金色陽光、沙灘細軟，在我國山東威海乳山市，有一片潔白如銀的沙灘，這里與韓國、日本隔海相望，被譽為“天下第一灘”、“東方夏威夷”。過去十多年間，乳山銀灘的美麗風光沒能躲過地產商、看房團的目光，成為盛產海景房之地。
據不完全統計，在這條縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上，遍布著200多個小區。圍繞著銀灘的“大拇指”地標，水岸人家、海翔花園、海韻陽光花園、海都花苑......鱗次櫛比的小區依次排開，每個名字都要與海產生關聯。
但與傳統認知中稀缺、高價的海景房不同，乳山銀灘的海景房卻因大量開發、空置率高，如今二手市場賣出了“白菜價”，被當地人無奈稱為海邊“第二鶴崗”。
(資料圖片僅供參考)
記者在房產信息平臺上發現，截至今年11月11日~17日，銀灘二手房成交均價為2722元/平方米，周度環比下跌14.1%。具體到微觀房源，有不少臨近海邊的海景房總價僅5萬左右，還有房源面積92平方米總價僅6.8萬元，均價740元/平方米。
相較于堪比鶴崗的二手房均價，乳山銀灘的新房卻有項目賣出近萬高價。據當地中介稱，很多看房團并不知道一二手房的價差，有人一買就是好幾套，等想轉手賣出時才發現已然“巨虧”。“銀灘的新房我基本不推薦，二手房倒是可以看看。”
長壽之鄉的海景房往事
除了海景與生蠔，山東乳山似乎很少為人所知。實際上，乳山不僅是中國沿海的“長壽之鄉”，還是中國著名作家馮德英長篇小說《苦菜花》、《迎春花》、《山菊花》故事背景發生地，也是民族先鋒“馬石山十勇士”英雄事跡發生地。
不過，發生了更多故事的，還是那片銀光燦燦的沙灘。在官方描述中，乳山銀灘的沙質均為高品位石英砂，沙質細膩、含磁量高，沙灘中二氧化硅含量高達98%以上，是一個天然的療養院。2003年，乳山是我國唯一獲聯合國“人居獎”的地方。
甚至有廣為流傳的宣傳話語稱，銀灘是全國最健康長壽的地方之一，90歲老年人隨處可見，空氣特別清新，更是各類慢性及老年性疾病患者的療養之地，患皮膚病、哮喘病、心腦血管病、關節類病等人群，到銀灘居住后很多都有所好轉。
上述言論是否科學暫且不表，但這對看到商機的地產商、苦悶于健康與養老問題的人來說，無異于巨大誘惑。也正因如此，在過去十幾年間，乳山銀灘拔地而起一棟棟海景房，來自全國各地的老人，在不明就里中就買下了一套“養老房”。
最瘋狂的時期是2007年~2010年，當時被認為是乳山房地產開發的高峰，這期間乳山房地產竣工總面積高達562萬平方米。在海景、療養、養老的宣傳下，許多海景房拔地而起，多到當地人都眼花繚亂，跟隨看房團來的老人也絡繹不絕。
據當地中介回憶稱，當時很多海景房打著養老、旅游看房、以租養貸的名號，看房團的老人坐著大巴車來到此地，名義是免費游玩，最終還是被拉到售樓處，不少人沒禁住銷售的話術便入手了，半是投資半是養老便買下一套房。
然而，因房地產大量開發、供過于求，乳山的房價在過去十年間停滯不前，沒能像其他經濟發達地那樣，為投資者帶來收益。想要養老的人也發現，這里除了美麗海景，其他配套并不完善，交通不便、商業單調，等想出手時卻找不到“接盤俠”。
記者在房產中介平臺上看到，近一周海洋明珠、將軍濱海花園、觀海聽濤、御宮花園、碧海華庭北區等小區二手房價跌幅較大，其中海洋明珠掛牌均價2757元/平方米、環比上周降幅8.3%，將軍濱海花園掛牌均價2370元/平方米、環比上周跌幅8%，觀海聽濤掛牌均價2600元/平方米，環比上周跌幅5.3%。
而在房價最便宜的小區中，東海花苑掛牌均價僅1083元/平方米，海湖家園掛牌均價1233元/平方米，假日海景雍華苑南區掛牌均價1427元/平方米，白海濱海佳苑掛牌均價1606元/平方米，齊魯海濱花園掛牌均價1732元/平方米......
據當地一位中介表示，乳山之所以曾經被成為“鬼城”，主要是一手房搶市場，當時很多老人“一人買多套”，后續發現不適合又難轉手，導致小區空置率高企，很多地方冬天都達不到供暖的標準，巨量庫存致使二手房價也跟著下來了。
這些外地老人，有的選擇不去看投資收益比，靜靜地住在這片海灘，權當夏季養老；也有的人忍受不了不便的交通、原始的城市環境，選擇低價拋售離場。如今，乳山銀灘已鮮少見大面積開發新房的場景，多的是寂寞的老人、和賣不動的二手房。
漫長的去庫存之路
一直以來，交通不便深深困擾著住在乳山銀灘的人。
今年11月，在乳山市政協十一屆一次會議第19號委員提案中，有委員建議“增加濱海新區公交車班次或路線”。乳山市交通運輸局回復稱，該提案具有可行性和必要性，但受客觀因素影響，增加濱海新區公交車班次或路線還存在一定困難。
數據顯示，為方便銀灘居民出行，當地在濱海新區規劃設置了10條公交線路，其中4條線路到達市區，6條線路在銀灘區域內運行，線路數量占全市總線路數13%；日投放45輛車運行，占全市日投放車輛總數25%。
但是，由于私家車逐年增加等因素，乘坐公交車出行的人數逐年減少，導致公交公司虧損嚴重，難以維持正常運營。此外，受新冠肺炎疫情影響，近年來銀灘外來人員明顯減少，公交出行需求也有所降低。在銀灘增加公交班次或線路，仍存在一定困難。
公共交通的不便，是乳山銀灘尷尬境地的一角。近年來，當地還在想方設法去樓市庫存，將海景房升級為養生城，但始終沒從根本上扭轉樓市局面。
早在2015年，乳山便開始將銀灘旅游度假區的定位調整為新城區，建設宜居新城謀求轉型。初期，乳山銀灘取消了普通海景房的規劃審批，并要求沿海所有項目在規劃上必須配套配餐中心、醫療護理、文化娛樂等服務，打造“養老養生天堂”。
也正是在那段時間，乳山各類養老公寓層出不窮，當地引進建設了福星老年公寓、愛之源國際養老中心、百合老年公寓等多家養生養老機構。但是，彼時也有養老品牌在集資后悄然跑路，留下面對“一地雞毛”無處哭訴的老人。
對存量二手房，乳山則致力于進行盤活，引導開發企業引進專業養生養老機構，通過整棟返租、統一改造，與酒店管理公司、健康和物業服務公司聯合經營等方式，消耗因用來投資或短期度假造成的空置樓房。對一些爛尾樓盤，引進資本進行盤活。
不過直到今天，仍有為乳山近萬新房買單的人，二手房價也持續低迷不前。
2020年末，因頻繁有購房者反映，自己在參與旅游團時被迫買房，乳山曾召開房地產健康發展座談會，稱將完善房地產市場監管機制，運用大數據對房產銷售產業鏈進行全過程監管，探索購房冷靜期機制，從制度上規避退房退款難問題。
2021年末，為規范海景房銷售市場，乳山市又結合銀灘住房市場特點，推行了“六步購房法”，打造從看房簽約到售后的監管機制，維護購房者合法權益。
所謂“六步購房法”，即通過“看房團”備案、信息主動公開、權利義務告知、簽署購房須知 、“簽約室”統一簽約、實施購房“冷靜期”等六步機制，維護購房者合法權益。房企必須主動履行告知義務，杜絕虛假宣傳引發的海景房交易糾紛等。
在乳山市住房和城鄉建設局2022年工作計劃中，還有加強海景房銷售過程監管，對存在落實政策不力、銷售過程不規范等問題的開發企業進行約談、責令整改；以及全面推行“三碼公示”“五真房源”，提高房屋交易信息透明度等表述。
有業內人士認為，乳山房地產市場的發展和政策演變，反映出一些海景或旅游資源豐富城市面臨的尷尬，即樓市去庫存壓力。從長遠來看，消化閑置房產還需要人口、產業支撐，這對人口剛超50萬，仍在推動海洋漁業轉型的乳山來說，還有很長的路要走。