"2018 年全國購房者中 80 后占比達 47.8%，近年來雖然 90 后逐漸深入市場，不過 80 后仍舊占據半壁江山。" 近日，貝殼研究院發布了《2018 年全國購房者調查報告》(以下簡稱《報告》)，數據顯示 2018 年購房者平均年齡為 29.5 歲，對比全球各地，中國人的買房平均年齡更為年輕化，這也是我國樓市相對活躍的重要原因之一。

在持續調控下，2018 年中國房地產發生了很大轉變，市場波動與價格上漲的邏輯在不同人群之間裂變與分化。貝殼研究院基于這種發現，圍繞不同收入水平、不同年齡分組、不同購房需求展開調查，輸出《報告》以呈現最真實精細的用戶購房傾向以及買房壓力。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為：" 我國購房出現了明顯的不平衡特征，而這個問題是現階段及未來住房制度改革的主要方向。"

人均居住空間不足，改善需求漸成主流

通過對 2018 年購房業主進行問卷調查，《報告》統計出 2018 年購房者人均居住面積為 27.8 平，其中 24.3% 的購房者人均居住面積不到 20 平方米，相當于三口之家住房不到 60 平方米。從年齡劃分來看的話，相較于資金積累薄弱的 90 后，80 后的居住空間更狹小些，數據顯示，家里普遍有 " 紅領巾 " 的他們人均居住面積為 27 平，在各年齡段中居住條件屬于最差。

實際上，當前中國房地產市場已進入存量時代，二手房的購房需求某種程度上可以極為接近地反映出樓市購房者的整體需求。《報告》指出，在二手房市場里購房需求以兩居室為主，目前單身家庭住房條件寬裕，2 口之家人均臥室數達到一間，不過據完整統計，60% 的家庭人均臥室不到 1 間，比如 3 口之家為 0.8 間，4 口及以上家庭人均臥室為 0.6 間，即家庭規模越大住的會越擁擠。根據《報告》核心發現介紹，2018 年購房者平均家庭規模為 3.2 人，可以推斷他們會有比較強烈的改善換房需求。

其實，除了人均住房面積不足及大家庭規模等極端因素會促進改善換房需求外，《報告》研究發現，換到面積更適宜房子、換到地理位置更便利的房子，換到品質更好的房子，是換房需求的三大核心要素。而為了 " 住得更好 "，當前 80 前換房占比已達 40% 以上，成為換房改善的主力。通過了解改善換房需求的人員組成，結合人口結構及老齡化趨勢分析，相信未來改善需求有望成為房地產市場的主流。

首置人群更依賴貸款買房，低收入者杠桿最高

"2018 年首次置業購房者貸款成交占比為 90%，為不同購房需求貸款成交占比最高。"《報告》顯示，首置人群對貸款的依賴性較強，與此同時，他們的杠桿也更高。據統計，2018 年首次購房者的平均月供收入比為 42.9%，比其他購房需求高出 5 個百分點，在這之中，月供收入比在 50% 以上的占比也超過其他群體。

由于首置需求多數來自于 80 后與 90 后，因此年輕一代的償債壓力尤為凸顯。數據顯示，80 后的月供收入比為 40.8%，90 后為 43.5%，結合 80 前的 32% 來看，初步可以得出年齡越小月供負擔越大的結論。值得一提的是，拋開年齡分組，從收入維度來看的話，低收入者杠桿更高，其平均月供收入比為 43%。另外，三、四線城市購房者平均月供收入比顯著高于其他高能級城市，數值為 42.4%。

事實上，償債壓力外，購房者的支付壓力也會極大地影響其買房決策。貝殼研究院通過比較 2018 年購房者所購房屋總價與家庭稅前年收入，得出了總體房價收入比在 7.1 這個數值，即平均一個家庭不產生任何消費，大于 7.1 年才能購得一套房屋。針對不同年齡段，《報告》顯示，80、90 后因為資金積累相對較弱，所以更懂得量力而行，所購房屋價格與其收入相適應，房價收入比分別為 7.2 與 6.5。而 80 前主要依賴資產置換，所購房產價值相對其收入更高。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂預測，2019 年中國房地產監管將以中溫放松為主，在這樣的環境下，考慮不同購房者的居住現狀、杠桿壓力、買房需求等，他認為構建房地產市場的長效機制，政策應支持有房的人換房改善，鼓勵賣房買房，特別是鼓勵賣二買一，賣三買一。此外，當前，租賃與購買之間的互動關系緊密，超過一半的購房者來自租賃市場。購房之后，投資性購房者也會將 55% 的房子用于出租。因此，發展租購并舉的市場結構，應鼓勵更多的所購房屋用來出租(Buy to let)，為大量無房群體提供足夠的住房供應，為未來市場的發展培育希望。

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