文/樂居財經鄧鑫妮
房地產市場的壓力一部分轉移到物業企業身上，物企的業績指標不可避免地受到了影響，相比往年的情況，今年物企披露財報明顯謹慎了許多。
(資料圖)
3月20日，融創服務（01516.HK）準時披露2022年度業績，是較早一批提交成績單的物業企業之一。
從財報內容，可以看到融創服務改變的決心。去年的一項重點工作就是調整業務結構，減輕關聯方帶來的影響，這個調整在下半年的業績中取得了不錯的成果，其總體經營表現從階段性承壓逐漸向企穩向好過渡。
而在整體收入上，融創服務以穩為主，規模外拓則堅持“量”、“質”并進。報告期內，融創服務實現收入約71.26億元，毛利約16.04億元。同時，其合約建筑面積達到3.93億平方米，同比增長10%；在管建筑面積約為2.44億平方米，同比增長13%。
值得一提的是，2022年資本市場的態度給物管股澆了一盆冷水，行業市盈率和估值雙雙下跌。在這樣的情況下，提振股東信心顯得尤為重要。
融創服務采取了最直接的方式——分紅，2022年融創服務每股派息13.7分，總額4.19億元，按歸屬于公司擁有人的核心凈利潤計算，分紅比例約為55%，如果按2022年業績公告前一個交易日的收盤價計算，股息率約為5.1%。
優化業務，高質外拓
2022年，地產行業的波動始終牽動著物管的神經。除了資本層面的，業績方面也有外溢影響。目前來看，物企普遍在往更為獨立的方向發展，而這一次地產方的變動也為其調整業務結構提供了思路。
“基于市場化原則對各項非業主增值服務業務進行調整。”
融創服務給出的方案是，收縮非業主增值服務業務，從而降低對業績的侵蝕。
2022年，融創服務整體收入71.26億元，其中物業管理服務實現收入約53.65億元，同比增長18.2%；社區生活服務總收入5.6億元，報告期內實現11%增長；商業運營管理雖然受到疫情和市場影響總收入1.48億元，同比下降15.9%，不過其發展勢頭良好，2022年底管理開業項目21個，商業運營全年項目銷售額仍維持在同期90%的水平。
相比之下，非業主增值服務的業務表現出乏力。2022年收入10.5億元，同比下降60.8%，其毛利率從2021年的約35.6%大幅降低至2022年末的6.2%。
地產方的危機傳導到物業企業，融創服務有了收縮非業主增值服務業務的打算。
事實上，若是剔除非業主增值服務拉下的業績，融創服務的其他業務仍呈現增長態勢。
報告期內，融創服務毛利約為16.04億元，同比下降約35.6%；若不算非業主增值服務業務，包括物業管理服務、社區生活服務及商業運營管理服務等在內的核心業務的毛利同比基本持平；而在毛利結構中，核心業務的毛利占比提升至約95.9%
融創服務在財報中指出，因在管面積增加及社區生活服務能力提升，年內非業主增值服務以外的其他業務收入合計較去年同期增長約16.3%，占本集團總收入的比重較去年同期增加約19.3個百分點至約85.3%。
如今，融創服務合約面積達3.93億平方米，來自第三方的合約面積占比約為39%。過去一年，融創服務市拓總量基本保持穩定，簽約項目的單年合同額達10.8億；核心城市更聚焦，持續深耕上海、杭州、北京、西安、重慶、天津等一二線戰略重點城市；獲取的外拓項目優質，在規模上多個項目單年合同額超千萬，占比約32%，較2021年提升12個百分點。
大方分紅，派息4億
分紅激勵是上市企業提振信心的常用手段，財報發布期間，融創服務也向外界傳遞了自己的信心。
2022年業績披露，融創服務拿出了誠意十足的分紅計劃。截至2022年12月31日，融創服務宣派末期股息每股13.7分，合計約4.19億元，約為公司擁有人核心凈利潤的55%，去年同期股息合計3.8億元，同比增長約10%。
而在流動資金和財務表現上，融創服務良好的現金流也為其派息提供了保障。
截至2022年12月31日，融創服務銀行存款和現金總額約為39.9億元，較上一年減少也主要是因為年內支付年度股息、二級市場上回購股份、支付收購尾款及貿易應收款項等。
而因為貿易應收款造成的現金流量凈流出的情況，在2022年下半年已經有所改善。融創服務指出，相較2022年上半年，下半年本集團的關聯方貿易應收款項原值減少，關聯方業務的經營性現金流轉正，實現了現金流的良性運轉，年底賬面可用資金充足，余額達47.1億。
此外，融創服務也一直保持著較好的資產流動性。報告期內，融創服務的流動資產凈值約46.32億元，流動比率約為2倍。
從紙面數據來看，融創服務正在化解部分業務乏力帶來的后續業績波動。業績分紅增強信心，保持著良好的資產流動，與此同時積極“儲糧”，保持穩定的業績增長預期。
報告期內，融創服務合約負債約為14.5億元，較上一年略有上浮，期間合同負債與營收的比值為20%，這一數據反應的是物企的業績潛力。
據樂居財經《物業K線》統計，2021僅有7家物企合約負債超10億元，2022年上半年合約負債超10億元的也只有8家，期間融創服務均排在前列。
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