觀點(diǎn)網(wǎng) 經(jīng)過多方籌措，月初如期清償4.7億美元債的綠景中國，在3月30日晚發(fā)布了2022年全年業(yè)績。
2022年，綠景中國實(shí)現(xiàn)總收益約23.41億元，同比下滑約46.5%；毛利約10.33億元，同比下滑約52.8%；毛利率為44.1%，按年降低5.9個(gè)百分點(diǎn)。期內(nèi)虧損約2.97億元，股東應(yīng)占虧損約為7.3億元，分別同比下滑約122.2%及163.3%。
(資料圖)
回顧動(dòng)蕩一年，綠景中國總結(jié)出十個(gè)字：“不馳于空想，不騖于虛聲”。
1月20日，聯(lián)合國際宣布將綠景中國的國際長期發(fā)行人評(píng)級(jí)從‘BB-’下調(diào)至‘B’，列入負(fù)面觀察名單。
降級(jí)依據(jù)之一是龐大到期債務(wù)墻，這隨著3月10日前的償債舉措有所緩解；依據(jù)之二，則指向該公司依賴數(shù)量有限的開發(fā)項(xiàng)目，存在集中性風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)人們談?wù)摼G景，多半是在談?wù)摪资蓿裘撾U(xiǎn)希望緊緊系于單個(gè)項(xiàng)目，這本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)。
拆分板塊來看，2022年綠景中國房地產(chǎn)開發(fā)與銷售所產(chǎn)生的收益約為12.11億元，同比下降約64.3%，主要包括銷售珠海綠景喜悅薈及茂名綠景國際花城，對(duì)應(yīng)總建筑面積約為11.53萬平方米，較上年約22.85萬平方米接近腰斬。
來自租賃投資物業(yè)的收益則為7.02億元，較上年的6.43億元上漲9.2%，現(xiàn)持有超過30個(gè)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積約為165.83萬平方米，2022年的投資物業(yè)公允價(jià)值收益約20.54億元。
此外，綜合服務(wù)板塊收益約為4.28億元，同比增長約24.6%。
當(dāng)開發(fā)主業(yè)受挫，多元業(yè)務(wù)不僅能提供一定業(yè)績支撐，還為綠景中國帶來了融資端助力。
如二月上旬，綠景中國以深圳綠景NEO大廈作為資產(chǎn)抵押，獲得一筆10億元銀行貸款融資，優(yōu)先用于償還深圳NEO大廈現(xiàn)存的6億元債務(wù)，剩余部分可用于債券償付等其他用途。
在通過白石洲一期項(xiàng)目“翻盤”之前，綠景中國需要的正是喘息之機(jī)。
于2022年6月，綠景中國順利引入萬科作為白石洲項(xiàng)目策略性股東，在10月份，由光大銀行牽頭，五家銀行參團(tuán)，共計(jì)專項(xiàng)授信金額約207億元。
2022年9月，白石洲一期工程出正負(fù)零，目前已經(jīng)修建到地上十層，預(yù)計(jì)將于2023年三季度正式開盤預(yù)售，綠景中國表示，屆時(shí)大規(guī)模資金將實(shí)現(xiàn)回流。
其他舊改項(xiàng)目方面，深圳福田區(qū)的紅樹灣壹號(hào)二期項(xiàng)目簽約率已達(dá)至100%并已動(dòng)工，截至2022年底工程進(jìn)度已經(jīng)出正負(fù)零并進(jìn)入地上主體施工，預(yù)計(jì)2023年中可滿足預(yù)售條件。
此外，深圳黎光項(xiàng)目、珠海南溪項(xiàng)目及香港流浮山項(xiàng)目等其他舊改項(xiàng)目年內(nèi)按步推進(jìn)；珠海香洲區(qū)南灣豪宅片東橋項(xiàng)目，于2021年10月開盤以來持續(xù)貢獻(xiàn)合約銷售達(dá)約35.69億元，預(yù)計(jì)2023年將繼續(xù)帶來現(xiàn)金流入。
在綠景中國的諸多舊改項(xiàng)目中，白石洲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約500萬平方米，計(jì)容建筑面積約358萬平方米，堪稱“舊改航母”。
相比之下，紅樹灣壹號(hào)二期項(xiàng)目總建面13.93萬平方米，深圳黎光項(xiàng)目總建面38.2萬平方米，珠海東橋城市更新項(xiàng)目76.5萬平方米。拋開周邊單價(jià)行情，僅從體量而言，這些項(xiàng)目相加亦遠(yuǎn)不及白石洲。
從整體土儲(chǔ)來看，截至2022年末，綠景中國擁有土地儲(chǔ)備約704.8萬平方米，其中約79%位于大灣區(qū)內(nèi)的深圳、香港、珠海及東莞等重點(diǎn)城市，這里面大多是通過舊改拿地。
得益于舊改項(xiàng)目利潤優(yōu)勢，2016-2021年，綠景中國毛利率分別為50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%及50%。
對(duì)于2022年度44.1%的綜合毛利率水平，綠景解釋稱，主要是由于項(xiàng)目組合確認(rèn)收益不同。于2021年，約32.7%的收益來自位深圳項(xiàng)目，售價(jià)較珠海及化州項(xiàng)目高，而2022年僅有約8.3%收益來自深圳。
綠景中國首席財(cái)務(wù)官陳建民曾在2021年中報(bào)會(huì)上表示，等深圳黎光和白石洲項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，毛利率就會(huì)回到60%以上。
白石洲之于綠景，一方面牽系著重返高毛利，一方面牽系著擺脫高負(fù)債。
于2022年12月31日，綠景中國銀行結(jié)余及現(xiàn)金（包括受限制銀行存款）36.05億元，較于2021年12月31日的72.87億元折減50.5%，平均融資成本6.9%，比上年增加0.5個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債比率68.9%，比上年增加3.6個(gè)百分點(diǎn)。
銀行結(jié)余減少，再疊加優(yōu)先票據(jù)及債券的流動(dòng)負(fù)債部分、合同負(fù)債及借貸增多，綠景中國2022年末流動(dòng)資產(chǎn)凈值由二零二一年末的334.21億元減少至292.68億元。
同時(shí)，綠景中國的總借貸約為342.53億元，其中以人民幣計(jì)值的有184.92億元，以港元計(jì)值的有85.42億元，以美元計(jì)值的有73.17億元，而該集團(tuán)并無外幣對(duì)沖政策。
按凈負(fù)債除以總權(quán)益計(jì)算，綠景中國目前負(fù)債比率已達(dá)到99.3%，比2021年的81.2%升高18.1個(gè)百分點(diǎn)，逼近100%。
盡管綠景中國在年報(bào)中表態(tài)“集團(tuán)能夠利用內(nèi)部資源及債務(wù)及股權(quán)融資滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資金需求”，債務(wù)壓力仍不容忽視。