問題現狀

交房即維權！

墻體、地面多處開裂！

這個小區房屋質量堪憂！

還有多個小區爆出問題！

前移大門，私自開道...

隨著地產黃金時代的終結，加快周轉、嚴控成本正成為開發商們的共同選

擇。但與之伴隨的是，樓盤裝修縮水、偷工減料等惡劣現象頻出。

二．存在問題

1.房屋主體結構問題；這種情況屬于致命缺陷，很少出現。

2.嚴重的質量問題，主要因為在使用重要建材過程中，出現的樓板開裂、墻體裂縫等問題；這種情況比較明顯，也容易判斷。

3.滲水、發霉、空鼓等常見的質量問題。這些問題比較常見，在所有的精裝修房交付中基本都會出現，也是本文討論的爭議點。

三、拒絕收房的書面通知

收到開發商發出的交房通知，如果存在大量質量問題不想收房，就要及時發出《督促開發商限期維修質量問題的函》，要求開發商限期維修，內容如下：

上海XXXX有限公司：

我與你方于   年  月  日簽訂《上海市商品房預售合同》，購買XX區XXX路XXX弄《XXXX》（以下簡稱該小區）__號___室（以下簡稱該房屋）。你方按合同約定應當在2020年6月30日前將房屋交付給我，但你方嚴重逾期，構成根本違約；同時，待交付房屋存在大量質量問題、該小區公共區域大面積尚未完工、待交付公共區域存在大量質量問題（問題清單和描述詳見附件一：《驗收報告》）。

經過慎重考慮，我方根據合同約定和法律規定作出如下決定：

在9月5日前完成該房屋室內質量問題整改；

在10月1日前完成該小區公共區域施工和問題整改；

你方按我方已支付的房價款日萬分之二向我方支付違

約金，違約金自2020年7月1日算至問題全部整改完成之日止。

我方會保留運用法律手段實現及向你要求賠償因上述原因造成一切損失的權利。

特此函告！

函告人：

年   月  日

附件一：《驗收報告》

四．法律分析

（一）精裝修的表現形式

1.《上海市商品房預售合同》附件三：該房屋建筑結構、裝修及設備標準

2.開發商與業主另行簽訂的裝修合同

3.業主與開發商指定的第三方簽訂的裝修合同

（二）風險判斷

1.購買的是精裝房，為什么還存在這么多讓人眼花繚亂的形式，很明顯是開發商刻意的為了規避法律風險而設計。

2．交付標準一定要注明：精裝房或者按樣板房交付。看的樣板房、買的精裝修最后按毛坯房標準交付，出現問題成了業主和裝修公司之間的裝修合同矛盾，明顯就是通過合同條款減輕自己的合同義務。

五、解決方案

1.業主可以存在質量問題為由拒絕收房。

理由是：

第一，拒絕收房給開發商壓力，督促其將存在的質量問題及時維修。否則業主一旦收房，業主就會陷入被動，維修就會被一直拖延。

第二，未收房的情況下，開發商即使寄送交房通知書，也可能會面臨被認定為逾期交房，而承擔逾期交房違約金的法律風險。

2.業主以裝修標準縮水為由主張差價損失。

法院支持的理由參考南京業主起訴富力地產再審案件：

南京中院再審認為，根據《江蘇省城市房地產交易管理條例》第十三條第二款的規定，《商品房預售方案》系房地產開發企業向房產管理部門申報商品房預售許可的必備材料，雙方當事人簽署的補充協議第十三條裁明“涉及的資料、圖示、數據等均以政府主管部門批準文件為準”，申報商品房預售許可證的材料屬應批準文件，且《商品房預售方案》載明4500元/平方米裝修的單價信息已在“南京市網上房地產”網向全社會進行公示，按照補充協議的約定，《商品房預售方案》中明示的裝修單價信息應作為雙方合同權利義務的內容。

上述《管理條例》第十五條第一款規定“房地產開發企業銷售商品房，應當向購房人明示計價方式和計價依據”。《商品房預售方案》載明的4500元/平方米信息應視為富力公司向購房人明示的精裝修計價方式，富力公司主張該單價僅是銷售單價，不是裝修標準，該主張與上述行政法規的規定不符，南京中院再審不予采信。

2017年12月28日，南京中院做出再審判決，撤銷一、二審判決結果，改判南京富力地產賠償業主裝修差價。法院最終認定，《商品房預售方案》載明的裝修單價信息對被申請人具有法律約束力。因此，南京中院撤銷了一審、二審的判決。

六、結語

精裝房交房時除了具備竣工驗收備案材料外，還要符合合同對于精裝修標準的約定，這一點與毛坯房存在本質區別。換句話說，精裝房要達到開發商銷售時宣傳的拎包入住標準，存在太多的質量問題，自然達到了業主無法居住使用的程度，開發商除了承擔繼續維修責任外，還要承擔逾期交房的違約責任。否則，任由開發商以保修為擋箭牌，房屋質量問題只會愈演愈烈。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。