樓下鄰居安裝排煙管道不當(dāng)，樓上住戶不堪其擾，認(rèn)為物業(yè)公司未盡到監(jiān)督管理職責(zé)，為此要求減免物業(yè)費(fèi)。對于這一糾紛，北京市第一中級人民法院審理后認(rèn)為，業(yè)主主張的物業(yè)費(fèi)減免事由主要與鄰居住戶的行為有關(guān)，現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明物業(yè)公司存在違約行為，據(jù)此不能構(gòu)成減免物業(yè)費(fèi)的理由，業(yè)主應(yīng)當(dāng)全額繳納物業(yè)費(fèi)。

法院查明，姜女士為案涉小區(qū)某號樓304號房屋業(yè)主。2007年10月，小區(qū)業(yè)主大會(huì)(甲方)與小信公司(乙方)簽訂《物業(yè)服務(wù)委托合同》，約定由小信公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2012年之后，雙方又簽訂了3份《物業(yè)服務(wù)委托合同》，其中約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》和甲方批準(zhǔn)的物業(yè)管理制度的行為，乙方有責(zé)任和權(quán)利根據(jù)情節(jié)輕重，采取勸說、批評、警告、制止，并及時(shí)將有關(guān)情況報(bào)告甲方，以上行為如觸犯法律法規(guī)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門;在采取前述措施時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律法規(guī)及《業(yè)主公約》的規(guī)定;在業(yè)主委員會(huì)要求下，乙方有責(zé)任和權(quán)利對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法律法規(guī)及《業(yè)主公約》的規(guī)定，給小區(qū)公共利益造成較大損失的行為進(jìn)行訴訟;對于個(gè)別住戶(物業(yè)使用人)損害公共設(shè)施、設(shè)備，和侵害公共利益的行為有要求賠償?shù)臋?quán)利，收到的賠償款項(xiàng)須用于相關(guān)公共設(shè)施、設(shè)備的修復(fù)。

由于對物業(yè)服務(wù)不滿意，姜女士未繳納2012年2月1日至2019年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)1.5萬余元。為此，小信公司向法院提起訴訟，請求判令姜女士支付上述拖欠的物業(yè)費(fèi)。

對此，姜女士表示，由于小信公司未提前通知暖氣試水，導(dǎo)致其家新安裝的暖氣設(shè)備漏水將樓下204號房屋地板損壞，其賠償了204號住戶損失3080元;此外，204號住戶入住時(shí)將廚房外墻打穿安裝了排煙管道，排出的廢氣對姜女士家及小區(qū)環(huán)境造成了影響，進(jìn)而影響到姜女士正常賣房。姜女士認(rèn)為，小信公司對上述問題監(jiān)管不力，不予解決，導(dǎo)致了自己遭受損失，因此要求減免物業(yè)費(fèi)。

一審法院經(jīng)過審理，判令姜女士支付涉案期間欠繳的物業(yè)費(fèi)15406.77元。

姜女士不服，向北京一中院提起上訴，認(rèn)為樓下204業(yè)主將外墻打穿安裝了排煙管，對著自家的客廳排放廢氣，導(dǎo)致其房屋賣不出去，小信公司沒有履行監(jiān)督、制止、管理的職責(zé)，存在不作為，要求改判支付一半的物業(yè)費(fèi)。

對此，小信公司辯稱，姜女士與204號房業(yè)主之間的糾紛應(yīng)是相鄰關(guān)系糾紛，應(yīng)另案起訴，同時(shí)強(qiáng)調(diào)公司自身并沒有執(zhí)法權(quán)。

北京一中院審理后認(rèn)為，小信公司與小區(qū)業(yè)主大會(huì)簽訂了物業(yè)服務(wù)委托合同，上述合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同，對小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力，雙方均應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)。姜女士主張小信公司的物業(yè)服務(wù)不到位應(yīng)減半繳納物業(yè)費(fèi)，但其主張的事由主要與樓下住戶的行為有關(guān)，現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明小信公司在履行合同過程中存在嚴(yán)重違約行為，故姜女士以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量為由要求減半繳納物業(yè)費(fèi)，在小信公司不認(rèn)可的情況下，法院不予支持。

據(jù)此，北京一中院終審判決駁回上訴，維持原判。

對物業(yè)評價(jià)應(yīng)綜合考量整體利益

隨著我國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司間的物業(yè)服務(wù)合同糾紛頻發(fā)。在物業(yè)公司起訴追繳物業(yè)費(fèi)的案件中，業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)不到位為由要求減免費(fèi)用。

法官表示，在處理此類糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)是一種全天候、不間斷、全方位、多層次、動(dòng)態(tài)的過程性服務(wù)，在對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)時(shí)不宜僅依據(jù)短時(shí)間內(nèi)個(gè)別的、局部的問題加以判定，而應(yīng)對小區(qū)整體的服務(wù)情況和持續(xù)狀態(tài)進(jìn)行多方位全面考量。雖然每位業(yè)主均有權(quán)依據(jù)自己的標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行評價(jià)，但物業(yè)服務(wù)具有公共性，在判斷相關(guān)費(fèi)用的交納是否應(yīng)當(dāng)減免時(shí)，不能僅僅依據(jù)某個(gè)或某些業(yè)主的評價(jià)，還需要考慮全體業(yè)主的整體利益。

本案中，業(yè)主主張的物業(yè)費(fèi)減免事由主要與樓下住戶糾紛有關(guān)，現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明物業(yè)公司存在違約行為，因此法院對業(yè)主的主張未予支持。

法官提示，物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系既是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，又是相互依存的關(guān)系，只有在業(yè)主足額繳納物業(yè)費(fèi)的情況下，物業(yè)公司才可以提供更好的優(yōu)質(zhì)服務(wù);物業(yè)公司則應(yīng)本著誠實(shí)信用、服務(wù)第一的原則，努力提高服務(wù)質(zhì)量，以此贏得業(yè)主對物業(yè)服務(wù)工作的理解與支持。記者　　徐偉倫

通訊員 黃慧婧