiáng)兩地經(jīng)濟(jì)交流合作。
為了給青創(chuàng)企業(yè)的商務(wù)出行提供住宿配套，他一并在同一棟物業(yè)投資了一家酒店，開始嘗試自己從未涉足過的酒店投資版塊。
二、項(xiàng)目位置 物業(yè)位于廣州市老城區(qū)越秀區(qū)的優(yōu)質(zhì)商圈“流花商圈” ，距離廣州火車站步行僅需1-2分鐘，是廣州地鐵2號(hào)線、5號(hào)線、3號(hào)線的中轉(zhuǎn)樞紐站點(diǎn)，附近有多個(gè)大學(xué)、醫(yī)院、會(huì)議基地，以及一系列大型購物聚集地，能為酒店帶來豐富的學(xué)生、陪護(hù)家屬、商務(wù)差旅等多種類型的客源。
總而言之，物業(yè)位置優(yōu)越，附近人流量很大，是一處不可多得的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
但商圈附近有28家酒店，競爭較為激烈。此處物業(yè)之前也是一家老酒店，因裝修老舊，經(jīng)營困難，被擠出了市場舞臺(tái)。因此，只有優(yōu)質(zhì)的酒店產(chǎn)品，才能在競爭中突圍。
三、選擇品牌的過程
在此之前，吳華江從未投資過酒店。作為外來投資者，又是面對(duì)陌生的投資領(lǐng)域，他只能“摸著石頭過河”。所以，他決定加盟一個(gè)符合潛在客戶喜好、具有一定知名度、管理體系成熟的酒店品牌。
酒店作為青創(chuàng)中心的配套，不僅要符合廣東本地消費(fèi)者的期待，還要獲得大多數(shù)香港創(chuàng)業(yè)青年的認(rèn)可。是選擇加盟在內(nèi)地知名度更高的國內(nèi)酒店品牌，還是加盟香港經(jīng)營多年、較富盛名的國際酒店品牌，需要他綜合考慮，做出抉擇。
最后，吳華江于2021年12月31日與麗柏酒店簽訂了加盟合同，合作時(shí)長為15年。
選擇品牌的原因：
1. 麗笙酒店集團(tuán)的國際化背景
近百年來，香港承載著重要的國際經(jīng)濟(jì)、金融、航運(yùn)中心的職能，也形成了獨(dú)特的國際化酒店市場：先后開業(yè)高端酒店50+家，其中約6成為國際高端酒店品牌，4成為香港企業(yè)旗下酒店品牌，國內(nèi)龍頭酒店集團(tuán)并未在香港布局高端酒店。
因此，香港居民在住宿和就業(yè)上，對(duì)國際酒店品牌的認(rèn)同感、歸屬感都更高。青創(chuàng)中心落地后，前來創(chuàng)業(yè)的香港青年在選擇合作酒店時(shí)，必定會(huì)對(duì)國際背景的品牌更有好感。
麗柏品牌所屬的麗笙酒店集團(tuán)，是歐洲最大的高端及奢華酒店管理集團(tuán)。知名國際酒店集團(tuán)背景，更易使酒店受到潛在客戶的青睞。
除此之外，投資一家國際品牌酒店，更利于創(chuàng)造條件，幫助香港酒店業(yè)人才在大灣區(qū)就業(yè)。
2. 錦江國際集團(tuán)的市場規(guī)模和平臺(tái)實(shí)力
在錦江國際集團(tuán)完成對(duì)麗笙酒店集團(tuán)收購后，麗柏品牌得到了錦江和麗笙的雙重賦能。
作為中國規(guī)模最大的綜合性酒店旅游企業(yè)集團(tuán)之一，錦江國際集團(tuán)依托自身產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)勢(shì)，近年來不斷加速產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈建設(shè)，形成了以酒店、旅游、客運(yùn)、在線、金融、城市服務(wù)、創(chuàng)新孵化等業(yè)務(wù)板塊高效協(xié)同，互融共贏的文旅生態(tài)鏈。目前，錦江國際集團(tuán)的酒店規(guī)模位列全國第一，全球第二，行業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。
從投資人的角度來看，選擇加盟麗柏品牌，不僅能獲得實(shí)力強(qiáng)大、成熟專業(yè)的酒店管理體系支撐，還能在疫情環(huán)境下獲得更穩(wěn)定的保障。
3.品牌定位符合潛在客戶的需求
麗柏作為中高端酒店品牌，客房舒適、公區(qū)寬敞，有餐廳、會(huì)議室等配套設(shè)施。
這樣的設(shè)置，不僅能滿足青創(chuàng)公司幾十人規(guī)模的會(huì)議需求，還能承辦本地人的尾牙宴會(huì)，有利于為酒店在激烈的市場競爭中博得一席之位。
麗柏酒店·廣州火車站店 大堂吧、早餐廳
4.加盟政策優(yōu)惠
麗柏酒店于2019年正式進(jìn)入中國市場，近兩年一直致力于加速打響其在國內(nèi)市場的知名度。
由于這次項(xiàng)目位于麗柏品牌戰(zhàn)略布局要地——華南地區(qū)，坐落在廣州老城區(qū)核心商圈，物業(yè)位置優(yōu)越，且嵌套在粵港澳及國際青年創(chuàng)業(yè)基地內(nèi)，發(fā)展前景良好，麗柏品牌將項(xiàng)目評(píng)估為旗艦店，并給出了更具誘惑力的加盟政策，能夠使吳華江有效降低投資成本。
麗柏酒店·廣州火車站店 大堂
項(xiàng)目數(shù)據(jù)
項(xiàng)目名稱廣州火車站麗柏酒店
開業(yè)時(shí)間2023年3月
物業(yè)面積6520㎡
房間數(shù)量112間
施工周期8個(gè)月
投資成本1600萬元(含設(shè)計(jì)、裝修采購、工程、運(yùn)營、開辦等費(fèi)用，不含房租、物業(yè)改造費(fèi)用）
出租率預(yù)估85%~90%
單房運(yùn)營成本未開業(yè)，預(yù)估200元（不含租金成本）
RevPAR未開業(yè)，預(yù)估300~350元
年?duì)I收1220~1430萬元
年利潤400~600萬元
預(yù)測(cè)回報(bào)期4年
數(shù)據(jù)來源于投資人
一、獨(dú)棟物業(yè)及周邊景觀改造，整體規(guī)劃籌建
物業(yè)為70年代建造的一處獨(dú)棟樓體，共有9層，面積10000+㎡，租金每月67萬元，租約12年。其中，2~4層準(zhǔn)備作為青創(chuàng)基地，5~8層打造為酒店。酒店部分物業(yè)面積6520㎡，共設(shè)置了112間客房，每間客房內(nèi)的面積在30~60㎡之間。
整個(gè)物業(yè)及周邊景觀、停車場的總投資成本約4000萬元，包含物業(yè)的轉(zhuǎn)租承租、外立面改造、內(nèi)部拆舊重建成本，周圍景觀改造、停車場建造成本，以及酒店裝修籌備成本等。其中：物業(yè)升級(jí)改造花費(fèi)約1200萬元；3208㎡的停車場和1895㎡的景觀面積造價(jià)約1000萬元；酒店裝修籌建成本約1600萬元。
在這1600萬元中，各項(xiàng)支出占比約為：設(shè)計(jì)費(fèi)2%、裝修采購60%、工程費(fèi)23%、運(yùn)營費(fèi)10%、開辦費(fèi)5%。算下來，單房投資成本14.3萬元，與品牌方給出的預(yù)計(jì)單房造價(jià)（含公區(qū)）基本吻合。
但這14.3萬元中，并未攤銷物業(yè)租金及升級(jí)改造的費(fèi)用，因此各位投資人在參考數(shù)據(jù)進(jìn)行資產(chǎn)預(yù)留時(shí)，需要針對(duì)物業(yè)情況額外準(zhǔn)備一些租金、押金和拆舊改建費(fèi)用。
二、疫情施工過程延長，開業(yè)延遲3個(gè)月
吳華江在香港經(jīng)商多年，在工程方面有自己的人脈、朋友。因此，他沒有選擇直接使用線上推薦的施工團(tuán)隊(duì)，是在自己尋找的3個(gè)施工團(tuán)隊(duì)中，通過工程競價(jià)確認(rèn)了最終合作團(tuán)隊(duì)。
施工過程中，許多外地的工人由于疫情常態(tài)化管控的緣故，無法到達(dá)施工現(xiàn)場，導(dǎo)致施工多次停滯。吳華江稱：“裝修工地每干一段時(shí)間就要停工幾天，累計(jì)停工時(shí)間加起來有1個(gè)多月。”
除此之外，由于物業(yè)老舊，毛坯改造工程較多，施工過程中增加了不少拆除問題——不僅延長了施工周期，還增加了消防證辦理難度，額外花費(fèi)了較多時(shí)間。
最后，酒店籌建周期從預(yù)計(jì)的5個(gè)月，延長到了8個(gè)月，預(yù)計(jì)在11月底或12月初開業(yè)。
三、員工團(tuán)隊(duì)已初步組建，籌備期20人
2022年8月8日，集團(tuán)委派的店總到崗，開始進(jìn)行人員招聘、培訓(xùn)工作，并在9月1日組建了管理團(tuán)隊(duì)?；I備期間，酒店共配備20人，每月人工成本約13萬元。
吳華江表示，從籌備期幾個(gè)月的工作表現(xiàn)來看，店總專業(yè)性強(qiáng)、執(zhí)行力高、服務(wù)水平好，目前不考慮更換店總。酒店正式開業(yè)后，可能會(huì)增加幾位工作伙伴。
四、預(yù)計(jì)投資回報(bào)
目前酒店尚未開業(yè)，品牌方根據(jù)對(duì)周邊市場進(jìn)行調(diào)研測(cè)算，預(yù)計(jì)酒店的入住率約85%~90%，綜合RevPAR在300~350元之間，年?duì)I收可達(dá)1220~1430萬元。刨除每天200元的單房運(yùn)營成本金，年利潤可達(dá)400~600萬元，約4年可以收回投資成本。
麗柏酒店·廣州火車站店 大床房
項(xiàng)目滿意點(diǎn)
一、集團(tuán)、品牌相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目關(guān)注度高
吳華江表示，自己對(duì)酒店行業(yè)不了解，籌建把關(guān)方面幾乎全部依靠品牌方的專業(yè)性。目前看來，集團(tuán)和品牌比較負(fù)責(zé)，一直關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)展：
其一，施工期間，品牌工程經(jīng)理每個(gè)月都會(huì)到現(xiàn)場2次，對(duì)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督；
其二，整個(gè)籌建期間，品牌方各個(gè)方面的負(fù)責(zé)人曾多次針對(duì)酒店召開會(huì)議，跟進(jìn)相關(guān)工作，感覺做事踏實(shí)、到位。
二、供應(yīng)鏈品類齊全，選擇更靈活
錦江全球采購平臺(tái)GPP上品類齊全，投資人可以靈活選擇。目前酒店即將開業(yè)，實(shí)際產(chǎn)生的集采比例約占總采購物資的40%，成本100+萬元。
麗柏酒店·廣州火車站店 健身房
項(xiàng)目遺憾點(diǎn)
一、改造升級(jí)成本高、消防辦證時(shí)間長
樓體于上世紀(jì)70年代建造，雖說建筑結(jié)構(gòu)仍十分穩(wěn)固，但整體建筑風(fēng)格、物業(yè)格局都比較陳舊。接手物業(yè)后，吳華江對(duì)其進(jìn)行了較大改造：不僅將外立面改造一新，還對(duì)內(nèi)部格局重新規(guī)劃，將許多內(nèi)墻敲掉重建，管道、防水等隱蔽工程全部重新翻修，前前后后在物業(yè)改造升級(jí)上花費(fèi)了1200萬元。
因?yàn)槲飿I(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)改變，消防證件的審核、辦理時(shí)間也比普通酒店延長了不少，導(dǎo)致酒店開業(yè)進(jìn)一步延期。
二、地處老城區(qū)，疫情管控尤其嚴(yán)格，影響生意
雖說酒店位于優(yōu)質(zhì)商圈，但因附近醫(yī)院、大學(xué)、大型交通樞紐密集，央企、國企、上市公司等大型企業(yè)較多，疫情管控比其他區(qū)域更加嚴(yán)格。一旦附近出現(xiàn)確診人員，整個(gè)區(qū)域就會(huì)進(jìn)入嚴(yán)密管控狀態(tài)，可能會(huì)導(dǎo)致酒店整體營收受到相當(dāng)大的影響。
麗柏酒店·廣州火車站店 會(huì)議室
建議
對(duì)品牌方：
酒店位于廣東，與品牌總部上海距離較遠(yuǎn)。雖然品牌方對(duì)項(xiàng)目高端關(guān)注，但比起華東地區(qū)，溝通交流的機(jī)會(huì)還是少了一些。未來，希望雙方能夠有更多頻次的溝通。
對(duì)投資人：
疫情下投資酒店，確實(shí)需要鼓起勇氣。但我們要相信：疫情沒那么可怕，也沒那么嚴(yán)重，它對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響總會(huì)過去。
11月15日，文旅部發(fā)布通知，明確要優(yōu)化跨省旅游管理政策。相信在更加科學(xué)精準(zhǔn)的疫情防控舉措之下，受益于國內(nèi)流動(dòng)性的進(jìn)一步釋放以及國際商旅市場的逐步復(fù)蘇，我國酒店業(yè)將迎來嶄新的發(fā)展局面。
麗柏酒店·廣州火車站店 客房衛(wèi)生間
關(guān)于未來
首先，希望在更精準(zhǔn)的疫情防控舉措之下，疫情能得到有效控制，酒店開業(yè)后經(jīng)營順利，青創(chuàng)基地也早日落地。
好消息是：錦江酒店（中國區(qū)）最近推出了針對(duì)麗柏品牌和維也納國際酒店的雙品牌組合戰(zhàn)略，能夠賦能麗柏品牌加速在華南地區(qū)的拓展，提升品牌在華南地區(qū)的影響力，希望能對(duì)酒店?duì)I收有所助益。
免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。