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“200萬的降價幅度是否合理，降了就真能賣出去嗎？”當徐雯把自己的疑問拋給中介的時候，得到的回答竟然是“我也沒有信心”。

(資料圖片僅供參考)

記者丨王寅浩

北京二手房市場的降溫，正在引發連鎖反應。

根據北京市住建委官網數據統計，自今年4月起，北京二手房市場成交量已連續三個月下跌，另據機構數據，截至6月底，北京二手房掛牌量已高達近19萬套。三個月以來市場的“活躍度不高”，讓買賣雙方之間的“堰塞湖”逐步形成：一方面，部分千萬級別的房源開始被中介通知“降價200才有信心賣掉”；另一方面，賣房的不順暢，直接影響到置換的第二步，部分剛改新房項目已經開始收到“因賣不掉二手房”為理由退掉的預定。

盡管目前仍是個例，但二手房交易不暢帶來的“堰塞湖”仍然成為各大操盤手不得不關注的重點，甚至有項目給出了明確要求，“要了解清楚購房者賣房的品質，提前做出判斷”。

“中介讓降200萬接受不了”

在被要求從1250萬元降到1050萬元未果后，徐雯感覺自己已經被房子掛牌的中介放棄了。

徐雯的房子位于北京市東城區鼓樓外大街，屬于回遷房小區里面積比較大、戶型比較好的兩居室，近90平方米的面積，別說是一家三口，帶個老人住也綽綽有余。

由于緊鄰西城的德勝片區，過去徐雯家的戶型一直是那些在德勝買個小房子占坑、出區買個大點的自住家庭的首選。“我在這住了5、6年了，之前這個小區跟我們家同戶型的基本靠搶，現在有三套掛著，裝修標準雖各有不同，但帶看都沒有。”

徐雯掛牌趕上了本輪北京二手房“小陽春”的尾巴。“2月掛牌的時候，小區內三套一起掛的，戶型一樣，但我們家樓層最好、裝修最好，還不臨街，當時中介給的正常評估價是1150萬元。”由于徐雯是兩年前剛剛花了50多萬元裝修的，考慮到她的接受程度，和當時的市場狀況，中介也同意1250萬元的報價。其余兩套同戶型的，一套因著急出售，直接報價1099萬元，另外一套則報價1170萬元。

“據我所知，那兩套也都沒成交，直接下架了。”徐雯上一次接到中介的電話，同樣被要求掛牌價直接降到1050萬元，否則沒辦法安排帶看。

“我換房是因為通勤有點遠，就想平行置換，我知道現在市場不好，但200萬的降價幅度是否合理，降了就真能賣出去嗎？畢竟我想換的小區也沒這么大幅度降價。”當徐雯把自己的疑問拋給中介的時候，得到的回答竟然是“我也沒有信心”。為此，徐雯與掛牌的中介溝通，把房子下架。

“買賣雙方內心的‘堰塞湖’已經形成”

對于徐雯提到的“無厘頭降價”，房源所在的中介門店卻并不認可。

“她的房子2月掛牌的時候，就比我們測算的均價高出100萬元，當時其實我們提示過比較高，但因為她確實剛裝修了兩年，考慮到使勁說可能產生逆反，加之當時的市場確實看上去高歌猛進，我們就同意高掛。”在門店店長看來，3月后的市場急轉直下，三套稀缺房源均未能賣出，除了1099萬元有自己特殊情況外，1150萬元的帶看也并不多，加之裝修成本并不是購房者最看中的，1050萬元的最新報價是門店根據市場、小區成交均價給出的建議，如果接受不了，門店也覺得暫時下架是個比較好的選擇。

“北京二手房網簽量這兩個月回到1.2萬套左右水平，這基本是符合預期的，屬于常態化水平。”在諸葛數據研究中心高級分析師陳霄看來，成交數據上其實并不支撐“堰塞湖”結論，但掛牌量確實一路猛增，目前不算上法拍等特殊房源，北京二手房的掛牌量在19萬左右。

但北京鏈家研究院院長高原分析，掛牌量與市場形勢關聯較為復雜，并非簡單的“房子多了不好賣”或“房子少了不夠賣”的直觀感受。這一指標為機構或企業的單一過程性經營指標，具有較大的供需彈性。從歷史數據回顧來看，掛牌量漲落和當時市場形勢并無顯著關系。例如2020年2月疫情伊始，市場銷售情況較差的同時，掛牌量水平同樣不高。而2021年上半年市場銷售相對較好時期，掛牌量也處于相對較高水平。

另有業內資深分析師告訴北京商報記者，要定義當前北京二手房市場是否形成“堰塞湖”，最簡單的就是看政策力度，如果真的壞到一定程度，那么相應的幫扶政策早就出來了，當前市場更多是受到情緒、預期等因素的影響。

一如徐雯房源掛牌門店店長說的那樣：“現在的‘堰塞湖’，更多的是買賣雙方內心里的‘堰塞湖’”，“賣的不甘心降價，買的覺得市場還會降”，疊加支持政策的不充分，對峙就此形成。

“兩個退訂都是因為賣不掉二手房”

內心里的“堰塞湖”是否會引發持續性新房與二手房之間的“惡性”鏈條傳導？

陳霄指出，目前尚需進一步觀察，但影響肯定是有的。

“6月底，我們退了兩套預定的房源，理由都是手里的二手房賣不出去。”董佳是某頭部央企石景山剛改項目的操盤手，正常情況下一個項目有幾套房子退訂是正常的，但因為目前北京二手房市場的狀況，和自己操盤項目的準業主八成來自置換，他和團隊對這輪退訂是一個開始，還是偶發，心中沒底。

董佳的擔憂主要來自這波二手房的成交波浪。“今年高峰期在2月，3月開始斷崖式下降，雖然現在的數據還不錯，但二手房不好賣是大家都知道的，二手房如果跌到榮枯線三個月，新房勢必受到影響。”作為一個總價在800萬-1200萬元區間的改善型項目，董佳的項目客戶適配集中，置換需求占了絕大部分，拿地又不早不晚，沒有早價格優勢，也沒有晚政策優勢，董佳深知自己不是那“能挑客戶”的。

即便如此，“置換房源的品質”成了董佳給一線銷售設定的“必須要了解”的KPI，用他的話說要“及時了解二手房這個‘堰塞湖’的動態”。“再難的市場也可以賣房子，但我們是央企，我們等不了，退訂非常麻煩，如果客戶需要置換的房子我們評估置換周期在半年以上，那么就建議他再考慮一下。”

董佳的擔憂不無道理，新房市場和二手房市場本就一體兩面，具備相互傳導的關系。連續幾個月的低位運行，巨大的二手房掛牌量如同一個持續膨脹的“堰塞湖”，對尚處于恢復期的新房市場也帶來沖擊。雖然當前還是部分個案，但市場最怕的就是持續性。

誰來疏導“堰塞湖”

當前北京二手房“堰塞湖”淤積的癥結，有銷售不暢因素，也有供需之間的不平衡因素。

據麥田統計，在目前北京掛牌房源中，每兩套在售房源，就有一套是房齡超過20年的老房子，且從去年底開始，房齡10年以內的次新房源占比減少明顯。

陳濤就是那個賣了“70年代老破小后”，買不到合適的房子的人。

在三次降價92萬元后，陳濤終于賣掉了自己位于北京市東城區地壇北里的兩居室，819萬元的成交價，比同小區上一套成交的同戶型、同面積、同樓層房源，低了31萬元，當時還是2021年的6月。

陳濤是典型的老北京，房子是母親單位分的，作為婚房精裝修后送給了陳濤。“我媽也在這個小區，周邊也有豐富的教育資源，但我們不準備要孩子，守著個老破小太難受了。” 由于父母同一單位，在那個年代，每個人都可以分一套同戶型房子，陳濤選擇賣掉自己這套一層的兩居室，母親繼續留在這個小區。

二環邊上、公園對面，守著醫院、地鐵、菜市場，又花了40多萬元精裝修，更和親人保持了一碗湯的距離，陳濤賣房的事被老鄰居們各種不理解。

面積小、功能不合理、停車不方便、沒有物業……作為典型的“90后”，陳濤和媳婦起初也想“關起門來忽略老破小”，但住了幾年后發現忽略不了。“我們是一樓，70年代老破小的一樓就不用多說了，這個小區還有個特殊情況，全單元的水閘就在我們家小院，誰家跑水、裝修都得敲門進來關水，什么倒灌、蟑螂就更別提了。”加上三年疫情，封閉那段時間居委會雖盡職盡責，但也沒法跟住在新小區的同學相比，于是賣掉老破小，換個好物業的現代化小區，成了陳濤夫妻的執念。

“但我們沒想到市場‘掉下來’會這么快。”原本打算有了目標房源后，再賣掉手里這套。“好學區、好配套，怎么都好賣”的預期與5月掛牌以來被市場的“毒打”，讓陳濤慌了。“我就想趕緊賣了，都沒心思看新房子了，我怕越往后越起不來。”

盡管最終在一次次價格的讓步后，陳濤成功完成置換第一步，819萬元的價格卻讓他有點尷尬：原本的計劃新房1000萬元預算，賣掉這個兩邊老人再支援一下，自己的積蓄裝修，現在賣房款與心理價位差的有點多，是進一步“啃老”，還是把置換需求縮水，陳濤還沒想好。“現在這個市場看不太明白，就怕賣在低點，買在高點。”

對于陳濤的這種擔心，地產分析師嚴躍進認為符合絕大部分置換需求消費者的心態。“當前影響房地產市場的核心是大環境出現波動，所以僅僅依靠市場調節，短期內無法取得預期效果。” 嚴躍進建議，應該在“房住不炒”的基礎上，盡快建立起符合地方市場健康運行的長效機制，量大則疏、量小則穩。后續既要在行政、金融和財政等方面落實見效快的政策，也要積極關注一二手房聯動的問題。眼前要朝著“盤活二手房、鼓勵置換新房”的角度進行。只有這樣，才能防范市場進一步降溫，并促進房地產交易市場的通暢和健康發展。

編輯丨汪乃馨

圖片丨北京商報、視覺中國、壹圖網