春節(jié)過后，關(guān)于一線城市新房回暖的聲音越來越多。半個(gè)月以來，北京商報(bào)記者調(diào)研北京多個(gè)新房項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商此前的打折、促銷幾乎銷聲匿跡，城六區(qū)的熱點(diǎn)項(xiàng)目確實(shí)出現(xiàn)售樓處人頭攢動(dòng)的局面，哪怕在2月12日下雪的情況下，奶西、東壩等熱門片區(qū)的項(xiàng)目人流依然不小。在銷售人員口中，這是新房市場(chǎng)積極的信號(hào)。更有項(xiàng)目銷售人員放話：“哪怕有春節(jié)因素的影響，最近倆月已經(jīng)賣了去年將近一年的量。”
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對(duì)于北京新房這波回暖行情，無論是行業(yè)專家還是一線銷售，都表示認(rèn)可，但對(duì)持續(xù)性存在分歧。大部分從業(yè)者認(rèn)為，本輪釋放主要是稅費(fèi)優(yōu)惠、疫情褪去、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、置業(yè)情緒修復(fù)等多重因素疊加，但“需求就那么多”，購房者的心態(tài)也更健康。在高門檻的條件下，全年曲線如何走出，還要看后續(xù)的支持政策。
“雜物間都被改造接待”
“年后平均每天案場(chǎng)接待能夠達(dá)到五六十組客戶，而且以真實(shí)意向客戶居多，整體成交周期也很短。”2月12日，北京春節(jié)后的首場(chǎng)降雪沒能阻擋看房人群。張宜倫，是北京市朝陽區(qū)奶西片區(qū)某央企在售項(xiàng)目的置業(yè)顧問，據(jù)他介紹，因最近到訪客流回升，原本的茶歇區(qū)也進(jìn)行了擴(kuò)容，他接待記者的位置之前是放置雜物的。
作為一名置業(yè)顧問，他承認(rèn)眼下的新房市場(chǎng)確實(shí)“挺火”，有如此熱度，除了項(xiàng)目本身頗具競(jìng)爭(zhēng)力外，疫情的褪去、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期、購房者置業(yè)情緒的修復(fù)都是原因。“之前猶豫觀望的，現(xiàn)在也愿意下場(chǎng)走一走，交易節(jié)奏自然整體回升。”
問及與之前狀況的對(duì)比，張宜倫給記者指了指正門前臺(tái)的搖號(hào)機(jī)，據(jù)說這是疫情最困難時(shí)的產(chǎn)物。“當(dāng)時(shí)十幾個(gè)銷售等一組客戶，有時(shí)候兩三天才來一組，不搖號(hào)不行的，都是到訪客戶，分給誰都不公平，搖號(hào)產(chǎn)生其他人也沒有怨氣。”據(jù)張宜倫透露，盡管當(dāng)天下著冬雪，但已經(jīng)賣出去了五套，作為一個(gè)大戶型的改善盤，這是一個(gè)不錯(cuò)的成績(jī)。
“除了上面說到的大環(huán)境改善，政府的退稅政策在這一波起到了很關(guān)鍵的作用。”張宜倫提到的退稅政策，即2022年9月財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，明確在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后一年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，可以享受個(gè)人所得稅“免單”。退個(gè)稅政策出臺(tái)降低了置換成本，賣一買一的改善需求開始增多。
年前裁人、年后領(lǐng)導(dǎo)自己接待
“需求多了不全是春節(jié)后突然重啟，節(jié)前的鋪墊也很多。”2月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)后的第一個(gè)周末，在朝陽區(qū)的另外一個(gè)新房供應(yīng)熱點(diǎn)片區(qū)——東壩，北京某國(guó)企旗下TOD項(xiàng)目的銷售人員關(guān)馳告訴北京商報(bào)記者，春節(jié)后售樓部的集中到訪與春節(jié)前甚至疫情最為嚴(yán)重的12月，自己團(tuán)隊(duì)線上溝通有很大關(guān)系。“好多客戶都是反復(fù)比較、經(jīng)歷了疫情的洗禮，春節(jié)后才下定決心的。”在關(guān)馳眼中，所謂的松綁政策沒落地等客觀因素，并沒有抹掉大家買房的欲望，積壓需求正在逐步釋放。
雖然當(dāng)天是關(guān)馳接待了記者，但他的另外一個(gè)身份是該項(xiàng)目的案場(chǎng)銷售負(fù)責(zé)人。因年前不“景氣”，該項(xiàng)目銷售人員裁減了一批，年后到訪人數(shù)多的時(shí)候他就需要臨時(shí)頂班。“之前有多冷清，舉個(gè)例子，我們公司特別卷，原來每年都‘連市’，今年春節(jié)是我進(jìn)入公司四年多第一次休假。”
“兩個(gè)月就賣了去年一年的量”
市場(chǎng)的反彈并非只有供地與新房銷售雙大戶的朝陽，曾經(jīng)的新房紅海豐臺(tái)也有了起色，甚至要更早一些。
“我們項(xiàng)目主要以改善客群為主，目前大戶型已經(jīng)基本清盤了，余下的小戶型也處于順銷階段。價(jià)格方面沒有什么大的變動(dòng)，主要還是市場(chǎng)變好了。”徐樂是豐臺(tái)岳各莊板塊某項(xiàng)目銷售，據(jù)他介紹，春節(jié)前看房的人就多了起來，為此領(lǐng)導(dǎo)們?cè)诙喾塘亢鬀Q定連市。“哪怕有春節(jié)因素的影響，最近倆月已經(jīng)賣了去年將近一年的量。”
但并不是所有人都有這種“運(yùn)氣”。雖然市場(chǎng)的反彈來得有些突然與集中，但關(guān)馳很謹(jǐn)慎地認(rèn)為當(dāng)前北京樓市仍是“買方市場(chǎng)”，并且最大的變化是項(xiàng)目的競(jìng)品不再局限于某個(gè)地段或片區(qū)，而是擴(kuò)大到整個(gè)北京市。“交通的通達(dá)、配套的完善讓購房者選擇余地變大，這對(duì)于我們這種剛需盤最為困難。”關(guān)馳直言，目前項(xiàng)目的復(fù)蘇還沒到大熱的程度，接待好每一個(gè)客戶，一單一單吃是當(dāng)下的任務(wù)。
促銷消失、價(jià)格倒掛成賣點(diǎn)
售樓處熱度回升，按照一般操作是打折、促銷活動(dòng)居前，記者此次走訪發(fā)現(xiàn)，多個(gè)新房項(xiàng)目并未設(shè)置促銷活動(dòng)，僅有老帶新助力獎(jiǎng)勵(lì)以及首付款按時(shí)到賬的9.9折優(yōu)惠。項(xiàng)目銷售價(jià)格也基本圍繞指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)，邊角房源低于指導(dǎo)價(jià)，就會(huì)在優(yōu)質(zhì)房源上找補(bǔ)回來。
仿佛是約定好的一般，除自身品牌和周邊配套加持外，目前北京多個(gè)新房項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)是“價(jià)格倒掛”。“與周邊的二手房形成明顯的價(jià)格倒掛，買到即賺到。”這是多個(gè)項(xiàng)目銷售不斷強(qiáng)調(diào)的。以上述提及的朝陽改善項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目8萬多元的銷售指導(dǎo)價(jià)，與周邊10萬+的二手房已經(jīng)有價(jià)格上的差距。
“指導(dǎo)價(jià)的管控，開發(fā)商利潤(rùn)受到擠壓，出于利潤(rùn)的考慮，打折促銷手段被暫且擱置。至于價(jià)格倒掛問題，是否能與周邊高價(jià)二手房站在同一緯度上比較，還需琢磨一番。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)直言。
小陽春前置 曲線尚未確定
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪稱，進(jìn)入2023年，樓市交易市場(chǎng)將擺脫疫情的影響，加之全國(guó)政策端持續(xù)釋放改善信號(hào)，市場(chǎng)將逐漸復(fù)蘇，前期積壓的購房需求也將會(huì)逐步釋放，加上北京樓市本身抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及價(jià)格漲勢(shì)穩(wěn)健，置業(yè)情緒及購房需求仍然相對(duì)飽滿。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年第6周（01.30-02.05）、第7周（02.06-02.12）北京新建商品住宅成交量呈持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，第7周新房成交1326套，較上周760套的成交量大幅上漲74.47%。“但由于北京區(qū)域內(nèi)的購房政策仍然保持較為謹(jǐn)慎的態(tài)勢(shì)，今年小陽春多是靠前期積壓購房需求集中釋放的推動(dòng)，因此不會(huì)持續(xù)太久，成色很大可能會(huì)稍好于2022年同期。”關(guān)榮雪表示。
在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，多重因素作用下，今年北京樓市小陽春相較于往年來得還要早。“市場(chǎng)好壞都受到消費(fèi)預(yù)期的影響，北京樓市這樣一個(gè)好的開局，短期內(nèi)會(huì)有比較不錯(cuò)的表現(xiàn)，但最終還是需要政策放松的支持，這樣才能保持一個(gè)穩(wěn)定向上的曲線。”
北京商報(bào)記者 王寅浩
特寫：“是現(xiàn)房賣嗎？”
項(xiàng)目品質(zhì)、周邊配套、交通通達(dá)度等因素不同，購房者對(duì)項(xiàng)目的要求也各不相同，但共同點(diǎn)是在多個(gè)項(xiàng)目案場(chǎng)，本輪購房者比以往更關(guān)注交房時(shí)間的問題。售樓處現(xiàn)場(chǎng)，可以看到追在后面問“交付”、問“現(xiàn)房”的購房者，銷售人員也經(jīng)常會(huì)把現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房等詞匯掛在嘴邊。“之前很少遇到這種情況，最近提出‘現(xiàn)房’問題的購房者特別多，我們要耐心解釋期房售賣以及保交付問題。”多位項(xiàng)目銷售人員告訴記者。
學(xué)校什么時(shí)候建成？地鐵什么時(shí)候通車？正式交付的時(shí)候周邊配套能保證齊全嗎？最后沒能兌現(xiàn)怎么辦？這些承諾能不能寫在合同里？……在不少買房人眼中，期房售賣往往帶來的是自身的弱勢(shì)地位，寫在紙上的東西，不如“所見即所得”來得實(shí)在。尤其是經(jīng)歷2022 年樓盤停工爛尾風(fēng)波后，嚴(yán)重影響了購房者的置業(yè)信心，也使得部分購房者安全感的缺失。
李先生一家，是記者在奶西項(xiàng)目遇到的賣一買一改善客群，“要么現(xiàn)房，要么保證一年內(nèi)交付”是他們反復(fù)強(qiáng)調(diào)的關(guān)鍵訴求。“銷售告訴我們，買期房可以任意選擇喜歡的戶型、樓層，但現(xiàn)在的新房項(xiàng)目基本都在偏遠(yuǎn)區(qū)域，周邊配套也基本是在建狀態(tài)，未來具體狀況如何難以把握，2-3年太不保底了。買期房可以節(jié)約成本，但我們家是置換，賣了還要租房，一邊交房租，一邊還房貸，時(shí)間成本也是問題。”李先生說，現(xiàn)在政府也有一批配了現(xiàn)房的地塊，但大部分還沒有進(jìn)入銷售周期，如果實(shí)在挑不到好的新房，打算去看一看近兩年的次新房。
“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。”1月17日召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，已明確現(xiàn)房銷售的可能性。近期山東、安徽、河南、四川等四省也陸續(xù)開啟了現(xiàn)房試點(diǎn)，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試。
北京在此前的集中供地中也加入“現(xiàn)房”調(diào)節(jié)器。一方面是通過競(jìng)現(xiàn)房銷售面積，對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)格上限進(jìn)行調(diào)節(jié)，助力高品質(zhì)住宅落地；另一方面也是防范爛尾風(fēng)險(xiǎn)，無形中設(shè)立了一個(gè)“高門檻”。
“購房者的疑慮，也說明樓市信心恢復(fù)是一個(gè)艱難而緩慢的過程。”郭毅稱，需要特別注意的是，本輪小陽春雖然較以往有所提前但后續(xù)持續(xù)性具有一定阻礙。目前宏觀環(huán)境還處于爬升期，購買力“脆弱”尚不具備持續(xù)性。此外，市場(chǎng)下行的積壓情緒還未完全消除，北京目前可享受到的刺激政策提振有限。
北京商報(bào)記者 王寅浩