杭州剛需購房者的門檻，越來越高了？
據(jù)克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù)，3月杭州新增供應(yīng)商品房8217套，其中90方以下小戶型只有844套，占總供應(yīng)量的10%。而180平方米以上大平層，新推出了1182套，占比14%，比小戶型還要多。
(相關(guān)資料圖)
“現(xiàn)在開發(fā)商都喜歡推大平層，其實大部分購房者財力有限，更需要小戶型。相關(guān)部門能不能在士地出讓時，對戶型大小做出限制，比如配套小、中、大，三種戶型之類的。”橙友江先生呼吁。
更讓剛需購房者懊惱的是，本來就不多的小戶型供應(yīng)，目前主要集中在臨安區(qū)、富陽區(qū)、錢塘區(qū)的大江東、蕭山區(qū)的衙前鎮(zhèn)。
也就是說，除了一些遠(yuǎn)郊板塊，杭州核心區(qū)和近郊已經(jīng)鮮少見到90方以下的新房了。
杭州新房市場還有多少小戶型？
杭州90方以內(nèi)的新房有多稀缺？
據(jù)我們統(tǒng)計，目前，整個杭州擁有90方以下戶型的樓盤不到20個。
“現(xiàn)在主城區(qū)基本沒有剛需板塊了，戶型面積都是越做越大，總價越來越高。”江先生說，原本一直以低總價吸引剛需的臨平區(qū)，現(xiàn)在新房總價也要300萬元以上了。上月公示的臨平星橋天都城沁源公寓附近宅地，總戶數(shù)約608套，戶均面積120方，總價門檻超過了300萬元。
的確，今年的杭州樓市，在優(yōu)質(zhì)地段，大戶型的改善樓盤明顯增加，不少樓盤起步戶型就超過了160方。89方三房兩廳兩衛(wèi)的戶型，已經(jīng)成了不少剛需眼中的“白月光”。
在上月杭州商品住宅搖號中簽率最低TOP10項目中，聞堰、閑林、喬司等板塊的剛需樓盤，均價2.3-3萬/方，中簽率20%上下，都較為熱門。
但這些剛需盤也沒有90方以下戶型——面積最小的有97方，在喬司板塊的濱江蝶翠迎賓府；其他剛需盤里，110方、130方的戶型更為常見；改善樓盤的戶型則幾乎都是170方起，最大的400多方/套。
近日，有未來科技城宅地發(fā)布規(guī)劃公示，5幢高層一共192戶，起步戶型176方，配上3.6萬/方的均價，購買門檻就要630萬元。
在云城板塊內(nèi)，即將開盤的楓秀云庭，最小戶型也規(guī)劃到121方。
臨平新城這樣傳統(tǒng)剛需板塊的全面大戶型化，更是讓購房者叫苦不迭。今年2月21日，杭州出讓臨平新城兩宗宅地，一宗140方起步，一宗170方起步。而在良渚、星橋、金沙湖這樣的板塊，90方左右小戶型幾乎絕跡，起步戶型至少105方、110方。
艮北等4萬多元/方的板塊，戶型門檻也在不斷提升。比如今年出讓的中天艮北項目，起步戶型預(yù)計139方。
申花、錢江新城二期等改善板塊，馥香園戶型175方起步，潮映彼岸軒規(guī)劃了208、258方兩種大戶型，江瀾映象府最小戶型147方。
蕭山、余杭、錢塘區(qū)，以及主城區(qū)的丁橋、雙浦、三墩北等板塊，情況也都差不多。例如三墩北如瀾邸，主力戶型是170方。
為什么開發(fā)商喜歡推大戶型？
如今杭州的新房大部分是限價房源，均價固定，總建筑面積固定，因此不管設(shè)計成大戶型，還是不同面積段的戶型混搭，賣房子的總收入是固定的。在這種情況下，面積小一點、總價低一點的樓盤，相對更搶手。
但開發(fā)商為什么喜歡設(shè)計大戶型呢？
為了節(jié)省成本。
從開發(fā)商角度看：
1、小戶型需要建更多地下室、衛(wèi)生間和廚房；大戶型可減少建安成本和精裝修成本，少則千萬，多則數(shù)億。
2、建大戶型工期更短，對開發(fā)商來說，效率就是金錢。
3、減少車位銷售壓力。
“現(xiàn)在開發(fā)商的利潤都在車位里，不少樓盤都在為賣車位發(fā)愁。如果是小戶型為主的樓盤，通常車位會剩下很多。相較之下，大戶型本身的購入門檻就高，居住的人群對車位需求也更高，開發(fā)商利潤就有保障。”一位杭州頭部房企的營銷負(fù)責(zé)人坦言。
能否出政策增加小戶型？
“杭州曾經(jīng)出過70、90政策（即套型建筑面積90方以下的商品房住房，包括經(jīng)濟適用住房面積，所占總面積比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上）。現(xiàn)在沒有了相應(yīng)政策，有關(guān)部門是否可以在土地出讓階段，就樓盤戶型做相應(yīng)規(guī)定?不能由著開發(fā)商都選擇大戶型，應(yīng)該小、中、大配套，比如每種戶型占出讓地塊總戶數(shù)不得低于25%之類，做出限制。不然，想買小戶型的年輕人只能去買二手房。”江先生認(rèn)為。
當(dāng)年70、90政策的出臺，是為了抑制房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快勢頭，于2006年6月1日開始施行，2014年7月終止，初步緩解了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的矛盾。
“如今大戶型占領(lǐng)杭州新房市場，其實也是市場選擇的體現(xiàn)，因為大戶型雖然多，總體賣得并不差，說明符合市場需求。”一位資深研究杭州房產(chǎn)市場的專家表示，“現(xiàn)在不少家庭都有兩孩、三孩，大戶型未來還會更受歡迎。尤其是在搖號難度高的熱門板塊，大戶型更保值。”
以上個月克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù)為例，杭州新建商品住宅3月份共成交10583套。其中最熱銷的是90-120方戶型，成交了4785套，在市場上占據(jù)45%，近半壁江山。90方以下小戶型則成交了869套，僅占全部房源的8%。
杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)人員表示，對于江先生提出的意見和建議，會予以綜合研究，作為日后政策調(diào)整和完善工作的參考。
橙柿互動記者 岳雁 許暉