2021年春節與往年不同，受疫情影響，多地倡導“就地過年”，返鄉人數大幅減少。以往春節期間的“返鄉置業潮”也因此受到一定阻隔，而部分城市受益于“就地過年”，春節樓市不打烊，成交規模實現明顯增長。

另一方面，春節前后熱點城市密集出臺房地產調控政策，堅持“房住不炒”調控主基調，維護市場穩定。業內分析認為，相比往年，基于今年春節期間的樓市熱度，一二線一些熱點城市樓市供需兩端將加快恢復，上半年成交量也望繼續走高。

熱點城市春節樓市“不打烊”

新年伊始疊加春節因素，新房市場進入傳統淡季。貝殼方面的統計數據顯示，新房帶看量和認購量在1月份大幅下滑，但是同比來看，帶看和認購指數仍保持60%以上的增幅。去年下半年市場熱度上漲的慣性仍在。

在一線城市和重點二線城市的帶動下，長三角、粵港澳、北部灣和長江中游城市群熱度不減。貝殼的數據顯示，長三角和粵港澳大灣區開盤指數環比仍保持40%以上的增長，京津冀城市群同比下滑僅3%。

總體來看，新房市場淡季不淡，全國主要受監測城市新房市場普遍延續了去年年底的市場熱度。從價格方面來看，貝殼方面公布的百城價格指數在一月份環比基本保持穩定，同比增長3%，新房市場價格在年初仍保持穩中有升，預計上半年不會出現明顯的價格下調。

借助“就地過年”的機會，不少房企和房產經紀機構都提出了“春節不打烊”的口號。以北京為例，中原地產統計數據顯示，春節期間全市超過60個項目“不打烊”，二手房門店也大部分正常看房。因為“就地過年”的原因，很多購房者也利用春節假期看房，大部分售樓處接待客戶數量都和平時周末接近。

“這也是第一次出現了春節長假購房者井噴的現象。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，2021年春節期間人口流動減少。從成交情況看，初三后全市每天都有超過100套二手房成交，相比往年的冰點，市場活躍度很高。

其他城市也表現出相似的現象，節日期間一二線城市大部分項目都照常營業。張大偉分析指出，整體來看，2021年樓市實現了開門紅。不僅如此，往年樓市通常要到3月份市場才能走出春節淡季行情，但是今年有望在2月內快速實現市場成交量的恢復。

根據中指院的監測數據，2021年春節期間，重點監測的城市商品住宅整體成交規模為近三年同期最高水平，較2020年春節期間大幅增長130%，其中上海、廣州等城市增幅較大。

多地出臺新政“加碼”調控

北京、深圳等一線城市二手房的升溫現象更為明顯。進入2021年以來，由于市場預期提升，業主方面也出現惜售或上調報價的心理。深圳等多個城市二手房市場短期供求矛盾加劇，市場成交“量價”雙雙上行。

2月19日，深圳市出臺關于“深圳離婚分割房產給無資格一方，另一方3年內不得購房”的調控政策，引發市場關注。在此之前，新年以來深圳市二手房市場熱度全國領先。根據中指院的數據，2021年1月，深圳市二手住宅成交均價為76259元/平方米，環比上漲1.7%，漲幅全國居前。

深圳方面表示未來將繼續堅定中央關于“穩房價、穩地價、穩預期”的長期調控目標，“房住不炒、增加住房供應”的調控主基調保持不變。中指研究院深圳分院副總監童曉玲分析認為，此舉是對深圳1月下旬調控政策中關于購房資格的進一步補充，意味著利用“假離婚”的方式去購房或炒房的方式將不再可能。“就深圳而言，短期調控政策難現放松，如后續市場出現過熱不排除調控政策進一步升級的可能。”

事實上，2月上旬多個省市密集出臺了房地產調控政策。短短十余天時間內，從北京、上海、深圳這樣的超一線大都市，到江蘇、江西等中部省份，再到連云港這樣的三四線城市，紛紛發布了不同力度的房地產調控政策。例如，2月3日，江西住建部門發布通報，對32家房地產開發企業及8家房地產中介機構進行通報并暫停網簽。江蘇連云港也發布通知嚴禁哄抬房價及鼓動提高委托價格。

中原地產研究中心統計數據顯示，2月上旬各地房地產調控超過20次，2021年以來各地房地產調控累計已經高達62次。

貝殼方面分析指出，1月以來一二線城市房地產市場較高的市場熱度引發調控政策密集出臺。短期來看，一二線城市二手房市場觀望情緒將進一步加重。后期政策效果顯現，市場成交節奏有望放緩，預計上半年二手房成交量將率先降溫，繼而市場預期逐步趨穩。

城市分化持續加劇

童曉玲分析認為，2021年開年以來多地樓市調控加碼，以加強限購、收緊房貸、保障剛需等手段抑制“搶房潮”，“打補丁”、抑投機，將進一步穩定房地產市場預期，促進市場理性回歸。

從熱點城市最近出臺的樓市調控政策來看，普遍聚焦于個人住房信貸管理，嚴格審批個人住房貸款，嚴厲打擊消費貸、經營貸違規流入房地產市場。業內分析認為，預計2021年，房地產市場運行的政策環境仍將以穩為主，但熱點城市政策收緊的預期仍在，信貸政策的收緊亦會一定程度上影響購房者的置業節奏，但整體上購房需求并沒有消失，居民的置業意愿仍較強，房地產市場規模仍有保障。

近日，世邦魏理仕發布《2021年中國房地產市場展望|重啟》預測，中國2021年GDP增速預計達8.2%，繼續保持全球領先，辦公樓、零售、工業物流等商業地產的租賃需求和物業投資活動將加速反彈。

針對2021年房地產市場整體形勢，該機構保持樂觀預期。世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨分析表示：“加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局是‘十四五’期間中國經濟的發展主線，消費和科技創新將成為兩大主要引擎。RCEP 的簽署是中國近年來加速對外開放的重要里程碑，區域一體化的推進和交易成本的降低將提振中國的制造、貿易、消費以及物流等多個經濟領域。”

克而瑞研究中心分析師楊科偉分析指出，整體來看，今年春節樓市表現好于市場預期，隨著疫情得到階段性控制，成交也將恢復新常態。基于此，預計2021年房地產行業大概率高位持穩，不同城市間分化依舊會持續加劇。

具體而言，他認為，一線市場最具韌性，調控層層加碼擠壓投機需求的同時，剛需自住需求大概率得到進一步釋放;二線城市則將迎來此消彼長的輪動行情，整體成交維穩;而對于廣大缺乏基本面支撐，長期人口凈流出的三四線城市仍將延續低迷走勢。