近期與地產市場相關政策措施密集出臺，提振了各方對房地產市場企穩回升的信心。需求端，一線城市北上廣深帶頭推出“認房不認貸”的重磅政策，此項政策將有助于降低居民購房成本，更好地滿足剛性和改善性住房需求。

二季度以來地產銷售數據轉弱

(資料圖)

保交樓的資金來源主要靠政府紓困資金，也就是保交樓專項資金。此外，另一主要來源是外部融資，包含債券、股權融資，極少通過自有資金及銷售回款。政府紓困資金的貸款利率為2.8%，央行予以1%的貼息，貼息期限不超過兩年。以“封閉運行、專款專用”的運作方式支持保交樓。

據了解，紓困資金從申報到撥付需要2—3個月，但住建部設置了嚴格的使用條件，例如只能用于逾期交付的住宅項目，公寓不在保障范圍內；只保障2022年9月30日之后的工程量，之前的欠款需企業自行解決，且申請紓困資金需要充足的抵押物。

外部融資和政府紓困資金作為兩個主要的資金來源通常配合使用，紓困資金作為啟動資金將停滯的項目盤活，再進行外部融資，讓更多社會資金流入。理論上申請政府紓困資金和配套融資的比例為1∶2，但實際情況則是，能夠申請到商業銀行貸款的房企少之又少。

除以上兩項融資渠道外，房企的銷售回款占開發商半數左右資金來源。但今年地產銷售數據持續疲軟，銷售回款持續走弱。3—4月地產銷售短期回暖后，5月以后地產行業供需轉弱，行業進入“二次探底”。一季度有保交樓政策提振以及春節后部分積壓需求釋放帶動地產市場修復，銷售數據出現短暫回暖后，二季度以來，房地產銷售重新轉弱，三季度持續探底，包括一線城市在內，多城市房價均有不同程度回調，房地產風險持續釋放。

供應商及其他房企上游均存在墊資債務得不到償還的情況，因此再接新的工程訂單相對謹慎。例如鋁型材廠商要求現貨現款，如果房企無法支付，工程進度則受到抑制。玻璃深加工企業通常要求90%以上的預付款。今年以來深加工訂單數據同比好轉幅度微弱，很大一部分原因是房企資金緊張無法給到足夠多的預付款，即需求被資金緊缺所抑制。如果深加工企業放寬接單的預付款要求，預計訂單會明顯好轉。雖然一些城投公司介入停工項目，但平臺債務壓力進一步加大，城投代建落地可能性較低。施工單位通常根據拿到的錢款來推進進度，因此項目周期進一步拉長。

地產需求端將出現明顯回暖

從供給端來看，多項政策幫助促進房地產企業融資狀況改善。同時，地方政府因城施策用好政策工具箱，仍在拓展調整優化政策的空間。

超特大城市改造項目各地正在落實推進，當前確定的是21個超特大城市（人口500萬以上），預計9月中下旬開始各地方報到住建部匯總，摸底改造總需求，屆時會有比較清晰的規模概況。改造方式上，市場傾向于能夠突破2021年63號文20%的拆除比例。資金來源上，由于此前央行、國開行表態支持城中村改造，市場預計有央行的PSL資金進行支持，預計還會有地方專項債、商業銀行貸款等市場化資金作為補充。

隨著“金融16條”適用期限延長、超特大城市城中村改造、推動落實“認房不認貸”、降低首付比例和貸款利率、調整存量貸款利率、居民換購住房退稅優惠延期等政策相繼發布，將有利于引導潛在需求逐步釋放。

“金九銀十”已至，四季度也是地產市場銷售旺季，預計在各項支持政策下，地產需求端將出現明顯回暖。地產銷售和玻璃需求這兩項指標雖然沒有短期直接聯系，但通過我們對玻璃現貨產銷和周度房屋銷售兩者的跟蹤來看，地產銷售數據走強對玻璃產銷有情緒上的提振，后市可以密切跟蹤周度房地產銷售數據在政策“組合拳”的助力下是否有較明顯的改善。

玻璃庫存格局整體看較為健康

平均利潤362元/噸，煤制氣產線平均利潤403元/噸，石油焦產線平均利潤648元/噸。8月的生產利潤相比7月繼續環比走強，其中石油焦和煤制氣利潤進一步提高80—90元/噸。同比來看利潤更是大幅修復，平均利潤修復幅度達500—600元/噸。

隨著利潤的大幅修復，玻璃產能從2023年2月見底以來一直持續回升，從最初的16萬噸附近的日熔量水平增至目前17.07萬噸，產能增幅達6.25%。后市玻璃產能依然有增量預期，因部分產線點火延期至9月，且前期6—8月密集點火產線，9月至四季度的玻璃供應有不小壓力。

庫存格局較為健康，從產業鏈上中下游來看，上游玻璃廠整體庫存不高，當前庫存4428萬重箱，相比2—3月時的8000萬重箱已經去化很多。中游貿易商今年以來一直保持低庫存策略，當前庫存整體低位。從現有的數據樣本來看，下游深加工原片庫存中性，囤貨可根據訂單情況以及市場情緒變動靈活應對。

分區域來看，沙河地區廠家及貿易商庫存都處于極低水平，華南、華中地區上游廠家庫存壓力相對較大，因此我們看到上周湖北廠家價格調降，以刺激中下游拿貨。華北玻璃主要銷往華東，從當前華東情況來看，整體庫存不低，但價格較為堅挺，和華中報價差價在100元/噸左右，尚沒有地域套利窗口。總體來看湖北庫存去化的途徑有兩個：如果湖北價格繼續調降打開地域套利窗口，那么會激發華東貿易商買貨熱情，抑或實際需求在“金九銀十”出現明顯好轉，主銷區可以帶動主產區去庫。

關注現貨市場補庫節奏的變化

市場對玻璃2401合約的分歧較大，前期市場認為2021年4月以來地產前端數據轉弱，往后推24個月將傳導到今年下半年及日后玻璃的需求上。但從今年玻璃需求情況來看，從開工傳導過來的邊際下滑還沒到來，在今年保交樓等政策的托底下，竣工數據一直表現強勁，前端的轉弱尚未傳導到竣工端。疊加近期房地產政策“組合拳”的刺激，舊改、降存量利率、認房不認貸等政策進一步釋放需求，房地產市場或迎來回暖。

9月及四季度玻璃市場的壓力在于供應端的增長，當前玻璃產業鏈中下游庫存比較低，有一定的儲貨能力，如果需求表現較好或保持中性水平，預計2401合約絕對價格不會太低，在天然氣成本線1500—1600元/噸有較強的支撐，2401合約價格上限需要實際需求等諸多因素配合，需緊跟現貨市場補庫節奏的變化以及區域價差變動。

（文章來源：期貨日報）