窗前能見綠、樓前有花園、停車按規范、養老有驛站，北京市又一個近50歲“高齡”社區在改造中實現更新。日前，石景山區古城南路社區老舊小區綜合整治工程正式完工，12項改造內容為老樓增色添彩。古城南路社區也同步啟動正式物業服務，用“管家式”服務來維持老樓生機。

屋頂冒泡

高齡老樓住戶不敢出遠門

五層高、紅磚墻、窄窗戶，緊鄰長安街的古城南路社區是一處有歷史的老地方。“1972年我住進這里時，周邊還沒什么高樓，一眨眼，49年過去了。”今年77歲的李阿姨，愛稱自己是社區的“原始戶”。

當年能住進職工樓，她是喜;如今她卻是怕。“積年累月，樓內的上下水管道全老化了，樓上一洗衣服，我的房頂就往外冒泡沫。”李阿姨說，她從不敢出遠門，就怕出門久了家里會被淹。

“管網破舊、上下水堵漏、車輛亂停亂放、雜物隨意堆放……這些問題已困擾社區居民多年。”首開集團首華物業古城南路社區項目經理汪楊記得，按非經營性資產項目接管古城南路社區后，第一次垃圾清運就從邊邊角角清理出20車垃圾。

如何改變社區面貌?征詢居民意愿后，2019年，古城南路社區被納入北京老舊小區綜合整治名單，并于2020年啟動改造工作。

破“四大難”

12項改造內容均是居民所想

社區生活涉及方方面面，老樓改造改什么?這是正式動工前必須要摸清的問題。2020年5月，由街道辦牽頭，居委會、物業方和施工方共同組成的調研小組，開始對全院1788戶居民進行“地毯式”入戶調研，收集上來居民“四大難”：上下水堵塞難、停車難、綠地維護難、道路排水難。

“居民最難的就是必須改的。”按照居民意愿，古城南路社區最終確定了12項改造內容，包括樓本體室內上下水管更換、室外弱電飛線入地、清除私裝地鎖、補建綠化、完善公共照明、增建養老服務、補建停車位等，既有基礎項改造，也有居民自選項改造。

停車位不夠，通過對社區內部道路資源的合理規劃與利用，可以“擠”;道路排水難，通過增設蓄水池、改用透水磚等，可以“疏”;綠地維護難，通過增派人手、改種綠植品種，可以“改”;可上下水堵塞難，只有一條路——更換管道。

“一個單元門有一家住戶不同意，就更換不了，直到做通所有人的工作。”汪楊指著一張密密麻麻的社區單元布局圖說，用了半年時間，調研小組將絕大多數代表房間的數字前貼上了綠色標簽，代表居民同意更換上下水管道。

引入物業

四個“一點”減輕居民負擔

老舊小區想持續活力，在于改、更在管。2020年，北京市在《老舊小區綜合整治工作方案》中提出，要做好前期準備，抓好過程管理，探索老舊小區綜合整治后的長效管理機制。古城南路社區的改造，也從一開始就明確要建管并重，八成住戶簽字同意引入規范化物業管理。

根據第三方公司的評估，古城南路社區的物業費標準定為每月1.68元/平方米。可是，半輩子沒交過物業費的老居民，如何一下接受付費買服務的理念?按照“產權單位擔一點、政府資金獎一點、居民個人出一點、公共收益收一點”的四個“一點”模式，多方分擔后，老職工在初期僅需支付每月0.4元/平方米的物業費。

公共收益的那一點從哪兒出?記者了解到，古城南路社區將過去閑置低效的自行車棚，盤活成可補齊社區生活短板的配套設施，如便民超市、養老驛站、主食廚房、兒童活動角，由此得到的公共收益用于反哺物業。“以后，咱一老一小的需求都能在社區內解決了。”李阿姨開心地說，街坊四鄰將更像一家人。