今年以來，多個熱點城市樓市調控持續收緊，相比頻頻被聚焦的長三角、大灣區城市群，更多普通三四線城市房地產市場并未得到廣泛關注。

貝殼研究院近期研究發現，在其監測的100城中，三四線城市整體大幅跑輸一二線市場。盡管今年一季度有所回升，但三四線城市新房價格指數僅回到兩年前的水平。

國家統計局發布的70個大中城市二手房和新房價格指數，包括4個一線城市、31個二線城市和35個三線城市。統計顯示，2020年35個三線城市中，13個城市二手房價格下跌，即使今年一季度有局部小陽春行情，部分城市下跌的勢頭并沒有止住。

貝殼研究院資深研究員唐瑄表示，自棚改退潮以來，缺乏基本面支撐的非核心三四線城市的樓市需求側明顯萎縮，但土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結構問題，已形成“新房-二手房積壓下跌”的循環效應。要想破局，盤活存量尤其是提升老舊房的流通是關鍵。

唐瑄認為，三四線城市房地產市場的癥結在于總量過剩與結構失衡，解決良策自然是對癥下藥。總量方面，應控制低質低效的土地供給。低質低效的土地出讓，即便不流拍，取地的激進開發商也容易出現爛尾或面臨新盤艱難去化的問題，進而加劇積壓下跌的惡性循環。如果脫離產業發展的實際需要，過度依賴土地出讓和房地產開發投資，結果很可能是形成一些空城，反而給地方政府帶來沉重的財政負擔。

結構方面，房屋積壓的原因不是供給過剩，而是缺乏有效供給。對潛在購房者而言，與新區新房相比，城區老舊房的優勢在于區位好、價格低、周邊配套相對完善，是存在真實有效需求的。然而，很多老舊小區建筑物不同程度破損、沒有電梯、水電氣路設施老化、環境臟亂差等問題讓購房者們望而卻步。對居住在老舊小區想置換新房的居民來說，如果老房子賣不掉或者賣的價格太低，購買總價高企的新房壓力很大，只能暫停置換或是被迫加杠桿。因此，盤活存量、打通新房二手房流通鏈條的關鍵，是通過項目改造針對性地解決老舊小區的問題，提升老舊小區的居住體驗。同時，可以在政策上對“賣一買一”的本地換房群體進行傾斜，如稅收優惠、提高用于置換差額的公積金貸款額度等，既避免了無序加杠桿，又能更好地滿足人民群眾對美好生活的向往。 (房欣)