在“因城施策”的基調下，自9月29日央行、銀保監會提出階段性調整差別化住房信貸政策，截至10月12日，新京報記者統計，已經有武漢、貴陽、濟寧、湛江等多個城市響應，這些城市的房貸利率也突破了此前各地首套住房商貸利率4.1%的下限。
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中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示：“預計后續或有更多城市繼續跟進，特別是在樓市深度調整的三四線城市。同時，公積金貸款利率的同步下調，也為商貸利率下調釋放一定空間。”
截至目前，武漢、貴陽、濟寧、湛江等多個城市的首套房貸利率突破了4.1%的下限。圖/IC photo
二線城市武漢、貴陽率先降低房貸利率
9月29日，人民銀行、銀保監會發布的《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》。《通知》指出，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。
根據易居研究院智庫中心的統計，在國家統計局發布的70個大中城市房價指數中，有23個城市符合此次新政的要求。其中，二線城市8個，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽；三線城市15個，包括泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。需要注意的是，央行和銀保監會此次新政的適用范圍并不限于國家統計局發布數據的70個城市，因此，事實上，全國會有更多城市符合條件。
在8個符合條件的二線城市中，新京報記者逐一聯系當地中介得知，目前，已經有武漢、貴陽兩地的首套住房商貸利率下調至3.9%。58安居客房產研究院的統計數據也顯示，武漢、貴陽的首套住房商貸利率已經降低至3.9%。
“武漢房貸利率剛調整下來，最低首套商貸利率是3.9%。”武漢本地一名鏈家中介人士告訴記者。
“貴陽部分銀行首套住房商貸利率已經降低至3.9%。我們了解到的，有中國銀行、交通銀行、農業銀行等。貴陽下調的力度比較大，此前的首套房貸利率還是5.65%。”貴陽本地一名鏈家中介人士告訴記者。
同時，在采訪中，新京報記者也了解到，截至目前，哈爾濱、蘭州、大連、天津、石家莊、昆明首套住房商貸利率仍然為4.1%，且哈爾濱、大連、昆明等城市利率是不久前剛下調到4.1%的水平。
多個三四線城市房貸利率進入“3”字頭
不僅僅是二線城市，三四線城市中，已經有山東濟寧及廣東陽江、清遠、江門等城市的首套住房商貸利率也進入“3”字頭，其中，清遠調整后首套房商業性個人住房貸款利率可低至3.7%。
根據中國人民銀行清遠市中心支行消息，2022年10月1日至12月31日，清遠將階段性下調首套房商業性個人住房貸款利率下限至相應期限貸款市場報價利率（LPR）減60個基點，調整后首套房商業性個人住房貸款利率可低至3.7%。
此外，據新京報記者獲悉，山東濟寧首套房貸利率降至3.95%，湖北宜昌首套房貸利率降至3.9%；在廣東，陽江首套房貸利率降至3.9%，江門首套房貸利率也降至3.9%。
“基于當前調整情況來看，多個城市首套房貸利率下限已基本調整至4.0%以下，預計后續或有更多城市繼續跟進，特別是市場深度調整的三四線城市。”陳文靜指出。
業內：多因素致房貸利率下調，仍有下探空間
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，目前首套房貸利率下行是多種因素疊加導致的。其稱：“從當前市場來看，需求端是比較弱的，以往樓市不斷加杠桿將房價抬升至比較高的位置，而目前房價處于下跌的預期，買房者主要為剛需、剛改等自住而非投資性需求，尤其在疫情沖擊下，其難以承擔以往的高利率，所以房貸利率下行是必然的。”
“另外一個值得關注的因素是，9月中旬，工農中建等多家國有大行開始下調存款利率，其中三年期定期存款和大額存單的利率下調15個基點，比如，建設銀行5年期的存款利率下調至2.65%，同時，各大銀行的理財利率也在下行，市面上收益高于4%的理財已經不多見。所以在存款利率下行的背景下，房貸利率也會進一步下降。”李宇嘉表示。
此外，10月11日晚間，據中央國家機關住房資金管理中心宣布，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。而據中指研究院統計，截至10月9日，已有杭州、濟南、吉林等超30省市公積金管理中心發布“調整個人住房公積金貸款利率”有關事項的通知，落實下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，即5年以下（含5年）利率為2.6%，5年以上為3.1%。
陳文靜指出：“公積金貸款利率的下調也為各地商業貸款利率下調釋放了一定空間。短期來看，公積金優化政策仍是各城市進行房地產調控的重要手段之一，預計更多城市將陸續下調公積金貸款利率及支持‘商轉公’貸款等，多個政策疊加帶動市場逐步修復。”
從宏觀數據來看，我國的房地產貸款持續走弱。據中指研究院提供的數據顯示，截至2022年6月末，房地產新增貸款共計0.67萬億元，占各項新增貸款金額的比例僅為4.9％，占比創近年來新低。2021年之前，新增房貸占各項新增貸款的比例大多超過20％，目前的占比僅為之前的約四分之一。
而從歷史統計來看，此前各地最低房貸利率4.1%，也是從1998年央行出臺《個人住房貸款管理辦法》以來的歷史最低。更早的“歷史最低”出現在2008年底，可按4.16%利率發放房貸。
那么，未來房貸利率還有多少下行空間？李宇嘉預測稱：“未來首套住房商業貸款利率還有進一步下行空間，預計會適度高于存款利率水平，介于存款利率和理財收益利率之間。”
陳文靜也表示：“若市場恢復不及預期，不排除四季度仍有5年期以上LPR繼續下調的可能，但空間已經相對有限。”
新京報記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶