中國消費(fèi)者報報道（記者孫蔚）2023年時間過半，房地產(chǎn)市場交上了一份怎樣的答卷？數(shù)據(jù)顯示，2023年1—6月，各地樓市政策調(diào)整次數(shù)超260次，覆蓋城市超130個，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，2023年以來，房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)，但在供需兩端制約下，上半年市場和企業(yè)表現(xiàn)相對平淡，樓市復(fù)蘇動能放緩，6月未迎來預(yù)期中的止跌行情，預(yù)測下半年市場恢復(fù)或仍有波折。
上半年整體表現(xiàn)先揚(yáng)后抑
(資料圖片僅供參考)
中指研究院發(fā)布的報告指出，今年上半年，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)先揚(yáng)后抑、相對平淡，一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現(xiàn)等因素帶動下，市場活躍度提升，特別是2—3月，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“小陽春”行情，但隨著前期積壓需求基本釋放完畢，二季度購房者置業(yè)情緒快速下滑，市場未能延續(xù)回暖態(tài)勢。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額同比微增0.1%，但增幅持續(xù)收窄。TOP30陣營房企銷售保持韌性，銷售額持續(xù)提升。具體來看，TOP10房企銷售額均值為1542.0億元，較去年同期增長6%；TOP11—30房企銷售額均值為489.3億元，較去年同期增長1%；TOP31—50房企銷售均值為241.0億元，較去年同期下降6.4%；TOP51—100房企銷售額均值為113.1億元，較去年同期下降9.6%。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對《中國消費(fèi)者報》記者表示，TOP100房企銷售額1—3月、1—4月、1—5月、1—6月同比增速分別為8%、12.8%、8.4%、0.1%。前3個月百強(qiáng)房企銷售額同比增速為8%，是2022年以來首次實(shí)現(xiàn)正增長；前4個月百強(qiáng)房企銷售額同比增速達(dá)到12.8%，繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢，但是環(huán)比增速開始下降；前6個月百強(qiáng)房企銷售額同比微增0.1%，增幅相比1—5月大幅下降8.3個百分點(diǎn)，出現(xiàn)二次探底的情況。
克而瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年6月，僅有不到三成的百強(qiáng)房企單月業(yè)績實(shí)現(xiàn)同比增長，環(huán)比增長的企業(yè)在百強(qiáng)房企中只占半數(shù)，有近六成百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比降幅大于30%，其中，27家房企業(yè)績降幅大于50%。
不過，仍有一些房企業(yè)績表現(xiàn)相對突出，如建發(fā)房產(chǎn)、大華集團(tuán)、中交房地產(chǎn)等6月單月業(yè)績實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比雙增長。尤其是濱江集團(tuán)、卓越集團(tuán)、大華集團(tuán)等，上半年的表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，在業(yè)績增長的同時，行業(yè)排名也有明顯提升。
和去年相比，今年上半年，百強(qiáng)房企尤其是前三名的位次發(fā)生了明顯變化。中指研究院和克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)均顯示，上半年房企銷售額前三名分別為保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)。從銷售面積來看，位于前三名的分別為碧桂園、保利發(fā)展、萬科。
房地產(chǎn)市場分化愈發(fā)明顯
“今年上半年房地產(chǎn)市場分化愈發(fā)明顯。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱對《中國消費(fèi)者報》記者表示，分能級來看，一線城市的韌性略好于二三線。6月，一線城市整體成交245萬平方米，環(huán)比微降3%，同比下降11%，跌幅顯著低于二三線城市。從上半年累計來看，一線城市同比仍增20%，26個二三城市樓市同比上漲17%，其中逆勢上漲的既有行情相對獨(dú)立的西安，也有前期深度調(diào)整的寧波、嘉興，還有長沙、鄭州等弱二線城市，不過多數(shù)城市尚屬成交低點(diǎn)，需求略顯疲軟。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，在今年上半年各地土拍市場中，房企高度聚焦核心城市及核心區(qū)域成為一大看點(diǎn)。中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱對此表示認(rèn)同：“在全國樓市銷售承壓的背景下，房企在核心城市的補(bǔ)貨意愿增強(qiáng)，北京、杭州等城市多宗地塊都競拍至最高價上限，部分地塊創(chuàng)下近幾年土地參拍企業(yè)數(shù)量紀(jì)錄。”
張凱進(jìn)一步介紹稱：“上半年除個別核心城市外，土拍總體熱度低迷，300城土地出讓金收入同比下降20%。分城市能級來看，房企投資繼續(xù)向核心城市聚集。一線城市土地出讓金收入降幅最低，為16%。受成交規(guī)劃建筑面積降幅影響，三四線城市土地出讓金收入降幅達(dá)29%。”
民生證券發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期策略報告顯示，上半年房地產(chǎn)市場城市分化明顯，一二線城市需求差距拉大，其中，以廣州為代表的一線城市樓市仍處于低位震蕩。
下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)
上半年，為進(jìn)一步提振樓市預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，多地優(yōu)化調(diào)整了樓市政策。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，上半年各地樓市政策調(diào)整次數(shù)超過260次，覆蓋城市超過130個。“樓市政策優(yōu)化調(diào)整內(nèi)容仍主要從需求端出發(fā)，頻率最高的為公積金貸款政策，占比達(dá)47%，其次為購房補(bǔ)貼類政策，占比為16%，降低首付比例以及公積金作首付款的政策占比10%，帶押過戶、放松限購等政策的出臺頻次緊隨其后。” 諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對《中國消費(fèi)者報》記者表示。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，一季度相關(guān)部門頻繁表態(tài)并落地具體舉措“防風(fēng)險”“促需求”，各地政策出臺頻次亦保持穩(wěn)定。二季度以來，各地政策頻次明顯減少。“上半年市場和企業(yè)表現(xiàn)相對平淡，樓市復(fù)蘇動能放緩，下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)，但房地產(chǎn)政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化，若下半年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期轉(zhuǎn)弱情況，則房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器，托底政策或?qū)⒓涌炻涞兀诵囊欢€城市‘一區(qū)一策’仍有政策調(diào)整的空間。”陳文靜說。
陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍受多個因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房價下跌預(yù)期較強(qiáng)、購房者對期房爛尾的擔(dān)心等仍是關(guān)鍵，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場走勢。預(yù)期下半年房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍有波折，銷售面積或?qū)⒃诘突鶖?shù)下實(shí)現(xiàn)小幅增長，全年銷售面積預(yù)計會與2022年基本持平。
丁祖昱對記者表示，預(yù)計7—9月市場基于政策的博弈，行情機(jī)會較為突出，建議消費(fèi)者購房可以關(guān)注市場回款率高、信用穩(wěn)定的開發(fā)商。若三季度無強(qiáng)有力的救市政策出臺，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。
另外，各城市分化還將持續(xù)加劇，短期內(nèi)熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點(diǎn)區(qū)域，如北京、上海、杭州、成都、合肥等，多數(shù)企業(yè)會選擇加快新盤入市搶占市場，尤其是增強(qiáng)改善型樓盤的供給。與之形成鮮明對比的當(dāng)屬內(nèi)陸弱二三線城市，新房供應(yīng)還將進(jìn)一步回落，以去庫存為主。