杭州“大廠房”近乎腰斬中介仍有信心：阿里分拆上市一批人會(huì)財(cái)富自由

中產(chǎn)失業(yè)的確影響樓市行情，但房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，對(duì)未來(lái)收入穩(wěn)定性的擔(dān)憂，才是購(gòu)房者不愿出手，猶豫不前的關(guān)鍵

文 | 《財(cái)經(jīng)》記者 楊立赟 實(shí)習(xí)生 胡耀丹

(資料圖片)

編輯｜余樂(lè) 王博

杭州樓市開始花式內(nèi)卷。6月8日，據(jù)界面新聞報(bào)道，臨安區(qū)的華發(fā)薈天府賣房送黃金，最新一個(gè)批次的房源，119平米的房子返黃金1000克，按最新金價(jià)，大約能返現(xiàn)45萬(wàn)元。該區(qū)其他樓盤也在卷，有的送裝修、送車位、送手機(jī)、送物業(yè)費(fèi)。

雖說(shuō)臨安區(qū)離杭州主城區(qū)有相當(dāng)?shù)木嚯x，但是杭州的房子這么不好賣了嗎？此前網(wǎng)傳阿里巴巴大幅裁員、阿里附近“核心樓盤跳水價(jià)甩賣”，引發(fā)了社會(huì)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)大廠裁員的再次關(guān)注，以及對(duì)杭州樓市會(huì)否跳水的猜測(cè)。

盡管阿里巴巴否認(rèn)了網(wǎng)帖中的裁員比例，并稱2023年需要新招1.5萬(wàn)人，但也承認(rèn)存在“正常的組織和人員優(yōu)化”。根據(jù)阿里財(cái)報(bào)，2021年底阿里集團(tuán)員工數(shù)量為25.9萬(wàn)人，到了2023年3月31日，員工數(shù)量減少至23.5萬(wàn)人，凈減員近10%。

那些從阿里“畢業(yè)”的人，真的沖擊到了杭州樓市嗎？

6月初，《財(cái)經(jīng)》在阿里巴巴總部所在的余杭區(qū)實(shí)地跑盤了解到，這里的房?jī)r(jià)近兩年明顯下跌，有些小區(qū)距2021年的高點(diǎn)已接近“腰斬”。2023年初短暫的“小陽(yáng)春”之后，二手房成交價(jià)和成交量又繼續(xù)下滑，不少小區(qū)的跌幅達(dá)到了前段時(shí)間漲幅的兩倍，有的甚至跌至一手房開盤價(jià)以下。

但是，多位房產(chǎn)中介和阿里員工表示，阿里裁員并不是杭州樓市量?jī)r(jià)齊跌的主要原因，而且被裁員工的近況也沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)炒作的那么慘。但是，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，大廠裁員的對(duì)樓市的影響要在后半年顯現(xiàn)。

雖然目前情勢(shì)不樂(lè)觀，但是資深的房產(chǎn)中介對(duì)“一時(shí)得失”看得很淡。在阿里巴巴總部周邊的一名德佑中介表示，在大廠旁邊做生意，對(duì)未來(lái)仍然具有信心。“比如現(xiàn)在阿里拆分成六大業(yè)務(wù)板塊，逐個(gè)上市，上市時(shí)就會(huì)有一批人財(cái)富自由，就會(huì)買房，拉動(dòng)那些改善型住房、高品質(zhì)的小區(qū)。對(duì)大眾市場(chǎng)影響不大。”

“未科三兄弟”之一的陽(yáng)光城未來(lái)悅。攝影：楊立赟

最壞的情況還未出現(xiàn)

近日，在阿里巴巴總部所在的余杭區(qū)，《財(cái)經(jīng)》走訪了未來(lái)科技城的核心樓盤——號(hào)稱“未科三兄弟”的陽(yáng)光城未來(lái)悅、中南樾府、東原印未來(lái)，在愛(ài)橙街上一字排開。

陽(yáng)光城未來(lái)悅的保安表示，最近這幾天沒(méi)什么人進(jìn)出小區(qū)看房。在這個(gè)小區(qū)外，一條街上共有五家中介，其中三家緊挨著。記者以購(gòu)房者身份咨詢時(shí)，我愛(ài)我家的一名中介表示，這一片房?jī)r(jià)確實(shí)在下跌，“2021年這個(gè)小區(qū)單價(jià)7萬(wàn)元到8萬(wàn)元，現(xiàn)在只有四五萬(wàn)。”他坦言，很多人在觀望，不敢出手，想等房?jī)r(jià)繼續(xù)跌。

記者查閱到，陽(yáng)光城未來(lái)悅在2018年首次開盤均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，到了2021年，曾有125平的房子最高成交總價(jià)達(dá)到1050萬(wàn)元，成交單價(jià)高達(dá)8.4萬(wàn)元/平方米，比買入價(jià)高出兩倍，是當(dāng)時(shí)的最高紀(jì)錄。

目前，該小區(qū)在鏈家網(wǎng)上單價(jià)最低的是一套低樓層房源，總價(jià)350萬(wàn)元，單價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米。小區(qū)房源當(dāng)前的掛牌均價(jià)大約為5萬(wàn)元/平方米。

上述中介介紹，陽(yáng)光城未來(lái)悅通常有100套掛牌，現(xiàn)在，掛牌房源沒(méi)有變多，但是成交量變少了。“2月、3月成交量還在往上走，4月、5月往下降了，5月我們店只成交了一套。”他說(shuō)。

在阿里巴巴西溪園區(qū)——也就是傳統(tǒng)意義上的阿里總部——步行距離10分鐘距離的富力西溪悅居，房?jī)r(jià)也在持續(xù)下跌。該小區(qū)附近一家德佑的中介稱，平臺(tái)上有一套89平米的剛需房已經(jīng)掛牌兩年，從最初的500多萬(wàn)元，逐步降價(jià)到現(xiàn)在的385萬(wàn)元。他感覺(jué)，周邊的成交量也在變少，現(xiàn)在，他的業(yè)績(jī)從一個(gè)月簽兩三套，變成了兩個(gè)月簽一套。

張洪（化名）在杭州干了十三年的房屋中介，他坦言，“阿里辟謠說(shuō)沒(méi)裁員我是不信的”，因?yàn)楦杏X(jué)今年前四個(gè)月阿里周邊的房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)，從5月開始，特別是阿里裁員消息傳出，又開始下跌。但這次裁員的影響可能在6月下旬會(huì)比較明顯。二手房市場(chǎng)下跌不會(huì)突然到底，而是一個(gè)過(guò)程。張洪比較悲觀，他認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)還沒(méi)到底，今年都不會(huì)太好。

針對(duì)阿里裁員，房?jī)r(jià)下跌，市場(chǎng)上有很多傳言，如阿里百萬(wàn)年薪中層斷供，賣樓回血等。

但前述德佑中介認(rèn)為，并沒(méi)有那么夸張，放出來(lái)的房子確實(shí)變多了，有些人被裁了就打算賣房回老家，但新掛盤的房主普遍不會(huì)一下子放出跳水價(jià)，而是都按目前的平均價(jià)格掛牌。

迄今為止，他還沒(méi)有接觸到斷供的案例。“阿里員工賺錢能力很強(qiáng)，有個(gè)客戶在阿里媽媽（阿里集團(tuán)的大數(shù)據(jù)營(yíng)銷平臺(tái)），收入非常高，第一年買房貸款70%，第二年就把貸款還完了。”

建平（化名）是一位阿里巴巴的前員工，于2022年底被裁。他告訴《財(cái)經(jīng)》，自己背著未來(lái)科技城（阿里總部所在地）的房貸和其他城市的房貸，每月要還款約4萬(wàn)元。

離開阿里后，他又入職了一家新公司，2023年3月再度被裁，目前處于待業(yè)狀態(tài)。

“去年找工作還行，現(xiàn)在不太好找。”他認(rèn)為，雖然被裁員后找一份穩(wěn)定的工作挺艱難，但是存款再頂個(gè)兩年沒(méi)啥問(wèn)題。他的妻子從事電商行業(yè)，“收入還不錯(cuò)”，也能為房貸出一份力。

當(dāng)然，不管是不是阿里，各個(gè)行業(yè)的公司裁員都會(huì)造成部分交易落空。2022年，張洪同事的客戶下定余杭區(qū)翡翠城的一套房子，交了30萬(wàn)定金，卻被裁員，之后客戶就算賠了定金，也要放棄購(gòu)房。張洪替他暗自慶幸：“幸虧沒(méi)買，去年那套房子650萬(wàn)，今年560萬(wàn)。”

多名在杭州阿里巴巴和北京騰訊總部周邊的中介表示，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的核心動(dòng)力，但是裁員對(duì)房?jī)r(jià)的影響沒(méi)那么快，而且5月并非第一次裁員，去年開始就陸續(xù)發(fā)生。

前述我愛(ài)我家中介也認(rèn)為，杭州樓市量?jī)r(jià)齊跌主要原因并不是阿里裁員，而是從去年開始持續(xù)的大盤下跌。

據(jù)《錢江晚報(bào)》報(bào)道，2022年杭州二手房（不含臨安）成交量為5.4萬(wàn)套，創(chuàng)下6年來(lái)新低，相比2021年下跌約33%，相比同樣是下行市場(chǎng)的2018年也下跌了25%。2022年杭州市區(qū)（含富陽(yáng)、臨安）新房成交接近11萬(wàn)套，同樣是近6年來(lái)最低，同比2021年下降43%。2022年杭州同一小區(qū)二手房成交價(jià)相比去年，均有10%-30%左右的降幅。

根據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年杭州二手房市場(chǎng)約有68%的業(yè)主對(duì)掛牌房源調(diào)價(jià)，其中91%的業(yè)主選擇下調(diào)價(jià)格。全市二手住宅成交均價(jià)從1月起呈波動(dòng)式下滑，在12月達(dá)到全年住宅網(wǎng)簽均價(jià)最低點(diǎn)。

雖然今年小陽(yáng)春杭州樓市有反彈，但也是疫情疊加春節(jié)被壓抑的需求釋放。這波剛需購(gòu)買力得到滿足后，樓市的萎靡之態(tài)也再次顯現(xiàn)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，最近幾個(gè)月杭州二手房市場(chǎng)成交規(guī)模繼續(xù)回落，價(jià)格跌幅擴(kuò)大。2月至3月，杭州市區(qū)二手房成交套數(shù)從5500套升至8100套，4月開始下跌至7500套左右，5月持續(xù)下跌，僅成交約4800套。

價(jià)格方面，杭州二手住宅價(jià)格在2月至4月同比略有上升，而環(huán)比逐月下跌，意味著比2022年的情況好，但是“小陽(yáng)春”之后一直處于下滑趨勢(shì)。5月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.23%，跌幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌0.54%。

杭州不背鍋，全國(guó)樓市都在回落

其實(shí)，小陽(yáng)春過(guò)后，不僅杭州，北京、廣州、深圳的二手房市場(chǎng)均呈回落趨勢(shì)。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年5月北京二手房市場(chǎng)掛牌量再創(chuàng)新高，價(jià)格由漲轉(zhuǎn)跌；廣州市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步回落，價(jià)格保持平穩(wěn)；深圳成交量繼續(xù)下降，價(jià)格由漲轉(zhuǎn)跌。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)《財(cái)經(jīng)》說(shuō)，裁員反應(yīng)的是就業(yè)形勢(shì)，整個(gè)就業(yè)形勢(shì)對(duì)于樓市的影響很直接。在互聯(lián)網(wǎng)大廠和產(chǎn)業(yè)聚集的城市，都存在裁員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；制圖：胡耀丹

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2023年4月，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.2%。其中，16-24歲人口的失業(yè)率在4月達(dá)到20.4％，創(chuàng)下歷史新高；25-59歲人口的失業(yè)率為4.2%。

“年輕人失業(yè)、就業(yè)不穩(wěn)定，導(dǎo)致買房很謹(jǐn)慎，存在兩個(gè)趨勢(shì)。”張波說(shuō)，其一，對(duì)于工作預(yù)期不確定、未來(lái)收入不穩(wěn)定，心態(tài)偏向謹(jǐn)慎和保守，影響首套房的購(gòu)房決策。此外，今年互聯(lián)網(wǎng)大廠開始裁高薪員工，影響改善型住房的需求。他們本來(lái)打算換房，但是工作不穩(wěn)定，即便沒(méi)有被裁，也不換房了。

其二，傾向于拋售手上的房產(chǎn)。被裁之后雖然獲得一些補(bǔ)償金，但是不足以支撐長(zhǎng)期的還貸，他們可能會(huì)賣掉之前投資的房產(chǎn)，甚至把自住的大房子換成小的。

裁員對(duì)于房?jī)r(jià)和成交量同時(shí)下跌到底起了幾分作用？張波表示，這一影響的比例無(wú)法量化，但是核心原因還是大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。目前并非互聯(lián)網(wǎng)一個(gè)行業(yè)過(guò)得不好，而是各行各業(yè)都面臨很大壓力，每個(gè)個(gè)體都面臨很大的不確定性，不敢買房，傾向于儲(chǔ)蓄。

“如果只是互聯(lián)網(wǎng)一個(gè)行業(yè)不好也沒(méi)事，經(jīng)濟(jì)環(huán)境好，一給政策、一救市就救起來(lái)了。但是經(jīng)濟(jì)不好，樓市救不起來(lái)。”他說(shuō)。

多名杭州的資深中介都判斷房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)跌，并且很坦誠(chéng)地建議客戶可以等一等，別著急買房。

張波認(rèn)為，樓市正處于M型的波折周期，將出現(xiàn)起起伏伏，如果把時(shí)間維度拉長(zhǎng)來(lái)看，趨向于L型，也就是說(shuō)下行而達(dá)到平穩(wěn)，不可能出現(xiàn)V型的反彈。

“如果不受到外力的干涉、影響，這一輪蕭條期到2025年結(jié)束。2026年可能會(huì)是下一輪周期的起點(diǎn)。”他進(jìn)一步表示，蕭條期內(nèi)也不一定持續(xù)往下走，如果有救市政策，價(jià)量未必持續(xù)下跌。

貝殼研究院則認(rèn)為，如果僅關(guān)注3月到4月成交量的下滑，則是放大了短期的波動(dòng)性。其報(bào)告稱，今年一季度房地產(chǎn)銷售高峰是防疫政策優(yōu)化影響下積壓需求釋放、前期寬松政策效果累積釋放疊加的結(jié)果，這樣的階段性高增速并非常態(tài)，二季度以來(lái)的回落是符合市場(chǎng)規(guī)律的正常調(diào)整。更應(yīng)該關(guān)注年初至今的累計(jì)水平和調(diào)整后的絕對(duì)水平，不應(yīng)過(guò)度關(guān)注季度間的波動(dòng)。

盡管從高峰回落，但累計(jì)交易量仍然比去年同期有正增長(zhǎng)。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年1月-5月的月均二手房成交量在2020年以來(lái)處于次高水平，僅低于2021年同期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月-4月全國(guó)新建商品住宅累計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng)2.7%。

從看房需求看，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，5月重點(diǎn)50城帶看客戶量與4月相比基本持平，同比仍有超3成的增長(zhǎng)，表明當(dāng)前真實(shí)購(gòu)房需求并不弱。

貝殼研究院重點(diǎn)50城二手房新增掛牌均價(jià)走勢(shì)

雖然目前交易市場(chǎng)低迷，但是土地供應(yīng)仍然保持了一定的熱度。中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，截至5月末，中指的核心22城中，有21個(gè)城市完成了至少一宗涉宅用地的供應(yīng)，1月至5月整體土拍熱度高于2022年任何一個(gè)批次。

各地方政府均通過(guò)減量提質(zhì)的方式進(jìn)行供地，核心區(qū)地塊供應(yīng)增加，郊區(qū)地塊減量供應(yīng)或折價(jià)供應(yīng)。

張波表示，未來(lái)如果房地產(chǎn)市場(chǎng)重新起勢(shì)，將從一線城市開始回溫，繼而帶動(dòng)二三線城市。

（應(yīng)受訪者要求，文中張洪、建平為化名）