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促使房地產市場回歸居住屬性，繼續落實“房住不炒”，是房地產市場可預期的發展趨勢。在未來房地產市場的發展過程中，應該要把購房者的切身利益與居住體驗放到首要位置，并不斷優化房企自身的負債率水平，這也是房地產市場實現可持續健康發展的關鍵所在。

■ 郭施亮

預售制度對房地產市場的發展起到了重要影響，對房企來說，大大提升了資金回籠速度，提升了銷售開發的力度。但是，在財富迅速積累的過程中，部分開發商的欲望卻是無窮大，在預售模式下，部分開發商一邊積極拿地，另一邊快速回籠銷售資金，而后又拿這筆預售資金去高價拿地，最終導致了房企杠桿率持續攀升，預售制度被部分開發商用到了極致。

高杠桿拿地、高負債率經營，無疑給房企的發展埋下了隱患。

在預售模式下，對開發商來說，自然是好事，資金回籠問題得到了部分解決。但是，對購房者來說，可否如期順利收到房子，還取決于開發商的良心。有一些開發商缺乏良心，只想著自己的利益最大化，卻沒有從本質上提升房屋交付速度以及房屋的建造質量，最終導致房子的質量不達標，還有部分購房者無法順利收到房子，爛尾樓現象隨之產生。

取消預售制度的時機逐漸成熟。部分地區已經開始試點現房銷售模式，一手交錢一手交房，既可以保障開發商的交付時間，也可以更好保障購房者的需求，從最大程度上避免了爛尾樓的產生。

現房銷售模式的到來，更考驗開發商的資金實力以及施工質量。假如開發商的實力不夠，那么自然無法滿足現房銷售的考驗，并將加速整個行業優勝劣汰的過程。最終可以在市場上留下來的，大概率是綜合實力比較強、房屋施工質量有保障的優質房企。

從預售制度到現房銷售模式的轉變，歸根到底還是回歸到“保交樓”任務身上。

相比起預售制度，現房銷售滿足了購房者的真實需求，“一手交錢一手交房”更能夠保障購房者的切身權益。更重要的是，隨著現房銷售模式的全面鋪開，全國范圍內的爛尾樓問題有望得到本質上的緩解。

不過，在現房銷售模式到來之際，除了對房企資金實力、施工質量有著嚴格要求外，還需要做好規范現房銷售價格的行為，避免開發商有意捂盤或者變相提價的現象出現。

預售制度實施多年，已經發揮出應有的作用，接下來逐漸退出歷史舞臺也是大勢所趨。除此以外，從保障購房者合法權益的角度出發，公攤面積也需要逐漸退出歷史舞臺，更好提升房屋的實際使用面積，進一步提升購房者的居住體驗。

過去二十年，是國內房地產市場快速發展的黃金二十年。在城鎮化率快速提升的背景下，房地產市場得到了迅速發展，并形成了多家收入規模與股票市值超千億的巨頭房企。隨著房地產市場的發展逐漸回歸理性，并回歸至居住的屬性，未來房地產市場的發展更應該注重質量的提升，而不是規模的大幅增長。

促使房地產市場回歸居住屬性，繼續落實“房住不炒”的發展方向，是房地產市場可預期的發展趨勢。在未來房地產市場的發展過程中，應該要把購房者的切身利益與居住體驗放到首要位置，并不斷優化房企自身的杠桿率、負債率水平，這也是房地產市場實現可持續健康發展的關鍵所在。