為啥掛牌的房子那么多，看房子的人突然變得那么少？
撰文 | 石雨菡
【資料圖】
編輯| 龔 正
過去20年，不少人搭乘瘋狂的樓市、快速上車并實現財富自由。如今隨著經濟與人口預期不確定因素增多，很多人開始脫手賣房，市場供應量一時迅速增加。
然而不少人這才發現，房子如今并不好賣。各地降價數十萬、幾個季度都賣不出房的業主不少。還有的業主屬于高點買房，現在一賣，純虧，自嘲是“房損第一代”。房子這件事玩起來，不管是高漲還是低賣，都讓中國人燙手不已。
#01
降價50萬，一年半賣不出去
6月的一個午后，貝殼APP發來一條彈窗消息。雖然大概率是廣告，但黎平還是下意識馬上點開。
這樣的習慣已經持續一年半，只因一套賣不出去的房子。黎平從未想過，這套曾經承載著與妻子美好回憶的“家”，會成為他的心病。
珠海樓市快速上漲的2015年，黎平一家在珠海高新區買下了人生第一套房。三室兩廳的格局，120平左右，單價每平一萬多。由于是低位上車，黎平一直視這套房子為增值資產。
2021年，黎平的妻子懷孕了。盡管第一套房子的貸款還未還完，但高新區離妻子上班的地點有40分鐘的車程，為了方便起見，兩人便商量著在珠海市中心再買一套房。
黎平與妻子的原計劃是買一套五六十平米的開間，只為在市中心有一處落腳點。而在選房的過程中，中介推薦的一套180平米豪宅，卻吸引了黎平一家的目光。
南北通透、超大客廳、海景房，這套房子足夠為即將出生寶寶提供更好的生活環境。而最誘人的是，當時房主的掛牌價只有430萬，低于市場價足足一百多萬。
“看到這樣的條件誰不會心動？”
2021年時，黎平第一套房子的單價已經漲到3萬一平。只要能夠及時賣出，不僅能覆蓋第二套房的首付，甚至有一百萬的現金結余。種種考慮，讓黎平和妻子毫不猶豫地為自己加上了第二道杠桿。
然而，所謂的天時地利人和，卻在賣房的過程中打了水漂。
2021年底開始賣房時，的確有不少人前來看房。當時黎平向妻子保證三個月一定賣出去。然而到了2022年，即使春節后來了一波購房需求釋放，前來看房的人卻變得寥寥。情況持續到目前，黎平說幾乎沒有看房的人了。
從365萬到315萬，一年半的時間里黎平多次忍痛降價。黎平也考慮過將房子暫時租出去，但每月幾千塊的租金和將近兩萬的房貸相比，能解決的困難實在有限。況且，房子有過出租經歷，黎平覺得怕是315萬的價格也要保不住。
黎平所住的豪宅小區一向具有保值性，有三分之一都是投資客。今年這些人也紛紛出售房子，掛牌價比市場價格低于100萬。黎平又想到那個在2021年便降價100萬賣房的澳門籍房主，感嘆著他對市場形勢的準確預判。
這兩年來，黎平所在的互聯網大廠頻頻裁員，與之一樣背負高額房貸的人比比皆是。人至中年，本應是繼續穩固事業的節點，而原本平順的生活卻被房子死死套牢，壓得黎平喘不過氣來。
“70、80這兩代人，沐浴在改革開放的春風下成家立業，似乎任何問題都可以迎刃而解。但現在，一切都失靈了。”黎平說道。
統計信息顯示，2022年珠海的GDP為4045億元，比網紅城市淄博4402億GDP還少了400億元，經濟體量不算大。在大灣區九城中，珠海常住人口247萬，人口總數排在末尾。在過去房價增長的時代，珠海樓市的一半為外來客。
如今，有房屋中介業者稱，珠海樓市整體已轉變為“購房者市場”。今年來，不管是一手房市場、還是二手房市場，當地市場供應量持續增加。
雖然今年2月，珠海和全國樓市一樣，二手房交易一度大漲375%（媒體公開數據），但到了四五月，小陽春未能持續，交易量持續下降。而市場掛牌量卻還在增長，僅當地鏈家公開掛出的二手房源就高達3.4萬套，而2月井噴期交易量也才500多套。供需失衡，這給購房者帶來了較大的議價空間。
疫情、經濟、以及全國各地部分城市開放限購（本質就是搶房客），都給珠海樓市持續增壓。有業者網上發聲，認為珠海樓市回暖，或還是得期待北漂族，能給珠海樓市去庫存帶來動力。
▲圖| 賣不掉房子的中年人，滿腦都是房子
作為二線城市的珠海不算全國樓市孤例。哪怕在北京這樣的一線硬核城市，“降價賣房難一族”也不鮮見。
在北京，離鳥巢騎車15分鐘不要的某小區，中介給《真故研究室》拿出一套105平米的朝南向房屋，它屬于某機關單位的福利分房。
掛牌價從948萬降到880萬，降價68萬，然而登記129天（將近4個月），無一人看房。
中介稱，“倒不是說以前這樣的房子好賣，它也存在硬傷，比如位于頂層，但無電梯。不過過去至少來看房的人還是有的。但現在連看房的人都沒有了。”
中介表示，北京的樓市自去年12月底疫情緩和后，到今年4月上旬迎來了一波需求釋放期，成交量大漲。但上旬后，隨即樓市遇冷到現在，需求后續力并不足。至于原因，還是經濟、就業、疊加大眾對樓市信心觀望情緒濃所致。
據房屋中介行業相關數據，目前全國多地房屋供應量大增。二手房方面，掛牌量超過10萬套的有6個城市，分別為重慶、天津、沈陽、成都、南京。超過9萬套的有蘇州、哈爾濱、武漢等。但不少城市，市場成交量在進入4月中下旬后卻持續萎縮，不少購房者持幣坐等“再降價”。
#02
一降價就虧損，房損第一代出現
降價賣房，虧不虧，要看購房者買入的點位。
以黎平為代表的賣房者，屬于低位上車，即便降價50萬也具有不小的盈利空間。但也有另一波業主，當初高位上車，現在房子一賣，算下來純虧。
“我成了房損第一代。”這是家住北京通州區的王恒，內心最常蹦出來一句話，逢人便說。
2016年，王恒在通州區果園附近買了一套40平方米的房子。總價210萬，均價接近5萬元一平。
今年初，考慮到工作及未來孩子上學都想定位在北京朝陽區，王恒想把這套房賣掉。不過，自2017年通州區成為北京城市副中心后，政府對通州的購房資格進行了諸多限制，導致通州區房價一直未變化，甚至近年還有一些陰跌。
即便家門口就是地鐵站和通往市中心的快速路，附近購物中心、商場、醫院都在1公里之內，區位優越。但考慮到市場行情，王恒沒敢“多賺”，掛牌價定在了220萬。
然而，房屋中介的一席話卻給王恒澆了一盆冷水：“甭說220萬，就算按210萬原價賣，現在也出不了手。你們同小區同戶型最近的一套成交價是205萬。”
雖然屬于意料之中，但王恒仍難掩悲傷。這五年多來，王恒每個月都要繳納6000多元的房貸，還的只是利息。王恒說，如果現在只能賣205萬，當初還不如不買房，到頭來只是給銀行打工。
據王恒介紹，這套房買時也是二手房。原來的房東2003年以30萬元入手。到了2016年以210萬賣出，賺了6倍。
“我沒有趕上房地產紅利，反而成了房損第一代。”這句話被王恒反復重復。
▲圖| 房子買錯點，變身負資產
王恒不是個例。何陽2018年在北京南五環張郭莊附近買了一套50平米的房，花了180萬。
今年初，因為有換房需求，便將房子掛在了網上。花了近4個月時間，最后這套房以160萬的成交價賣出，較當初180萬的購房價凈虧20萬。
回憶這段時間，何陽最大的感受就是中介一直在勸降房價、買房的人也一直在勸降。短短幾年間，樓市的變化天翻地覆。
房子雖然已經出手，但何陽從一套剛需走向了另一套剛需，改善的需求卻成了天方夜譚。
“賣了舊房買另一套房，但好的房子還是很貴，買不起。”何陽說。
據北京中介業者表示，目前京城降價較多的房子，主要是戶型一般、或者業主急需用錢的，好房子總體而言，降價還好，抗跌性還是最穩的。
#03
“昨日”剛買，“今日”就降—剛需族怕出手
房子降價，無疑這為剛需族此刻出手，提供了有利時機。然而由于行情不穩定，再加上購房族向來有“買漲不買跌”的心態，很多剛需族即便此刻想要出手，阻力也特別大。
有北京的房產中介告訴《真故研究室》，“目前已經出現了去年買房，今年房價就下跌的情況。”
孟桐目前住在北京北四環附近，為了孩子上學，她從今年年初就開始看房，并與中介保持密切的聯系。
今年4月，中介推給孟桐一套北京北四環世紀村的房子，2室一廳60平，附近有地鐵和大型購物中心，優勢區位讓孟桐心動不已。
當時中介給孟桐出示的標價是487萬。而僅僅兩個月后的現在，當孟桐提出想看看這套房時，中介稱這套房子已經以465萬元成交，比2個月前便宜了22萬。
雖然有些遺憾，但孟桐更多的感受是“后怕”，慶幸自己沒有上頭買下。“如果是我自己買了，到年底還不知道會虧成什么樣。”
雖說孟桐也是剛需一族，為了孩子她也想快點落定。但目前的市場行情，就是讓她下不了手。
北京某房產研究人士告訴《真故研究室》，今年年初，業內的觀點是一線核心城市的房價是最抗跌的。不過現在，即便是北京這樣的一線城市，也出現了需要考慮城區各地差異的情緒。
“總的來說，小區管理好、區位好、戶型好的地方，抗跌性更好。而市中心沒有學校配置的老破小、老破大，都沒有扛住這一波降價。”該研究人士表示。
焦慮的情緒蔓延，剛需族出手慢，急需用錢的賣房剛需族，則想出各種各樣的方法來加速賣房。
▲圖| 急需用錢的，是這一波降價主力
近來一些賣不出房子的人拋棄傳統中介，開始通過房產大V來賣房。
家住北京的李茹云，去年初考慮到家里三代人同居，想置換一套更大一點的房子——從二室一廳換到三室一廳。
起初，李茹云找的是北京某知名房產中介機構賣房，掛牌標價650萬。與此同時，李茹云看中了一套想要置換的房子，三室一廳，標價700萬左右。
李茹云輾轉聯系到了對方房主。結果發現對方與她一樣，同樣有置換的需求，雙方都賣房心切。于是雙方合計后，簽署了一項半年周期的購房協議。
協議里規定，李茹云需提前交訂金、共計70萬，剩余房款需要在半年內付給對方房主，這半年內對方將為李茹云保留房產。如果不能履約，除訂金不予返還外，超期還有賠償。
當時李茹云覺得，半年內賣掉房子應該不難，而且遇上心儀的房子實屬不易，最終簽下這份協議。
然而，意外總是來得措手不及。疫情放開后，北京成為最早被波及的城市，能來看房的人寥寥無幾。6個月過去，李茹云的房子仍然掛在網上。
“不僅房子沒賣出去，我還賠了對方一個半月的款，一共8萬塊。”李茹云曾找對方理論，認為是“不可抗力的因素”導致違約，但并沒有獲得對方的諒解。
對李茹云而言，她只能自認倒霉。但房子賣不出去，才是最讓人心焦的。
一直關注賣房動向的李茹云，發現網上許多幫人賣房的房產大V。這些房產大V只抽點1%，同時安排中小型房屋中介去落實購房手續，后者抽點0.5%，只賺個辛苦費。
李茹云心想，總計1.5%中介費，比北京一般大型中介2.75%的手續費要便宜得多。于是不惜冒著風險“劍走偏鋒”。結果令她驚喜，大V很快就幫她找到了外市來京的買房客，并迅速成交。
“由于是購房者來出這筆錢，交易費用下降了，成本也就更低，也就能讓購房者更快一點決定，買下我這套房。”李茹云表示。
另外，李茹云比較下來，覺得房產大V會比房產片區的中介能給到購房者更多的可選項，也更能站在買房者的角度去考慮所選區位，并能根據用戶的需求綜合來給予購房建議。
“與之對比，我找到的中介并沒有幫我去爭取因不可抗力因素導致的賣房延期問題，他們只想快速促成交易。”李茹云表示。
目前，市場低迷的市場行情何時才能迎來轉機，業者都莫衷一是，不乏各種猜測滿天飛。業內都期待行業能盡快出臺相關政策來救市。
然而，中國房地產市場發展可以有各種針對性的小刺激，但必須有個前提，就是短期內經濟和就業得盡快強勁起來。至于長期，還得看人口發展動向。